大家?guī)?026年北京市場的第2篇推送

一邊是存量承壓下的去化博弈，一邊是優(yōu)質(zhì)新項目的虎視眈眈。

昌平新房的市場格局，正在經(jīng)歷深刻變化。

這是2026年昌平新房的現(xiàn)狀。

包哥統(tǒng)計，截至3月1日昌平在售新房項目，剩余存量達(dá)到8718套，剩余庫存面積112.63萬平，未完成100%網(wǎng)簽的項目有54個，而單個項目剩余存量在100套以上的還有19個。

再加上2026年3月份，3大新房項目將幾乎同時入市，累計給昌平新房市場再增加2386套存量。

還有2026入市的地塊，已確定的兩塊地的住宅建筑面積已經(jīng)超過15.5萬平。

2026年昌平新房主力項目分布圖

包哥做了下粗略計算，不算還未入市地塊，2026春節(jié)過后，昌平新房市場將有1.1萬套新房待去化。

而近三年，因為樓市整體的低迷狀態(tài)，昌平新房年度成交量也一直在下滑，從2023年6690套的成交高位，下滑至2024年的4660套，再下滑至2025年的3939套。

2025年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

如果用2025年的成交速度來推算2026年，昌平目前的1.1萬套新房存量，按3939套年度成交來算，需要大概2.8年，如果按照328套月均成交，則需要去化將近34個月的時間。

這樣的去化速度推算，確實和正常1年-1年半/12個月-18個月的“正?！苯】等セ芷谟胁町?，也能直接說明當(dāng)前市場供需失衡的核心特征。

作為承接海淀、朝陽外溢需求的核心板塊，昌平新房市場成為2026年北京樓市的重要觀察窗口。

不同于過往“剛需扎堆、閉眼上車”的熱度，如今的昌平新房市場，一邊是存量承壓下的去化博弈，一邊是優(yōu)質(zhì)新項目的集中入市，市場格局正在發(fā)生深刻變化。

盡管整體市場承壓，但2026年開年的昌平新房市場依然有亮點可循。

雖然從大的區(qū)域看，產(chǎn)品新房基本上都分布在昌平南。但從具體的板塊分布來看，存量新房項目主要集中在昌平中部的南邵、新城東區(qū)、高教園、朱辛莊、生命谷等區(qū)域，而東小口、能源谷東區(qū)、歇甲等核心板塊因區(qū)位優(yōu)勢，存量壓力相對較小。

2026年昌平新房板塊分布圖

從板塊分布圖中，我們也能清晰看到，昌平東南區(qū)把邊的能源谷東區(qū)、歇甲、東小口三個板塊屬于昌平少數(shù)“不卷”的板塊。

因為能源谷東區(qū)未來城星寰時代、歇甲國賢府PARK、東小口龍樾海序，都屬于各自區(qū)域內(nèi)“唯一”的核心新盤，再加上他們各自又都有“人無我有”的核心優(yōu)勢，所以包哥預(yù)測他們能為2026年的產(chǎn)品新房市場開個好頭。

昌平開年三大項目位置圖

首先，能源谷東區(qū)未來科學(xué)城置業(yè)打造的未來城·星寰時代，贏在現(xiàn)狀。

星寰時代項目的周邊配套，堪稱北京“最成熟的1平方公里”，核心在于產(chǎn)業(yè)、交通、教育、商業(yè)、生態(tài)五大核心配套全部實景兌現(xiàn)、無規(guī)劃等待期，且能級極高、密度極強，是北京少有的 “先有成熟城市，后建住宅” 的板塊。

星寰時代項目周邊配套示意圖

星寰時代所在的未來科學(xué)城東區(qū)核心區(qū)，匯集10余家央企下屬200余家分支機構(gòu)及科研單位，距離號稱“萬億科創(chuàng)金軸”的地鐵17號線未來科學(xué)城站，直線距離400米，直線1.5公里范圍內(nèi)被約500萬方自然生態(tài)公園環(huán)繞。

還有，以項目為核心周邊約1公里范圍內(nèi)匯集北京十一未來城學(xué)校、北師大實驗小學(xué)等多所頂尖學(xué)校，涵蓋幼兒園至高中（15年學(xué)制）成熟教育體系，同頻西海教育資源。

商業(yè)方面，保利未來大都匯10萬方商業(yè)預(yù)計今年開業(yè)，北京最大山姆會員店距離項目直線僅2公里，去年底已營業(yè)。

單從現(xiàn)狀配套成熟度來講，未來城星寰時代確實優(yōu)勢非常明顯。

具體的項目規(guī)劃上，星寰時代規(guī)劃15棟住宅樓，共647套房，產(chǎn)品面積段為75-125㎡三居、四居，主打高效功能布局，總價段在400萬-700萬。

未來城星寰時代戶型分布圖

同時項目還打造“十分熱愛”社區(qū)，配套活力球場、社區(qū)圖書館、共享辦公、四點半學(xué)堂等，兼顧居住舒適度與成長賦能需求，實現(xiàn)“公園歸家、全齡適配”的生活場景。

剛剛，包哥還拿到了項目最終版本的戶型圖↓↓↓

其次，歇甲板塊的中建智地與未來科學(xué)城聯(lián)合打造的國賢府PARK，贏在規(guī)劃硬核。

這個“硬核”，不僅是項目所在歇甲板塊規(guī)劃的硬核，更是對中建智地兩大成熟產(chǎn)品IP合體的硬核。

首先，國賢府PARK所在的昌平歇甲板塊是一個新興板塊，定位為北京首個“先規(guī)劃后開發(fā)”的城市級湖島綜合體樣板，命名為歇甲灣，目標(biāo)是打造國際級的生活灣區(qū)。

歇甲灣規(guī)劃圖

歇甲被清河與溫榆河水系環(huán)抱，形成邊界清晰、相對獨立的半島狀楔形地塊。兩河夾一板的格局，決定了歇甲正成長為依托創(chuàng)新經(jīng)濟的人居高地。

按照規(guī)劃，板塊內(nèi)將涵蓋濱湖商業(yè)、知名學(xué)府、文化場館、體育場館、城市會客廳、TOD綜合體等涵蓋居住、商業(yè)、教育、體育、休閑全功能的國際級灣區(qū)綜合體。

歇甲板塊現(xiàn)狀方面，不僅有溫榆河公園、清河、溫榆河等自然生態(tài)資源，國賢府PARK距離已經(jīng)開通的地鐵17號線與18號線天通苑東站約700米，17號線串聯(lián)南北，3站速抵望京，18號線9站直達(dá)上地軟件園，雙地鐵加持，通勤優(yōu)勢顯著。未來，還規(guī)劃了R6號線，未來將實現(xiàn)三軌交匯。

同時，17號線、18號線又串聯(lián)起朝陽、海淀、昌平最重要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，而歇甲正處于這些產(chǎn)業(yè)區(qū)的黃金十字軸。

17、18號線線路圖及連接產(chǎn)業(yè)區(qū)

可以說歇甲灣憑借其獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢，在加上中建智地與未來科學(xué)城豐富的造城經(jīng)驗，還有項目的超前規(guī)劃，未來上限會非常高，甚至可以沖一沖具備影響力的國際灣區(qū)。

而產(chǎn)品層面，我們從國賢府PARK的名字就能看出，中建智地將其運營非常成功的“國賢府”和“PARK”兩大IP做了結(jié)合，計劃在歇甲灣打造國賢府系標(biāo)桿之作。

項目規(guī)劃18棟11-18層小高層和洋房，共計832戶，戶型主打77㎡-144㎡三居、四居，實際使用率達(dá)到90%—97%。

樣板間還沒出，先看看戶型圖吧↓↓↓

最后是東小口板塊的北京城建打造的龍樾海序，贏在區(qū)位。

龍樾海序所在的東小口板塊，是海淀、朝陽、昌平三區(qū)交界核心，雖然行政屬昌平，但區(qū)位近海淀。尤其龍樾海序東邊緊挨著海淀，直線距北五環(huán)約 3 公里，是海淀北延第一站、朝陽外溢承接區(qū)。

龍樾海序周邊幾乎“零距離”環(huán)繞海淀西三旗6 大重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模約100萬㎡，已集聚南方電網(wǎng)、抖音集團等900余家高能級企業(yè)。

龍樾海序周邊產(chǎn)業(yè)集群

龍樾海序也擁有高能級地鐵線路配套。

項目距13號線東小口地鐵站（建設(shè)中）約900米，步行可至，3站望京西、4站西二旗。串聯(lián)中關(guān)村核心創(chuàng)新區(qū)與望京高端產(chǎn)業(yè)集群；距8號線霍營站直線約2公里，可快速通達(dá)中軸延線地標(biāo)與全城核心商圈。

龍樾海序周邊地鐵情況

此外，項目距離西三旗萬象匯直線只有600米，周邊還被奧林匹克森林公園、東小口森林公園等六座城市級公園環(huán)伺，商業(yè)自然生態(tài)氛圍濃厚。

三區(qū)交界核心，產(chǎn)業(yè)能級強大，現(xiàn)狀配套成熟，龍樾海序也算是昌平少有“含著金湯匙”出生的項目。

產(chǎn)品規(guī)劃方面，北京城建將自己的高端產(chǎn)品系“龍樾系”落地龍樾海序，而且項目打出“西三旗終于有了自己的好房子”口號。

確實，龍樾海序入市之前，東小口板塊的房子還都是限競房時代的產(chǎn)品，它的好房子屬性，目前具備板塊內(nèi)的唯一性。

龍樾海序項目亮點

龍樾海序規(guī)劃了5棟5-11F洋房、7棟18F小高層，共計907戶，戶型覆蓋70㎡-140㎡，總價400萬起，800萬可拿下改善大戶型，性價比突出。

目前來看，龍樾海序產(chǎn)品定位清晰，憑借“近海淀、低門檻、高性價比”的優(yōu)勢，將會是2026年昌平剛需市場的核心競爭力項目之一。

梳理2026年昌平新房市場的現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)“得房率為王”的單一競爭邏輯，正在被多維度、高品質(zhì)的競爭格局取代。

回顧限競房時代，昌平的萬橡悅府、奧森one等項目，即便得房率不高、產(chǎn)品力有限，也能憑借區(qū)位優(yōu)勢實現(xiàn)熱銷；2023年大華啟宸府開盤一個月網(wǎng)簽接近300套，成交均價頂著銷售指導(dǎo)價。

彼時的市場，剛需群體的核心訴求是“買得起、住得下”，得房率、總價等基礎(chǔ)指標(biāo)成為購房決策的核心依據(jù)。

但如今，隨著昌平新房存量攀升、供應(yīng)持續(xù)增加，以及購房群體需求的升級，市場競爭已從“基礎(chǔ)維度”轉(zhuǎn)向“高階維度”，廝殺更為激烈。

一方面，剛需群體不再只關(guān)注得房率和總價，而是更看重通勤效率、周邊配套、社區(qū)品質(zhì)和居住舒適度——龍樾海序的區(qū)位優(yōu)勢、未來城星寰時代的科創(chuàng)賦能與全配套、國賢府PARK的生態(tài)與改善屬性，都是超越得房率的核心競爭力，精準(zhǔn)擊中不同群體的需求痛點。

另一方面，開發(fā)商的競爭邏輯也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，不再局限于“做產(chǎn)品”，而是轉(zhuǎn)向“做生活”——從社區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計、戶型創(chuàng)新，到配套落地、物業(yè)服務(wù)、成長賦能，每一個環(huán)節(jié)都成為競爭的關(guān)鍵點。

國賢府PARK的雙湖景觀和產(chǎn)品力優(yōu)勢、未來城星寰時代的“十分熱愛”社區(qū)生態(tài)、龍樾海序的細(xì)節(jié)設(shè)計與品質(zhì)兌現(xiàn)，都是開發(fā)商打造差異化優(yōu)勢的體現(xiàn)，旨在通過全方位的價值輸出，贏得購房群體的認(rèn)可。

綜上，我們再回到開頭的昌平2026年新房市場的總結(jié)：

一邊是存量承壓下的去化博弈，一邊是優(yōu)質(zhì)新項目的虎視眈眈。

優(yōu)質(zhì)項目確實優(yōu)質(zhì)，存量項目也確實承壓，但他們共同面臨的確實是一個幾近“冰凍”的市場，怎么更好地活下去是彼此都需要共同面對的難題。

愿即將入市的新房都能一炮而紅，愿存量新房能找到突破口。

以上。

個人觀點 僅供參考