樓市里面的需求一共分為了兩種，住和投。

早期我在內(nèi)部也給大家分享過(guò)，買房一定要“住投分離”。

你買了居住，不管是剛需還是改善，只要是住，你就往住的因素去考慮。

你買了投資，那么就么賺錢的因素去考慮。

但是因?yàn)榇蠹医?jīng)歷了這些年的房?jī)r(jià)上漲，很多人在上一次去庫(kù)存的時(shí)候，想要魚和熊掌兼得。

結(jié)果買來(lái)住也不是，投資也不是，既沒(méi)有住的舒服，也沒(méi)有賺到錢，甚至還搭進(jìn)去了6個(gè)錢包。

現(xiàn)在2026年3月份到了，兩會(huì)開啟了，樓市的小陽(yáng)春似乎也如約而至。

很多人說(shuō)，現(xiàn)在各個(gè)城市都已經(jīng)開始松動(dòng)政策了，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)大漲一次。

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但經(jīng)歷了前幾年的房?jī)r(jià)下跌，我還是要告訴大家。

這些年很多人的房子成了負(fù)資產(chǎn)，一個(gè)中年人的杠桿之痛從這里拉開帷幕。

當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳，當(dāng)杠桿反噬，才知道什么叫絕望。

這是很多人這些年共同的經(jīng)歷。

在2023年的春天，部門同事李偉做出了他人生中最錯(cuò)誤的一個(gè)決定。

我記得那個(gè)時(shí)候他就已經(jīng)45歲了，在深圳的科技公司做中層，手里面已經(jīng)握著兩套房了。

一套是用來(lái)自住的，一套是用來(lái)投資的。

有一次聚會(huì)，他說(shuō)過(guò)這件事情，投資的那一套是2020年高位買入的，總價(jià)大概800萬(wàn)首付240萬(wàn)貸了560萬(wàn)。

“當(dāng)時(shí)所有人都說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。”房產(chǎn)中介還告訴他，你這套房子三年后至少值1000萬(wàn)，凈賺200萬(wàn)。

結(jié)果2023年初，公司業(yè)務(wù)收縮，李偉的收入開始銳減。

每個(gè)月3萬(wàn)塊的房貸，突然變得沉重如山。

于是他想要趕緊賣掉變現(xiàn)，因?yàn)樗睦锩嬗X(jué)得已經(jīng)賺不了錢了。

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掛牌價(jià)，從800萬(wàn)降到750萬(wàn)，再降到700萬(wàn)，看房的人仍然寥寥無(wú)幾。

最后在2023年年底，一個(gè)買家出價(jià)650萬(wàn)李偉咬牙賣掉了。

賣房款650萬(wàn)，還完560萬(wàn)的房貸只剩下90萬(wàn)了，而他當(dāng)初的首付是240萬(wàn)。

“也就一年的時(shí)間，他不但沒(méi)賺錢，還凈虧了150萬(wàn)?！?/p>

這并不是李偉一個(gè)人的故事，是很多人這些年在買房路上的真實(shí)演繹。

因?yàn)榉孔釉u(píng)估價(jià)已經(jīng)低于貸款余額，所以在金融意義上來(lái)說(shuō)，很多人的房產(chǎn)已經(jīng)成為了負(fù)資產(chǎn)。

如果銀行真的要強(qiáng)行追加抵押物的話，很多人可能連自住房都保不住。

有多少人和李偉一樣，在持有房產(chǎn)的那些時(shí)間，整夜整夜睡不著。

明明一開始是想買房是最穩(wěn)的投資，但沒(méi)想到后來(lái)杠桿會(huì)這樣反噬。

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雖然沒(méi)有永遠(yuǎn)下跌的房?jī)r(jià)，但這一輪房?jī)r(jià)下跌的確讓很多80后，讓很多的中年人一夜返貧。

二三十余年的打工生涯，好像就這樣浪費(fèi)在一套房子上了。

所以我們?cè)谙?，下一波能在樓市里面掙錢的，可能是95后或者00后這些人了吧。

就像我們說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要，它不會(huì)一直上漲，但也不會(huì)一直下跌。

房?jī)r(jià)始終還是有經(jīng)濟(jì)周期的，80后里面最年輕的已經(jīng)37歲了，70后里面最年輕的已經(jīng)47歲了，60后里面最年輕的已經(jīng)57歲了。

隨著人年齡的增長(zhǎng)，膽子就會(huì)越來(lái)越小，你現(xiàn)在讓一個(gè)70后去梭哈樓市，重倉(cāng)把全部身家壓上去，他肯定不敢的。

80后很多也已經(jīng)沒(méi)有這個(gè)膽量了，命運(yùn)的紅利可能要交到95后、00后這些年輕人身上了。

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現(xiàn)在最扎心的一個(gè)問(wèn)題是，樓市里面真正看漲房?jī)r(jià)的人都已經(jīng)套在里面了。

而這些所謂的95后、00后，很多好像對(duì)房子并不怎么感冒。

尤其是00，家里面估計(jì)都有房，而他們自己也沒(méi)有想過(guò)要買房。

你看看，從2022年開始，每年都有很多專家高呼，“房?jī)r(jià)馬上要大漲”，“京滬永遠(yuǎn)漲”，“第4次買房大時(shí)機(jī)”等等。

但好像，這些年輕人仍然無(wú)動(dòng)于衷，基本都不關(guān)注這些信息。

如果一個(gè)人對(duì)房?jī)r(jià)真的有信心，手里還有錢，那我想他早就已經(jīng)買了，不會(huì)等到現(xiàn)在。

這些年有一個(gè)越來(lái)越明顯的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)赝躅l繁出現(xiàn)的時(shí)候，周邊的二手房不但沒(méi)有上漲，反而下跌了。

樓市的邏輯好像被重塑了，2026年制約二手房上漲的最大因素，可能還是新房的房?jī)r(jià)起不來(lái)吧。

以前都說(shuō)股市是韭菜場(chǎng)，收割的人是成千上萬(wàn)，現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，這一次樓市的收割比股市還恐怖。