就在今日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2025年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

去年的數(shù)據(jù)其實(shí)沒有懸念，整體仍在調(diào)整，但如果只能從數(shù)據(jù)中看到下降和收縮是極為片面的。

在去年的房地產(chǎn)其實(shí)更以調(diào)整為主旋律，并不是單純的下行，尤其是新開工面積減少近20%，這比銷售下降更值得重點(diǎn)分析。

今天我們就從多個(gè)維度，來一同研究這份數(shù)據(jù)。

先看數(shù)據(jù)，去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，同比下降17.2%。

簡(jiǎn)單翻譯一下，就是開發(fā)商整體投資的錢相較于2024年減少了近1/5。其中住宅投資下降16.3%，辦公樓下降22.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房下降14%。

其中尤其是以辦公樓的跌幅最大。

其原因在于企業(yè)擴(kuò)張放緩，尤其針對(duì)于寫字樓的需求下跌嚴(yán)重。

再看銷售，新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%。

銷售面積的金額跌的就更多，這也反映了銷售端也具有一定的壓力。總結(jié)，全國(guó)市場(chǎng)量在縮，錢在緊，開發(fā)商也就要更為謹(jǐn)慎。

但真正的變化不單在于銷售，而在供給。

在數(shù)據(jù)中，全國(guó)房屋新開工面積下降20.4%，住宅新開工下降19.8%。

這就說明開發(fā)商已經(jīng)明顯開始少蓋房子了，而且開工降幅遠(yuǎn)大于銷售降幅。

而在這背后是開發(fā)商的思想轉(zhuǎn)變?cè)谶^去十幾年中房地產(chǎn)的核心模式就是高周轉(zhuǎn)，高杠桿，快開工。只要銷售情況尚可，馬上拿地，馬上開工，馬上預(yù)售。

但在新周期中銷售變慢，回款變慢，融資變難。

于是開發(fā)商們也開始轉(zhuǎn)變策略，以銷定產(chǎn)，賣多少蓋多少，賣不動(dòng)就減緩開工，這也就是為什么新開工降幅能達(dá)到20%。

但這也并不意味著市場(chǎng)崩塌，而是開發(fā)商在新周期中經(jīng)歷的必然陣痛。

或許有很多業(yè)內(nèi)人士看到新開工下降會(huì)有所緊張。

但換個(gè)角度來想，在過去幾年中，很多城市庫存堆積，如果繼續(xù)大量開工，只會(huì)讓庫存進(jìn)一步加劇。

供給收縮既可以防止庫存繼續(xù)累積，同時(shí)也能給市場(chǎng)足夠的時(shí)間恢復(fù)，從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向拼安全，這也是房企的一種成熟。

說完全國(guó)再來看西安，過去幾年中，西安屬于典型的強(qiáng)二線市場(chǎng)，人口持續(xù)流入，個(gè)別板塊熱度居高不下。

但在去年也能感受到明顯的節(jié)奏變化，首先就是供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，住宅供地與縮量明顯，優(yōu)質(zhì)地塊優(yōu)先供給，邊緣板塊推地逐步減少。

同時(shí)開發(fā)商也采取了相對(duì)保守的策略，優(yōu)先消化現(xiàn)有項(xiàng)目庫存。減少新啟動(dòng)項(xiàng)目，這和全國(guó)新開工面積下降的邏輯基本一致。

同時(shí)在西安市場(chǎng)去年有一個(gè)明顯的趨勢(shì)，核心成交熱度仍在，但外圍區(qū)域壓力偏大。

改善產(chǎn)品成交占比，小面積剛需競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步提升。

另一方面，二手房交易活躍度也在提升，這說明現(xiàn)在的購(gòu)房者比以往更加理智。

一方面是不再追漲，另一方面也是針對(duì)于地段和配套、品質(zhì)…方面進(jìn)行比較，這和全國(guó)進(jìn)入存量時(shí)代的趨勢(shì)完全一致。

到了當(dāng)下的時(shí)節(jié)點(diǎn)，所有人都必須認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)的角色正在逐步發(fā)生變化。

在近期各地政府工作報(bào)告中高頻出現(xiàn)一個(gè)詞：“好房子”。

在未來品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)，社區(qū)氛圍都將成為產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

所謂的好房子，不只是戶型合理、采光良好、質(zhì)量過硬，更要有交通便利、學(xué)區(qū)配套完善、社區(qū)服務(wù)到位、物業(yè)管理精細(xì)。

住房產(chǎn)品在經(jīng)歷了“量”的快速擴(kuò)張后，現(xiàn)在已經(jīng)到了需要在“質(zhì)”的維度上實(shí)現(xiàn)提升的節(jié)點(diǎn)。

房子不僅要滿足基本居住功能，更應(yīng)要具備綠色、安全、健康、美好等多重屬性。

近期一線城市二手房成交量已經(jīng)止跌回穩(wěn)，部分二線核心城市新房銷售率明顯提升，雖然房?jī)r(jià)仍在深度調(diào)整，但整體情緒已經(jīng)趨于穩(wěn)定。

或許在未來一段時(shí)間，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)有新一輪的調(diào)整，但房地產(chǎn)未來的幾年內(nèi)，不再比拼量的增長(zhǎng)，而是如何做出更高更好的提升。