01

重慶也要搞“強(qiáng)省會(huì)”？

是的，你沒看錯(cuò)。

重慶有3200萬人，但中心城區(qū)只有1058萬人。剩下的2100多萬人，散落在渝西的廠區(qū)里、渝東北的群山里、渝東南的峽谷中。

這種“散裝”格局，讓重慶吃了太多啞巴虧。

當(dāng)成都用“強(qiáng)省會(huì)”虹吸全四川8000多萬人的資源；當(dāng)武漢用“大武漢”戰(zhàn)略碾壓整個(gè)湖北；當(dāng)西安用“西咸一體化”吞噬關(guān)中平原時(shí)，重慶卻在內(nèi)部搞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，爭取一個(gè)兄弟也不拉下。

這雖然體現(xiàn)了重慶對直轄后劃歸過來的貧困區(qū)縣的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，但也讓重慶的經(jīng)濟(jì)變得“大而不強(qiáng)”。

2020年，重慶最后一個(gè)國家級貧困縣酉陽縣終于成功“摘帽”。

現(xiàn)在，重慶終于想通了。

2月26日，重慶市發(fā)改委副主任米本家扔出一顆重磅炸彈：

在“十五五”時(shí)期，重慶中心城區(qū)GDP要突破2萬億，占全市比重提升到50%左右！

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這意味著什么？

意味著重慶要正式加入“強(qiáng)省會(huì)”俱樂部。

大重慶就是一個(gè)“省”，而中心城區(qū)就是“省會(huì)”。

02

2024年，重慶中心城區(qū)GDP約1.34萬億，占全市41.7%。

未來5年要沖到50%，相當(dāng)于每年要從渝西、渝東北、渝東南手里拿走約3000億的經(jīng)濟(jì)增量。

相比起其它“單核”的直轄市，重慶的特殊性在于它是四個(gè)地級行政區(qū)合并而成的“縫合怪”，面積接近一個(gè)浙江省，內(nèi)部發(fā)展梯度堪比“三個(gè)世界”。

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渝東北三峽庫區(qū)，守著一江清水，工業(yè)投資受限，年輕人外流；

渝東南武陵山區(qū)，地形破碎，產(chǎn)業(yè)薄弱；

渝西地區(qū)雖然承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但缺乏核心引擎帶動(dòng)。

重慶雖然有3200萬人口，但如果沒有一個(gè)超強(qiáng)極核，如何去對抗虹吸8000萬四川人口的成都和背靠5800萬湖北人口的武漢？

現(xiàn)在重慶痛定思痛，既然當(dāng)不了“小而美”的精致直轄市，那就把中心城區(qū)這個(gè)“核”做到極致。

2030年GDP占比50%，意味著中心城區(qū)將真正成為重慶參與成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈競爭最大的王牌。

03

如果在未來5年，重慶的中心城區(qū)可以“做大做強(qiáng)，再創(chuàng)輝煌”，那最直接的影響就是中心城區(qū)的房價(jià)會(huì)大漲。

邏輯很簡單：

第一，人口虹吸將加劇。

“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略的本質(zhì)是資源集聚。當(dāng)產(chǎn)業(yè)、資金、政策向中心城區(qū)傾斜，就業(yè)機(jī)會(huì)必然向主城集中。

渝東北、渝東南的年輕人會(huì)加速“下山進(jìn)城”；

而那些到湖北、廣東、浙江、福建等中東部省份打工的年輕人，也會(huì)回到同樣操著重慶口音、吃著重慶火鍋并且離家更近、生活成本更低的重慶主城。

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中心城區(qū)的住房需求將被持續(xù)推高。

數(shù)據(jù)顯示，重慶中心城區(qū)目前常住人口1058萬，占全市33.2%。未來5年，隨著GDP占比提升到50%，人口占比大概率會(huì)向40%甚至更高邁進(jìn)。這意味著主城要再吸納至少200萬人口。

200萬人，就是至少70萬套住房的剛性需求。

第二，土地供應(yīng)正在回歸核心。

2024年以來，重慶土地供應(yīng)明顯向核心區(qū)收縮。江北嘴、觀音橋、渝中半島等核心地段的土地越來越稀缺，而四代住宅的興起，正在重塑價(jià)格體系。

區(qū)縣的高收入群體將加速涌入中心城區(qū)購房換房。

從2025年中心城區(qū)成交TOP10的樓盤來看，“四代宅”、“好房子”的占比越來越高。

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改善需求將成為市場的主流。

“回歸核心+品質(zhì)迭代”，再加上區(qū)縣“土豪”的涌入，將不可避免地推高中心城區(qū)的房價(jià)。

第三，政策紅利正在釋放。

重慶已經(jīng)取消限售，換購新房有補(bǔ)貼，公積金政策持續(xù)放寬。

更關(guān)鍵的是，2025年重慶計(jì)劃推進(jìn)1227個(gè)老舊小區(qū)改造、3萬戶城中村改造，這將釋放大量拆遷安置需求。

這些需求，最終都會(huì)砸向主城的樓市。

04

重慶搞“強(qiáng)省會(huì)”會(huì)不會(huì)加劇區(qū)域不平衡？

渝東北、渝東南會(huì)不會(huì)被"抽血"抽干？

這種擔(dān)憂有道理，但忽略了兩個(gè)現(xiàn)實(shí)——

第一，重慶不搞"強(qiáng)省會(huì)"，就會(huì)在成渝競爭中輸?shù)粑磥怼?/strong>

成都的人口虹吸能力已經(jīng)讓重慶感到寒意。

2024年，重慶戶籍人口凈流出8萬，這些人流向了哪里？很大一部分去了成都、去了東部沿海。

如果重慶再不強(qiáng)化中心城區(qū)的競爭力，連現(xiàn)有的人口和產(chǎn)業(yè)都守不住，談何帶動(dòng)渝東北、渝東南？

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第二，“先富帶動(dòng)后富”的前提是“先富起來”。

渝東北要生態(tài)補(bǔ)償，渝東南要鄉(xiāng)村振興，這些都需要錢。

而錢從哪來？

只能從主城的產(chǎn)業(yè)稅收中來。主城越強(qiáng)，轉(zhuǎn)移支付的能力才越強(qiáng)。與其大家一起吃土，不如先讓主城強(qiáng)大起來，再反哺兩翼。

當(dāng)重慶中心城區(qū)GDP占比達(dá)到50%，當(dāng)主城人口突破1300萬，核心區(qū)房價(jià)也將會(huì)逐漸與成都看齊。

這中間的漲幅空間，值得每一個(gè)人細(xì)細(xì)算。