2026.03.02

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

一整天的暴雨擋不住人流，千萬(wàn)級(jí)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)量翻倍！3月1日是上海樓市新政“滬七條”落地后的首個(gè)休息日，上海多個(gè)高端住宅項(xiàng)目人氣爆棚。

第一財(cái)經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，從歸國(guó)定居的海外華裔，到來(lái)自南通、寧波、溫州、鹽城等長(zhǎng)三角城市的置業(yè)者，改善與投資需求集中釋放，部分豪宅項(xiàng)目來(lái)訪量提升30%以上，認(rèn)購(gòu)翻倍增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)線上咨詢與成交數(shù)據(jù)同步走強(qiáng)，價(jià)格端亦出現(xiàn)回暖信號(hào)。

退休IT從業(yè)者回國(guó)購(gòu)房

“確實(shí)是因?yàn)榈弥虾０l(fā)布了樓市新政，才選擇到這里進(jìn)一步了解的，這是我看的第一個(gè)樓盤(pán)?！痹诰嚯x外灘約一公里的外灘瑞府項(xiàng)目，第一財(cái)經(jīng)記者遇到了前來(lái)看房的歸國(guó)定居華裔張先生。

盡管3月1日當(dāng)天上海下著傾盆大雨，但是在該項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)，記者看到有十多組客戶在同時(shí)看房，樓盤(pán)沙盤(pán)前圍滿了前來(lái)咨詢的購(gòu)房者。

在氛圍頗為熱鬧的售樓處，張先生對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，他出國(guó)打拼了幾十年，從事IT行業(yè)，前陣子剛剛退休，選擇回國(guó)定居。

原本，張先生及其家里人都沒(méi)有上海購(gòu)房資格。張先生和妻子在國(guó)外幾十年，已經(jīng)是加拿大籍，張先生的岳父、岳母都是老上海人，但是年輕時(shí)因知青政策去了安徽，后來(lái)大半輩子都留在安徽工作，退休后才回到上海，一直都居住在老房子中。

“我的岳父岳母退休回上海后，早已辦理了居住證，但是沒(méi)有上海戶口。”張先生說(shuō)。

像張先生這樣的家庭，他們始終與上海這座城市有著深厚的情感和緊密的聯(lián)系，兩代人退休后都選擇回歸上海，他們也有能力在上海購(gòu)買(mǎi)更好的房產(chǎn)，卻因?yàn)檫^(guò)去的限購(gòu)政策而沒(méi)法置換房子、升級(jí)居住條件。

2月25日，上海樓市“滬七條”新政落地，限購(gòu)政策“大松綁”，不僅外環(huán)內(nèi)購(gòu)房的社保要求“三年變一年”，還首次提出居住證滿五年也可以在上海購(gòu)房，購(gòu)房條件不再完全跟社保或個(gè)稅掛鉤。

新政落地當(dāng)日，張先生一家就打算以岳父岳母的名義（老人居住證已滿五年）去購(gòu)買(mǎi)一套上海房產(chǎn)，改善全家居住條件。3月1日是新政后的首個(gè)休息日，張先生一家也開(kāi)啟了看房之旅。

“在我看來(lái)，要說(shuō)全球最適合投資置業(yè)的城市，上海和紐約是第一梯隊(duì)，我在多倫多、達(dá)拉斯這些城市都住過(guò)很多年，也不時(shí)回國(guó)，上海的城市治理、居住環(huán)境、生活便利度都位居全球城市前列?！睆埾壬硎?，正是他多年的國(guó)際化工作生活經(jīng)歷，讓他堅(jiān)定看好上海。

南通、寧波等城市來(lái)滬購(gòu)房者增長(zhǎng)

像張先生一家這樣滿足居住證購(gòu)房條件的購(gòu)房者，在當(dāng)下上海樓市看房客戶中占了很大一部分。

上海鏈家員工張文輝對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“滬七條”新政出臺(tái)后，他所負(fù)責(zé)新房項(xiàng)目的鏈家?guī)Э戳刻嵘?00%，之前每天8-10組帶看，現(xiàn)在每天達(dá)到20組以上，周末則能達(dá)到40組以上，新政對(duì)市場(chǎng)的刺激作用非常明顯。在新增客戶中，很大一部分都是“居住證滿5年”人群，在總量中占比達(dá)到20%-30%。

位于內(nèi)環(huán)內(nèi)瑞虹板塊的金茂璞元項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，之前的政策限制了部分客群的購(gòu)買(mǎi)力，新政后，客戶的咨詢量、來(lái)訪量和成交量都有了明顯提升，近三天有三分之一的來(lái)訪客戶都是限購(gòu)放松人群。新政落地三天的新訪量達(dá)到155組，較之前同比增加60%，認(rèn)購(gòu)較之前同比增加100%。

“我們的客戶中，有長(zhǎng)三角區(qū)域的父母給子女置業(yè)，之前只有一年多社保，還需等待，但現(xiàn)在有了在內(nèi)環(huán)內(nèi)購(gòu)房的資格；還有居住證滿5年的，這次也有了資格。之前非滬籍家庭滿足社保條件也只能買(mǎi)一套，這次新政可以讓他們先買(mǎi)再賣(mài)，讓置換更從容。這些客群在新政后咨詢量特別高，很多都從外地來(lái)上?？捶?，給上海市場(chǎng)注入了新鮮活力?！痹摖I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示。

多家受訪樓盤(pán)都提到了外地客戶專(zhuān)程來(lái)上海看房、買(mǎi)房。華潤(rùn)上海公司外灘瑞府項(xiàng)目銷(xiāo)售總監(jiān)李凌霄對(duì)記者表示，新政后來(lái)訪客戶量提升了30%，因?yàn)楦叨丝腿嚎偭肯鄬?duì)固定，這一提升幅度對(duì)于總價(jià)2000萬(wàn)元以上級(jí)別的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)是很大了。

他表示，在新增的外地客群中，來(lái)自江浙地區(qū)的客戶最多，排名前列的城市包括南通、寧波、溫州、鹽城和金華等?！斑@些城市有一些共性，他們的制造業(yè)或者貿(mào)易業(yè)很發(fā)達(dá)，而且都跟上海聯(lián)系緊密。這些城市的部分客群已經(jīng)第一時(shí)間感受到了信號(hào)，他們或是之前在上海就有生意往來(lái)，或者是子女在上海讀書(shū)、生活，已經(jīng)有了一年以上的社?；蚨悊巍！?/p>

李凌霄還表示，一直以來(lái)項(xiàng)目的主要客群都是創(chuàng)一代、海歸人士、金融業(yè)IT業(yè)從業(yè)者，不過(guò)，近期成交客戶中，事業(yè)單位人員占比有所上升，如高校教授、醫(yī)生等。

江灣金茂府營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也表示，新政后來(lái)訪客戶中，企事業(yè)單位公積金較高人群到訪量出現(xiàn)顯著增加，受益于公積金貸款新政，這些人群可以撬動(dòng)更多公積金貸款，減輕月供壓力。此外，該項(xiàng)目也有來(lái)自南通、蘇州的客戶前來(lái)看房，想通過(guò)繳納一年社保在上海購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，也有部分客戶的孩子在上海讀大學(xué)，家長(zhǎng)已未雨綢繆給孩子布局上海房產(chǎn)。

該樓盤(pán)上周共計(jì)來(lái)訪285組，同比增加35%，成交量同比增加了40%。

除了新增客戶顯著變多，存量客戶的決策周期也在縮短。一名案場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人士透露，原本客戶平均決策周期為11天，新政落地后已縮短為5天，“之前很多來(lái)看過(guò)的客戶因?yàn)楦鞣N理由還在觀望，現(xiàn)在新政出臺(tái)后，他們的心態(tài)也有所變化，很多樓盤(pán)已經(jīng)稱要回收優(yōu)惠，我們這邊即便不作調(diào)整，但也可以肯定客戶再等下去不會(huì)有更多優(yōu)惠，會(huì)保持前后優(yōu)惠一致?！?/p>

二手房出現(xiàn)價(jià)格回暖信號(hào)

盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次“滬七條”利好外環(huán)以內(nèi)板塊以及新房市場(chǎng)，不過(guò)從市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，主打剛需市場(chǎng)的外環(huán)外板塊以及二手房市場(chǎng)也在走強(qiáng)。

上海鏈家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2月28日，貝殼/鏈家app日活躍用戶量同比今年1月工作日平均水平，增長(zhǎng)了28%，二手房線上咨詢量上升59%，新房線上咨詢量上升106%；3月1日，與1月周末日均相比，鏈家二手房線上咨詢量上升48%，新房線上咨詢量上升80%。上海鏈家研究院稱，隨著返滬人員持續(xù)增加，預(yù)計(jì)后續(xù)帶看量將保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)有望進(jìn)一步鞏固。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)太平洋房屋則表示，最近一周該公司整體新增客戶數(shù)量增長(zhǎng)了3倍，尤其是新政落地后，客戶咨詢量呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。外環(huán)外一家門(mén)店近幾天的咨詢量相比新政前增長(zhǎng)了50%，外地戶籍購(gòu)房者占比達(dá)到10%。

今年2月，太平洋房屋成交同比2024年春節(jié)前后增長(zhǎng)了74.2%，同比2025年春節(jié)前后增長(zhǎng)23.4%。

太平洋房屋還表示，近期新增房源明顯減少，掛牌單價(jià)微漲，成交單價(jià)環(huán)比回升，業(yè)主心理價(jià)位同步上調(diào)，議價(jià)幅度有所收窄并保持相對(duì)穩(wěn)定，整體呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)、理性成交、節(jié)后逐步回暖的態(tài)勢(shì)。

分板塊來(lái)看，太平洋房屋今年2月“外環(huán)以外”成交持續(xù)走強(qiáng)、占比創(chuàng)新高，二手房看房熱度集中在外圍板塊。

據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，受春節(jié)假期影響，2026年2月上海二手房累計(jì)成交11315套，盡管環(huán)比下跌50%，但若對(duì)比情況相似的2024年2月（同樣春節(jié)在2月），今年2月的成交量大漲51%，可以說(shuō)是“淡季不淡”。安居客認(rèn)為，2026年1月份上海二手房成交量就已創(chuàng)下近五年同期最高紀(jì)錄，全月成交22834套，連續(xù)第三個(gè)月站穩(wěn)2.2萬(wàn)套，為樓市回暖埋下了伏筆，而接下來(lái)的3月則是關(guān)鍵點(diǎn)，政策紅利的釋放疊加春節(jié)期間積壓需求的集中入市，3月成交量或有望創(chuàng)造新的紀(jì)錄，而在成交量企穩(wěn)背后，價(jià)格的回暖信號(hào)也已出現(xiàn)。

微信編輯| 雨林

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