江蘇
苦等5年多，江北寶龍城地塊迎來新消息。
最近，阿里資產(chǎn)網(wǎng)上的一則“南京江北新區(qū)中央商務區(qū)土地出售（可債權or司法）”引起銳評君注意。這幅來自江北的土地，正是位于地鐵10號線南京工業(yè)大學站附近的寶龍城地塊。
不同于常見的低價拍賣，這幅來自江北核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地，給出三種暫定投資方案供選擇，并強調(diào)可“在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅”。這意味著，江北寶龍城地塊有望迎新生。
01
江北寶龍城位于江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西，緊靠10號線南京工業(yè)大學站。
公告顯示，地塊于2020年12月14日由寶龍地產(chǎn)集團通過招拍掛方式取得，土地面積為72197.55㎡（108畝），容積率3.0，計容面積為216593㎡，總成交價款10.50億元，含稅土地成本為10.82億元，土地單價1001.85萬/畝，目前為凈地狀態(tài)。
項目原規(guī)劃可售面積13.5萬㎡，其中酒店式公寓7.58萬㎡（約20層，共3棟）、辦公3.78萬㎡（約20層，共1棟）、商業(yè)街2.17萬㎡（3層）。
除可售面積外，有一棟6層自持購物中心，面積約9萬㎡。據(jù)企業(yè)提供數(shù)據(jù)，按照公寓1.5萬/㎡、辦公1.4萬/㎡、底商3.375萬/㎡，再加上1909個可售車庫，可售總貨值約23.7億元。
而根據(jù)此前的土地出讓協(xié)議，除了建筑面積不小于8萬㎡的集中式商業(yè)購物中心，還要求建設面積不小于2000㎡的美術館或藝術中心，要求需在交地后30個月內(nèi)完成商業(yè)綜合體滿鋪開業(yè)。
按照約定推算，江北寶龍城原定2021年9月開工、2023年建成，但因?qū)汖埍├?，這塊地一直曬地皮。
去年7月，地塊被擺上司法拍賣貨架，評估價近8.39億元，起拍總價5.87億元。刨去持有土地的各種成本，相當于拿地總價打5.6折甩賣。
地塊被拍賣的原因，司法拍賣網(wǎng)作了說明：
因中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司與被執(zhí)行人常州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司、徐州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司、上海寶龍實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司、南京寶敬置業(yè)發(fā)展有限公司、無錫龍暉實業(yè)發(fā)展有限公司因合同糾紛，對其名下資產(chǎn)進行抵押、處置。
江北寶龍城地塊，正是南京寶敬置業(yè)發(fā)展有限公司名下資產(chǎn)。不過，由于案外人對拍賣財產(chǎn)提出確有理由的異議，江北寶龍城地塊的拍賣最終撤回。
此次招募，讓江北寶龍城再次出現(xiàn)公眾視野，目前有三種暫定投資方案供選擇：
方案一：參與司法拍賣，預計在2026年春節(jié)后。
方案二：債權轉(zhuǎn)讓，價格優(yōu)惠并有較大的價差空間。
方案三：與寶龍合作開發(fā)，利用政府紓困政策（如規(guī)劃調(diào)整、稅收優(yōu)惠等）降低投資成本。
更值得關注的是，招募公告強調(diào)：后續(xù)若有開發(fā)投資意愿，可與當?shù)毓芪瘯M行交流。目前南京市對商辦屬性土地有困支持政策，在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅。
我們知道，相較于商辦項目普遍存在的開發(fā)周期長、銷售難度大等痛點，住宅項目有著銷售周期短、資金回籠較快等明顯優(yōu)勢。
近年來，南京不少商辦地塊、科研設計用地等調(diào)整為住宅用地。
比如，臺灣名品城拆除后，原地塊被拆分為三份，涵蓋二類居住用地和商辦混合用地，奧體建設G90地塊以45325元/㎡樓面價成為南京新地王；還有，去年底拆除的克莉絲汀甜蜜城堡，變身為三幅容積率低至1.2的宅地。
若江北寶龍城地塊能在合理范圍內(nèi)部分調(diào)規(guī)住宅，不僅是順應市場需求的務實之舉，更是盤活存量土地、降低開發(fā)風險、加速資金流轉(zhuǎn)的有效路徑。
02
銳評君也于近期對江北寶龍城地塊進行了實探，為大家?guī)砀嘈畔ⅰ?/p>
從地鐵10號線南京工業(yè)大學地鐵站1號口出站，就能看到該幅地塊，印有“寶龍城”的logo綠色圍擋已經(jīng)破敗。
通過圍擋縫隙朝里望去，地塊內(nèi)部已經(jīng)平整完成，方便后期開發(fā)，節(jié)省時間。
地塊周邊生活配套齊全，臨近江北虹悅城與東方萬匯城，前往江北山姆會員商店、鼓樓醫(yī)院江北分院等也十分便利。
交通優(yōu)勢十分明顯，地塊緊鄰地鐵10號線，可直達河西、安德門、南部新城等區(qū)域；浦口大道、長江隧道、江北大道快速路等，形成完備高效的交通體系。
周邊不僅有江北新區(qū)管委會等政務機構，還有匯創(chuàng)中心、電氣科技園等產(chǎn)業(yè)園。
教育資源上，周邊已交付的金基中北映樾、天宸江樾、花語熙岸等住宅小區(qū)，屬于育英二外中央商務區(qū)學校的施教區(qū)范圍內(nèi)。
若后期能部分調(diào)規(guī)住宅，放在當下的江北樓市進行競爭，江北寶龍城地塊的素質(zhì)可謂相當優(yōu)越。
03
寶龍在南京的波折，令人唏噓。
2019-2020年，土地市場上的意氣風發(fā)，造就了寶龍的“南京年”。
從高淳寶龍廣場、麒麟寶龍廣場，再到玄武寶龍城、鼓北寶龍?zhí)斓亍⑿律讓汖垙V場、江北寶龍城等，寶龍一下子手握12個項目，多項目為住宅+商業(yè)的組合模式。
雖然鳳匯壹品、玄武寶龍城等住宅產(chǎn)品已陸續(xù)交付，但寶龍兌現(xiàn)的商業(yè)綜合體卻寥寥。
高淳寶龍廣場率先開業(yè)，已運營多年；麒麟寶龍廣場去年底匆忙開業(yè)，被消費者反映衛(wèi)生狀況堪憂；今年1月，鼓北寶龍?zhí)斓赝蝗辉嚑I業(yè)。
而被周邊居民寄予厚望的玄武寶龍城、新生圩寶龍廣場的商業(yè)部分，卻至今未有明確節(jié)點。
玄武寶龍城
位于新玄武的玄武寶龍城，總體量約58萬方，涵蓋購物中心、商務辦公、文化娛樂、住宅、公寓等業(yè)態(tài)。
其中，購物中心體量約8萬方，近在建的地鐵6、9號線紅山新城站，最初計劃的開業(yè)時間為2022年12月1日。
玄武寶龍城住宅已交付，公寓持續(xù)銷售，購物中心等商業(yè)被按下暫停鍵許久。
去年11月，有網(wǎng)友爆料玄武寶龍城的工地更換了門頭，上海健著工程管理有限公司承建玄武寶龍城公寓樓工程，而商場部分并未有更多消息。
新生圩寶龍廣場
位于堯化門的新生圩寶龍廣場，總體量約28萬方，包含住宅、購物中心、沿街底商等業(yè)態(tài)。
購物中心體量約6.8萬方，由寶龍商業(yè)統(tǒng)一招商管理和自持運營，最初計劃在2023年年底前開業(yè)，但計劃不如變化。寶龍曾海報，承諾新生圩寶龍廣場于2027年12月31日開業(yè)。
去年8月，寶龍自己航拍的畫面顯示，購物中心的建設情況不樂觀。
今年1月，有網(wǎng)友在政府留言板咨詢寶龍廣場商業(yè)綜合體進展，官方回復并未給出清晰回復。
江北寶龍城、玄武寶龍城與新生圩寶龍廣場的后續(xù)進展如何，銳評君將持續(xù)關注。
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