北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想請(qǐng)教一下租金收益率的問(wèn)題。具體說(shuō)我是2020年買(mǎi)在了和平里十四區(qū)的朝陽(yáng)板塊，不算學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)54平兩居整整400萬(wàn)，貸款160萬(wàn)20年，月供整一萬(wàn)。這幾年我們一直自住，但今年孩子上學(xué)得搬到海淀租房住，這套房出租。

現(xiàn)在的情況下房子只剩330萬(wàn)價(jià)值了，房貸還剩130多萬(wàn)，月供不到一萬(wàn)了，9000多吧。如果出租是能租6000左右，因?yàn)檠b修好，但要扣除服務(wù)費(fèi)，到我手應(yīng)該5000出頭了，我算不太清，如果6000應(yīng)該是5200吧？您覺(jué)得我這租金收益率應(yīng)該怎么算？劃算不？

A：

1、您這租金收益率就甭算了，肯定不劃算。首先既然是貸款買(mǎi)房，那就相當(dāng)于信用卡消費(fèi)，至少是消費(fèi)為主，不能按照貸款創(chuàng)業(yè)的投入產(chǎn)出去計(jì)算。因?yàn)楣沤裰型獾姆孔舛紱](méi)有放貸的收益高，至少是短期內(nèi)沒(méi)有放貸的利息高，否則有錢(qián)人誰(shuí)還放高利貸啊？不都買(mǎi)房去了。

您2020年買(mǎi)的房，那年房貸的商貸利率是5%左右起，現(xiàn)在也得3%。而北京現(xiàn)在平均租金收益率不過(guò)是1.8%，老破小也不過(guò)是2%多點(diǎn)兒，那怎么可能劃算啊？就算貸款40%也不劃算。您這套房收租6000，月供卻9000多，這不明擺著入不敷出嗎？

2、房子是不動(dòng)產(chǎn)，是長(zhǎng)期投資品，房租收益也是隨著房租上漲而體現(xiàn)出收益的。比如我家20多年前買(mǎi)了一套房，20多萬(wàn)吧，當(dāng)年也就租1000塊，刨去物業(yè)取暖什么的肯定沒(méi)有存銀行劃算。而且我還是貸款，當(dāng)年房貸利率6%以上呢，每個(gè)月還小2000，怎么可能劃算？

但現(xiàn)在呢，這套房的貸款早就還完了，且不論房?jī)r(jià)漲到了多少，反正房租漲到7000多了，每年刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)什么的凈落8萬(wàn)，即便按照加上按揭的總成本30多萬(wàn)計(jì)算，我這套房的租金收益率也在25%起步了。這才叫劃算，但卻是用20年的時(shí)間成本換來(lái)的。

3、之所以說(shuō)房租是長(zhǎng)期上漲的，就因?yàn)槿澜缢写蟪鞘?，平均房租都與平均收入強(qiáng)相關(guān)。工資漲了房租就漲，或者房租漲了沒(méi)多久就會(huì)漲工資，前后腳都差不多。而平均工資又是與通脹強(qiáng)相關(guān)的，在信用貨幣的年代就永遠(yuǎn)是上漲的，連帶著房租也就漲了。

4、總之我建議是甭計(jì)算什么租金收益率了，貸款的沒(méi)法計(jì)算。另外短期或買(mǎi)房早期的租金收益也肯定不劃算，都是十年起步的長(zhǎng)期收益才能聊是否劃算呢。

而且您還是委托給中介的，大概率是**的省心租，所以每個(gè)月要被扣掉4天的房租。而這種支出屬于消費(fèi)，不能算作投資的成本。因?yàn)榧热皇恰笆⌒淖狻保蔷褪腔ㄥX(qián)買(mǎi)省心，否則就是不花錢(qián)而鬧心了。僅供參考。

5、對(duì)了還有一點(diǎn)，既然您家是“裝修好”，那出租的話就更不劃算了。以我家為例吧，前些日子重新裝修這套小房才花了3萬(wàn)多，每個(gè)月租7000多。而我家鄰居之前也是自住的，裝修花了至少20萬(wàn)，家具也都是名牌，但租金也不過(guò)就是8000左右。而三年后我們的裝修大概率就都不怎么樣了，請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)劃算？

至少是高檔裝修的不劃算唄，多收的這點(diǎn)兒租金，還不夠裝修的損耗呢。所以如果不是確定不想賣(mài)，那索性還不如趁著裝修還值錢(qián)的時(shí)候賣(mài)掉呢，否則也是白白的損失。

尤其是在老小區(qū)中裝修不錯(cuò)的，那被毀的概率更大，就因?yàn)槟艿竭@種小區(qū)租房的，大多數(shù)都會(huì)因?yàn)榄h(huán)境影響而不在意，不認(rèn)為您家的裝修值錢(qián)，也不認(rèn)為自己有維護(hù)的義務(wù)。

僅供參考。

二

Q:

我是大興人，家里有回遷房，就是遠(yuǎn)點(diǎn)兒，所以我想在五環(huán)附近買(mǎi)一套100-200萬(wàn)的?，F(xiàn)在兩個(gè)選擇，一是狼垡長(zhǎng)豐園，看中的是有可能地段整體改造，周邊一拆遷應(yīng)該就好了。二是大興西片區(qū)，現(xiàn)在叫永定灣新城，我有朋友給介紹的回遷房，只是還沒(méi)房本而已，但確保沒(méi)問(wèn)題。

A：

1、100-200萬(wàn)，這區(qū)間大了點(diǎn)兒吧？或者說(shuō)現(xiàn)在永定灣的房多少錢(qián)啊？100來(lái)萬(wàn)能買(mǎi)多大面積的？沒(méi)本兒的回遷房一般是周邊同等小區(qū)的7折，周邊的不到3萬(wàn)，那這里小2萬(wàn)應(yīng)該差不多吧？100多萬(wàn)能買(mǎi)個(gè)兩居室？

2、如果是長(zhǎng)期居住，那如果是我就選永定灣了。畢竟是“新城”，規(guī)模大規(guī)劃新，雖然預(yù)期的周期長(zhǎng)，但未來(lái)的期望值也高啊。最主要的是有大量的待開(kāi)發(fā)土地，那就有各種的遠(yuǎn)景期望值唄。

而狼垡怎么說(shuō)呢？確實(shí)是地段兒不錯(cuò)，但就耽誤在這兩區(qū)交界上了，還是大興的邊角，甚至能算隔著五環(huán)的飛地。這種地段兒一般都很難被當(dāng)做重點(diǎn)，誰(shuí)也不愿意幫人家做嫁衣裳。

3、另外狼垡更主要的沒(méi)多少土地了?；蛘哒f(shuō)看著挺大，但刨去現(xiàn)有建筑之外的都不太好利用，西邊南邊是鐵道，這都要留出綠化帶，也就是天然屏障，導(dǎo)致和周邊不好互動(dòng)。

公交駕校倒是應(yīng)該不難搬遷，過(guò)幾年去跟東方時(shí)尚做鄰居去也沒(méi)準(zhǔn)兒。但是武警的占地規(guī)模大，這不太好動(dòng)，幾乎不可能，大概率以后就這樣兒了。那您就看看地圖唄，把長(zhǎng)豐園+小產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)有建筑去掉，再減去武警駐地，看看還有多少可開(kāi)發(fā)土地？

而且不是所有土地都能蓋房的，綠地和醫(yī)院學(xué)校都需要規(guī)劃，七七八八的就沒(méi)多少土地了。那結(jié)果就是將來(lái)的環(huán)境肯定能越來(lái)越好，但也沒(méi)太多的想象空間。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧。在我看來(lái)，如果是二者選一，那我選更有規(guī)劃空間的，將來(lái)的故事也好講。

僅供參考。

三

Q:

我們也是外地的家長(zhǎng)，我家男孩，今年春節(jié)剛訂婚，兩人在北京的工作地點(diǎn)分別為金臺(tái)路與北土城。關(guān)于婚房我們有個(gè)想法，就是討教兩個(gè)方案，一是理想方案，二是現(xiàn)實(shí)方案，如果有可能再確定折中方案。

理想方案的預(yù)算想定為總價(jià)700萬(wàn)，現(xiàn)實(shí)方案是首付150萬(wàn)（雙方家長(zhǎng)共擔(dān)）月供1.5萬(wàn)之內(nèi)，合計(jì)應(yīng)該是450萬(wàn)左右，我們的賬對(duì)吧？折中方案就是600萬(wàn)左右了。請(qǐng)教地點(diǎn)與具體小區(qū)。

A：

1、理想方案是怎么個(gè)要求?。勘热缃煌?、配套，學(xué)區(qū)和小區(qū)檔次，以及戶(hù)型面積等等，都希望達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？至少也得說(shuō)清是否需要學(xué)區(qū)+多大面積，否則不太好聊，理想都是有大致目標(biāo)的。

2、或者這么說(shuō)吧，如果不考慮學(xué)區(qū)，那年輕人對(duì)婚房的常規(guī)理想是地鐵沿線品質(zhì)較高的次新房?jī)删邮遥ɑ蛐∪樱?。?0平之內(nèi)來(lái)說(shuō)，700萬(wàn)的大致單價(jià)為7/8萬(wàn)。

那這個(gè)價(jià)位在北土城的海淀就不太合適了，朝陽(yáng)這邊的選擇多些。離金臺(tái)路近的就是東四環(huán)外，朝青四惠都是熱門(mén)板塊，這價(jià)位相對(duì)合適，能選擇的次新商品房小區(qū)不少呢，自住和保值都算兼顧。但這方案一是不算強(qiáng)學(xué)區(qū)，二是只能離一方比較近。

3、現(xiàn)實(shí)方案450萬(wàn)的賬沒(méi)錯(cuò)，但這也得說(shuō)清現(xiàn)實(shí)到什么程度啊？比如老破小能接受嗎？如果能接受，那常規(guī)方案是就在金臺(tái)路附近找，老小區(qū)有的是。因?yàn)檫@價(jià)位如果想兼顧西城或海淀的學(xué)區(qū)，那能買(mǎi)到的就更小更破了，學(xué)區(qū)溢價(jià)還高，一般是不建議當(dāng)婚房的。

東三東四老破小的優(yōu)勢(shì)是得房率高+配套齊全+交通方便，絕大多數(shù)沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性?xún)r(jià)比高，保值也肯定是跟隨板塊大盤(pán)不吃虧。劣勢(shì)是小區(qū)都很老了，年輕人未必喜歡，甚至說(shuō)大多數(shù)外地人到北京都很難接受，幾百萬(wàn)就買(mǎi)這種破房子？而且流動(dòng)性弱，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)，所以適合長(zhǎng)期居住輕易不賣(mài)的，如果換房則盡量選擇橫盤(pán)期慢慢兒賣(mài)才不吃虧。

4、折中方案看怎么折中吧，這更得是看自家注重哪方面了？還是學(xué)區(qū)、通勤、小區(qū)品質(zhì)和面積戶(hù)型等幾個(gè)方面。還是先自己大致做個(gè)排序吧，尤其是婚房最好自己定，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

我也是問(wèn)永樂(lè)店****的房，也是2020年買(mǎi)的，也沒(méi)裝修，要不然賠的更多。都說(shuō)今年回暖，您建議我是留著還是趕緊賣(mài)掉？

A：

1、那我也還是那套嗑兒，看您是否缺錢(qián)和是否愿意增加預(yù)算了？

2、不缺錢(qián)就留著，或者說(shuō)是還月供無(wú)壓力就先留著，既然知道大概率回暖就沒(méi)必要這會(huì)兒賣(mài)。著急用錢(qián)那就賣(mài)了唄，沒(méi)辦法的事兒。

3、然后看賣(mài)房之后是否置換？如果是要置換，而且增加的預(yù)算不算太少，至少是換到通州較好地段兒的，那我建議趕緊賣(mài)掉吧。

因?yàn)榫退闶怯行星榱耍?***這種地段兒也大概率是輪到最后，也就是等通州好地段兒的都漲完了，才會(huì)輪到這里。到那時(shí)再置換，至少是占不到任何便宜。

另外如果置換的不是什么好地段兒或不是多強(qiáng)的小區(qū)，那就甭著急唄，也應(yīng)該是做不到領(lǐng)漲的，看看行情再說(shuō)吧。

4、總之是賣(mài)房只是第一步，您還是考慮一下賣(mài)房之后的想法吧，不用太著急。

僅供參考。

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