前幾天，上海某個(gè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)到我辦公室聊天

閑聊過程中他問我一句：你覺得為什么現(xiàn)在商務(wù)辦公樓的空置率越來越高

我說：是啊，我馬上也要拋棄我現(xiàn)在這個(gè)辦公室了

為什么想要寫這篇文章

其實(shí)也是一個(gè)困惑很久的問題然后突然被激活了一樣

日常也經(jīng)常看到大家對(duì)于辦公樓空置率的呈現(xiàn)，確實(shí)這方面的數(shù)據(jù)越來越低

很多人的第一反應(yīng)就是：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好

是啊

這好像是一個(gè)原因

但這個(gè)原因好像會(huì)阻礙一個(gè)人很多思考

大家想著這個(gè)邏輯就放棄了其他探討

而最近我自己的一些境遇和感受，我突然有點(diǎn)其他的看法想要和大家分享

雖然有點(diǎn)情緒，但也著實(shí)是客觀事實(shí)

01

先說說背景

我們這家公司一直在上海

規(guī)模不大，但是在做地產(chǎn)類內(nèi)容的也還算可以了

我們?cè)陟o安寺附近還算比較核心的地方租了一個(gè)辦公室

一年的租金也要百萬+規(guī)模了

這個(gè)支付能力，不論怎么樣，還算是找得不錯(cuò)的地方了

但是最近在這里待得越久，越要和自己說：我要盡早離開這里

都是很小的事情，但卻讓我無比堅(jiān)定

其實(shí)我們這棟也有空置，從去年開始就有陸續(xù)企業(yè)開始搬走了，包括我這層的隔壁

一開始我倒也不以為意，也沒想過自己要搬

但是因?yàn)榘殡S著樓棟的空置，物業(yè)方呢也開始著急了，開始拼命的招商引資

這點(diǎn)事可以理解的

但是后面開始的一些事就有點(diǎn)變形

02

當(dāng)辦公樓持續(xù)不斷地解決不了空置率的時(shí)候

招商就開始采取下策：讓樓宇出現(xiàn)混合業(yè)態(tài)

所以慢慢的，低樓層的出現(xiàn)了三家商務(wù)餐飲飯店

然后頂樓開始出現(xiàn)了一家整容機(jī)構(gòu)，一家牙醫(yī)機(jī)構(gòu)

這些業(yè)態(tài)的混合帶來的第一個(gè)變化就是：這里的電梯開始不夠用了

一邊是不少營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商店開始了重裝修

一邊是不少業(yè)態(tài)帶來了一些外部人流

很快這棟樓的電梯開始不堪重負(fù)

我現(xiàn)在每天上下電梯都需要等待超過5分鐘以上的時(shí)間

這不是指的上下班時(shí)間哦

我中午出去吃個(gè)飯以及偶爾下午下樓拿東西，電梯來得都特別慢

電梯超負(fù)荷之后還經(jīng)常壞

一共三個(gè)電梯壞了一臺(tái)那簡(jiǎn)直是災(zāi)難

每次有客人拜訪送他們走的時(shí)候要讓他們?cè)陔娞菘诘?分鐘，我就覺得自己這個(gè)租金花的太不值得了

03

另外，我還發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象

就是樓宇運(yùn)營(yíng)方一邊對(duì)空置率很焦慮，對(duì)拉新給的支持力度特別大

另一邊對(duì)老業(yè)主好像就不太關(guān)心了

感覺他們是算過一本賬，就是老客戶如果搬家其實(shí)是有成本的，所以是穩(wěn)定的不太輕易動(dòng)的

這種認(rèn)知也就導(dǎo)致了，一些公共資源開始傾斜給新來的

一些本該公用的公共路演廳，好像每個(gè)月都被一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)提前預(yù)訂，天天在那打雞血上課

我自己想弄幾次路演活動(dòng)都沒辦法申請(qǐng)

我這個(gè)小甜甜最后也變成了牛夫人

這棟辦公樓一開始的功能共享的概念也就不復(fù)存在了

04

其實(shí)樓宇混搭化未來一定是趨勢(shì)

包括我們?cè)谙愀劭吹讲簧俚胤狡鋵?shí)都是這樣的

但是業(yè)態(tài)的混合不代表管理的無序

我在這種商務(wù)辦公樓里辦公，總覺得這么貴的租金，這么大的空間都是只值這個(gè)地段

空間運(yùn)營(yíng)上全然沒有太多的想法

好像所有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也沒想過如何更好的運(yùn)營(yíng)一棟樓宇

我越發(fā)的覺得，很多甲級(jí)辦公樓對(duì)現(xiàn)在的企業(yè)到底需要什么樣的辦公有著嚴(yán)重的偏見

在他們眼里，所謂好的辦公樓還是停留在那種90年代那種商務(wù)裝逼的氛圍

大家都是白領(lǐng)金領(lǐng)穿著西裝的那種感覺

而他們眼中辦公樓的存在，在運(yùn)營(yíng)層面的核心：抬企業(yè)的門面

你在什么位置能夠顯示你是什么規(guī)格的企業(yè)

大堂是不是奢華，安保是不是嚴(yán)密代表著你企業(yè)高不高級(jí)

這成為了好多運(yùn)營(yíng)方的認(rèn)知

所以在這種認(rèn)知下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多事情都是不合理的

比如你會(huì)發(fā)現(xiàn)居然有很多辦公樓下班之后要關(guān)空調(diào)，然后周末也沒有空調(diào)，

然后層高非常矮，公攤非常低

你可以解釋這是為什么導(dǎo)致的

但是在如今如此嚴(yán)重的空置率面前，我也沒看到有哪些運(yùn)營(yíng)方認(rèn)真想過如何改變

從頭到尾好像比較堅(jiān)持就是一件事：訪客登記

似乎這是體現(xiàn)辦公樓私密和尊貴的重要標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于訪客各種登記和審核

05

那辦公業(yè)態(tài)有沒有變化

其實(shí)也有

前幾年流行過一種模式：聯(lián)合辦公

如何說傳統(tǒng)的商務(wù)辦公本質(zhì)上的冷漠感和距離感讓人不太舒服

但是

聯(lián)合辦公這種載體的出現(xiàn)又讓建筑和人之間的關(guān)系過于娛樂化

什么公共空間的社群活動(dòng)啦，各種娛樂休閑配套啦，包括有段時(shí)間還會(huì)提倡入駐的企業(yè)和企業(yè)之間的聯(lián)誼，陌生公司之間團(tuán)建之類的

這種模式又讓人有點(diǎn)害怕

甚至以前我在聯(lián)合辦公里還看到運(yùn)營(yíng)方弄了一個(gè)相親活動(dòng)，作為老板看到這種畫面直接驚呆了

我剛創(chuàng)業(yè)的時(shí)候是去過不少聯(lián)合辦公的

但是那時(shí)候唯一的念頭就是：等公司做大了還是不能再這待著

現(xiàn)在以前那些轟轟烈烈的聯(lián)合辦公的品牌現(xiàn)在已經(jīng)所剩無幾了，感覺市場(chǎng)也完成了徹底的祛魅

06

如今都說經(jīng)濟(jì)不好，辦公樓的空置率變高，不如認(rèn)真想想

現(xiàn)在2026年的企業(yè)，到底需要什么樣的辦公場(chǎng)景

不需要過分冷漠也不需要過分親近

成年人和成年人之間，邊界感還是很重要的

我說幾個(gè)我作為老板視角下對(duì)于辦公樓的要求

第一，現(xiàn)在還沒有24小時(shí)開空調(diào)的辦公樓我覺得就是有問題的

外面都提倡靈活就業(yè)了，辦公樓居然不提倡讓我們靈活上班，簡(jiǎn)直難以想象

第二，電梯的通勤效率真的是最重要的門面

需要?jiǎng)?chuàng)造便利和效率，而不是讓人家發(fā)呆等的這5分鐘顯得自己很笨拙

第三，現(xiàn)在自媒體也好，直播也好、電商也好，已經(jīng)滲透到每一家企業(yè)了

日常拍攝和錄制幾乎成為很多企業(yè)的剛需

較高的層高，提供較好便利的拍攝條件，這些會(huì)成為吸引這個(gè)時(shí)代的企業(yè)公司一個(gè)很好的方向

第四，企業(yè)如今越來越需要路演，需要展廳，需要策展的要求

這些也會(huì)變得更加高頻

第五，獨(dú)立，集中，完整，可以自由組合，然后最好業(yè)主方完成裝修

07

但是我想表達(dá)的是，當(dāng)下企業(yè)狀態(tài)的變化

所謂的商務(wù)辦公樓的空置問題，不完全是經(jīng)濟(jì)問題

而是傳統(tǒng)的辦公空間沒有辦法為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值

以前的經(jīng)濟(jì)模式是大家每家企業(yè)都是一個(gè)螺絲釘

大家講究的是分工合作

只要在自己的邊界范圍內(nèi)把工作做好，生意就會(huì)越來越好

所以我們看到所有辦公樓的呈現(xiàn)都是封閉

但是現(xiàn)在的企業(yè)都是一個(gè)內(nèi)容

自己創(chuàng)造內(nèi)容也對(duì)外表達(dá)內(nèi)容，從企業(yè)家做IP開始，到產(chǎn)品做社群，再到客服做黏性

每一個(gè)小公司都擁有更強(qiáng)的表達(dá)欲望

而他們期待的辦公場(chǎng)域，本質(zhì)上也是這樣的空間

08

所以我準(zhǔn)備真的換個(gè)地方了

但是這一次已經(jīng)不準(zhǔn)備找辦公樓了

我要徹底的離開

我期待找到一個(gè)不錯(cuò)位置的商鋪，或者說門面

或者說能夠展示公司文化的文化展示中心的一部分

如果有線索或者能夠幫忙匹配的客戶可以聯(lián)系我

我列下我的訴求

第一，我大概希望的是一個(gè)下店上廠的模式，也就是一二樓連體的空間

未來我們的一樓會(huì)做成一個(gè)展示中心來展示自己的品牌

我們希望能夠有一塊區(qū)域可以介紹我們的價(jià)值觀和方法論

也有可能有一些營(yíng)業(yè)功能的業(yè)態(tài)存在

一些文化中心或者核心路口的沿街門面都是可以的

大概需要300平米的空間

然后二樓就是我們自己的辦公區(qū)域，這一塊沒啥要求，200平米的空間就夠了

第二，對(duì)于地段

我們希望在浦西的市中心，相對(duì)熱鬧點(diǎn)的地方

我們可能加班比較多，希望大家工作的同時(shí)也能離生活近一點(diǎn)

通勤什么也方便一點(diǎn)，有地鐵很重要

然后地段的話最好有點(diǎn)人文底蘊(yùn)

未來一些路演活動(dòng)包括我們的公開演講都會(huì)在一樓舉辦，好的環(huán)境容易能夠讓大家心曠神怡

第三，關(guān)于時(shí)間

大概今年下半年可以

然后我也會(huì)找設(shè)計(jì)師對(duì)空間進(jìn)行設(shè)計(jì)做出有意思的地方，所以也希望給點(diǎn)免租期

如果有線索能夠提供具體地方，歡迎把項(xiàng)目資料發(fā)到我的郵箱jimlujun@qq.com

我會(huì)安排團(tuán)隊(duì)去實(shí)地去看的

09

差不多是這樣的

今年是我創(chuàng)業(yè)第十年了

其實(shí)我特別希望能夠在一個(gè)地方一直做下去，但是這十年我發(fā)現(xiàn)我一直在換地方

這一次我想找個(gè)地方持久長(zhǎng)期地發(fā)展下去

誠(chéng)意求地方，童叟無欺

希望大家伙多多幫忙，未來做好了請(qǐng)大家來喝茶