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　　就在最近，樓市里蘊(yùn)藏著一股躁動(dòng)。身邊人討論房子的漸漸多了起來(lái)，中介和置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈又開(kāi)始飄著大紅的喜報(bào)。

　　樓市回暖，漸漸變成了2026年的新敘事。

　　今年的回暖敘事會(huì)如何演繹呢？這個(gè)其實(shí)是有跡可循的。

　　就在這兩天，春節(jié)期間的樓市數(shù)據(jù)出爐了。數(shù)據(jù)看似很平淡，但是平淡的表面之下，暗流涌動(dòng)，尤其是一些城市的表現(xiàn)，真的是大超意外。

　　最讓人意外的是兩個(gè)城市，一個(gè)杭州，一個(gè)深圳。這兩個(gè)城市的樓市在全國(guó)來(lái)說(shuō)，靈敏度最高。

　　春節(jié)期間，杭州的二手房帶看量相比較去年春節(jié)假期同比增加17%，新簽單量更是大幅增長(zhǎng)47%。

　　杭州新房市場(chǎng)春節(jié)期間成交63套，為近五年春節(jié)假期的新高。

　　深圳樓市的熱度不輸杭州。

　　根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，春節(jié)期間深圳二手住宅日均成交3.1套，比去年春節(jié)假期日均成交上升211.1%。貝殼深圳合作門店二手房除夕到初七的簽約量同比去年增長(zhǎng)88%。新房市場(chǎng)日均成交3.7套，比去年春節(jié)期間上漲了125.6%。

　　春節(jié)期間往往是成交淡季，這兩個(gè)城市的樓市卻在淡季之下，迎來(lái)了一股小陽(yáng)春的暖流。

　　除了深圳、杭州之外，北京的二手房網(wǎng)簽量同比去年增長(zhǎng)亮眼，上海的新房網(wǎng)簽和二手房帶看數(shù)據(jù)增幅明顯。

　　這些城市，都是平淡的春節(jié)樓市數(shù)據(jù)里的暖意。在暖意暗流之上，是幾乎持平的全國(guó)重點(diǎn)城市的春節(jié)樓市數(shù)據(jù)。

　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)21城春節(jié)假期新房網(wǎng)簽成交10萬(wàn)方，相比去年春節(jié)假期日均成交量持平。

　　那么，到這里，我們可以看出來(lái)，整體和局部城市的數(shù)據(jù)拼湊出了樓市當(dāng)下的溫度和狀態(tài)。

　　全國(guó)樓市整體溫度保持著低溫常態(tài)，而在一些強(qiáng)勢(shì)城市，樓市的堅(jiān)冰正在消融。

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　　現(xiàn)在我們需要觀察的，就是看樓市堅(jiān)冰消融能不能從個(gè)別城市進(jìn)行傳導(dǎo)，一點(diǎn)點(diǎn)從一線到二線，二線到三線、四線。

　　能不能順利傳導(dǎo)，需要我們知道當(dāng)下這些回暖的城市樓市復(fù)蘇的原因。

　　這些領(lǐng)頭羊城市的回暖，并不單單是一個(gè)城市采取了什么樣的舉措，或者出現(xiàn)了個(gè)別的先例，而是是三個(gè)方面形成的合力。

　　第一股力量是全國(guó)范圍內(nèi)的政策發(fā)力。

　　2026年是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵年份，所以從今年1月《求是》雜志吹響號(hào)角開(kāi)始，關(guān)于樓市的利好政策就不斷。

　　不管是增值稅政策、商業(yè)用房政策、公積金調(diào)整、換房個(gè)稅政策等等，再次降低了買房人的首付、貸款和交易成本。像上海的樓市新政，不僅是釋放當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力，還在點(diǎn)燃預(yù)期上充當(dāng)了信號(hào)燈。

　　在這里，我要給大家提一點(diǎn)，不要忘了救市的作用。雖然單個(gè)救市政策發(fā)力有限，但是樓市出救市新政，是個(gè)持續(xù)幾年的動(dòng)作。

　　隨著今年年初的樓市政策出來(lái)，基本上關(guān)于房地產(chǎn)全國(guó)性政策應(yīng)出盡出了。近幾年的樓市救市政策組合拳，形成了疊加效應(yīng)，起到了市場(chǎng)的托底作用。

　　第二股力量經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

　　2026年應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯的一年。過(guò)去幾年，我們持續(xù)受負(fù)通脹的拖累，而去年上半年開(kāi)始，價(jià)格向上的信號(hào)持續(xù)亮起。截止到1月份，PPI還是CPI，都在告訴我們低價(jià)循環(huán)周期結(jié)束了，我們正站在低價(jià)循環(huán)結(jié)束和溫和通脹開(kāi)啟的時(shí)間點(diǎn)。

　　其他資產(chǎn)市場(chǎng)也都有了動(dòng)向，除了房子，去年不管是黃金、白銀、股票、大宗，幾乎所有的資產(chǎn)都漲了。房地產(chǎn)成了最后的資產(chǎn)洼地。盡管房地產(chǎn)的大周期已經(jīng)過(guò)去，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期和資產(chǎn)向上的共識(shí)結(jié)合在一起，也能稍稍改變樓市里的預(yù)期。

　　第三股力量，來(lái)自于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商們的集體促銷。

　　今年的春節(jié)假期，全國(guó)開(kāi)發(fā)商們卯足了勁兒的進(jìn)行促銷，多地的樓盤春節(jié)不打烊，推出各種特惠房源、購(gòu)房折扣等一系列促銷活動(dòng)。

　　這些促銷是市場(chǎng)里的干柴。在沒(méi)有一絲波瀾的平淡期它們效果并沒(méi)有那么明顯。所以過(guò)去幾年我們看到開(kāi)發(fā)商一直在促銷，效果寥寥。但是一旦出現(xiàn)回暖的火星，市場(chǎng)敏銳度高的城市的樓市，能夠迅速點(diǎn)燃購(gòu)房者的熱情。

　　正是這三股力量相互疊加，讓春節(jié)期間的樓市出現(xiàn)了意外的暖意。

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　　我們觀察春節(jié)期間的樓市數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)在這期間購(gòu)房的，主要來(lái)自于兩股需求。

　　一股需求是改善型需求。

　　非常典型的是在新房市場(chǎng)。新房市場(chǎng)上不同樓盤成交溫差極大。春節(jié)期間賣的比較好的仍然是大家追捧的那些核心位置的改善或者剛改盤。

　　這些樓盤都有幾個(gè)一些共性特征。

　　比如位置相對(duì)核心、產(chǎn)品力強(qiáng)，同一檔樓盤中具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有春節(jié)假期的促銷。客戶出于對(duì)產(chǎn)品力和價(jià)格的綜合對(duì)比在春節(jié)期間下了定。

　　另一類需求是學(xué)區(qū)需求。

　　相比較往年，今年春節(jié)過(guò)年的時(shí)間比較晚。因此家長(zhǎng)們的學(xué)區(qū)房熱潮率先啟動(dòng)。不少家長(zhǎng)在春節(jié)期間就往售樓部去看房，二手房市場(chǎng)上，春節(jié)前后的時(shí)間階段上，家長(zhǎng)們就開(kāi)始奔走在看房的路上。

　　這兩類需求，也是這幾年樓市里的主流需求。尤其是學(xué)區(qū)房的熱潮，幾乎每年都是2月起，到6月初結(jié)束。這種季節(jié)性的需求，對(duì)于觀察市場(chǎng)拐點(diǎn)只是個(gè)干擾因素。

　　真正需要觀察的是剛需，什么時(shí)候開(kāi)始規(guī)模性入場(chǎng)。

　　剛需作為樓市里規(guī)模龐大且對(duì)價(jià)格極其敏感的群體，如果他們規(guī)模性的下場(chǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)的拐點(diǎn)真的開(kāi)始來(lái)臨了。

　　所以，在接下來(lái)的3月和4月份，我們需要密切注意剛需客戶的動(dòng)向。我們需要重點(diǎn)觀察這幾個(gè)數(shù)據(jù)。

　　全國(guó)重點(diǎn)城市二手房掛牌量是否持續(xù)減少。

　　二手房帶看量是否持續(xù)升高。

　　剛需型二手房?jī)r(jià)格砍價(jià)空間逐漸縮小。

　　二手房成交量是否明顯提升，并且月度價(jià)格下降幅度越來(lái)越小。

　　等到了5月份，這些數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了變化。不用懷疑，也不用猶豫，樓市的拐點(diǎn)真的來(lái)臨了。

　　THE END

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