來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 李磊 編輯 · 付慶榮

圖片來源 · 除特別標(biāo)注，均來自項(xiàng)目官方

2026開年，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金正式向上交所提交申報(bào)并獲受理。該基金底層資產(chǎn)為銀泰商業(yè)旗下的合肥銀泰中心一期及二期項(xiàng)目，擬募集規(guī)模42.785億元，2026年及2027年度預(yù)測現(xiàn)金分派率分別為4.93%和5.28%。

作為證監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》后，商業(yè)不動產(chǎn)REITs中第一個(gè)高端購物中心項(xiàng)目，合肥銀泰中心能否支撐其42.73億估值？

贏商網(wǎng)基于招募說明書，從宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位價(jià)值、運(yùn)營表現(xiàn)、資產(chǎn)質(zhì)量等維度進(jìn)行深度解析。

01.

合肥的城市能級

與消費(fèi)升級紅利

合肥銀泰中心的價(jià)值首先根植于合肥這座城市澎湃向上的發(fā)展動能之中。近年來，合肥以“最強(qiáng)風(fēng)投城市”的形象闖入公眾視野，但其扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)厚度才是商業(yè)繁榮的真正底牌。

據(jù)招募說明書披露，2024年合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1.35萬億元，同時(shí)常住人口突破千萬，正式成為全國第16座“雙萬之城”。更關(guān)鍵的是其經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量優(yōu)異，以“芯屏汽合”（即集成電路、新型顯示、新能源汽車和人工智能）為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，吸引了大量高附加值企業(yè)與人才涌入。這座城市的能級躍升，為高端消費(fèi)市場提供了廣闊的增量空間和持續(xù)的購買力支撐。

經(jīng)濟(jì)的飛躍直接反映在合肥市民的消費(fèi)賬單上。2024年，合肥市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)5494.24億元，同比增長4.2%，創(chuàng)近3年同期新高。其中，限額以上實(shí)物商品網(wǎng)上零售額626.92億元，增長16.0%；新能源汽車零售額344.91億元，增長69.8%，連續(xù)52個(gè)月保持兩位數(shù)增長。這些跡象充分表明，合肥居民的消費(fèi)需求正快速從基礎(chǔ)生活型，向以品牌、體驗(yàn)和情感價(jià)值驅(qū)動的品質(zhì)消費(fèi)型躍遷，這也是高端購物中心賴以生存的土壤。

然而與快速升級的消費(fèi)需求相比，合肥的商業(yè)供給結(jié)構(gòu)卻呈現(xiàn)出顯著的“結(jié)構(gòu)性機(jī)會”。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，合肥存量購物中心及獨(dú)立百貨數(shù)量達(dá)98個(gè)，總體量約894.66萬㎡，人均商業(yè)面積已接近一線城市水平，市場競爭日趨激烈。但從供給質(zhì)量與層級看，這98個(gè)項(xiàng)目中以滿足大眾日常消費(fèi)的中檔和大眾化項(xiàng)目為主，真正定位高端、具備奢侈品牌聚集能力的項(xiàng)目極度稀缺。

這種“總量飽和，頂端空白”的市場格局，為合肥銀泰中心創(chuàng)造了近乎壟斷的市場地位，使其成為全市高凈值客群品質(zhì)消費(fèi)與社交體驗(yàn)的唯一目的地，享受著顯著的“供給錯配”紅利。

01.

四牌樓商圈的核心區(qū)位

與多元優(yōu)勢配套

順應(yīng)城市發(fā)展紅利的基礎(chǔ)上，合肥銀泰中心的成功，更深層次地體現(xiàn)在對區(qū)域商業(yè)格局的精準(zhǔn)卡位與不可復(fù)制的選址優(yōu)勢上。

合肥銀泰中心坐落于安徽省合肥市廬陽區(qū)四牌樓商圈核心位置，長江中路與淮河路步行街交匯處。這里是合肥歷史最悠久、商業(yè)氛圍最濃厚的核心商圈，也是全市商業(yè)租金最高、空置率最低的優(yōu)質(zhì)地段。

圖片來源：招募說明書

截至2025年上半年，四牌樓商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量60.55萬平方米，平均租金550-900元/平方米/月，為全市最高；空置率6.27%，低于全市平均8.5%的水平。這種“高租金、低空置”的特征，是核心商圈強(qiáng)大虹吸效應(yīng)與價(jià)值韌性的量化體現(xiàn)。

此外，在合肥“十五五”規(guī)劃中，明確提出高水平建設(shè)國際消費(fèi)核心區(qū)、推進(jìn)大四牌樓商圈能級躍升。這意味著，項(xiàng)目所在區(qū)位將從城市級的商業(yè)中心升級為承載區(qū)域消費(fèi)影響力的戰(zhàn)略支點(diǎn)，持續(xù)獲得政府在城市規(guī)劃、交通疏導(dǎo)、景觀提升等方面的資源傾斜，進(jìn)一步鞏固其不可動搖的核心地位。

具體到項(xiàng)目本身，其交通可達(dá)性與客群基礎(chǔ)構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的基本盤。招募說明書顯示，項(xiàng)目地下直通合肥地鐵2號線四牌樓站，距1號線、2號線大東門站約782米，距2號線、5號線三孝口站約1.6公里；周邊500米范圍內(nèi)有小東門站、市府廣場樞紐站等多個(gè)公交站臺，公共交通的便捷性極為突出。

在周邊資源上，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)形成了罕見的優(yōu)質(zhì)客群“復(fù)合生態(tài)圈”：

• 覆蓋超10萬高凈值常住人口；

• 匯聚黃山大廈、國元信托大廈、建信大廈等密集的甲級寫字樓集群，提供了龐大的高收入辦公人群；

• 毗鄰合肥市第四十二中學(xué)、第四十五中學(xué)等多所省市重點(diǎn)中小學(xué)，催生穩(wěn)定的高品質(zhì)家庭消費(fèi)；

緊鄰安徽省立醫(yī)院等三甲醫(yī)院，帶來具備高支付能力的特定客流；與城市級文旅地標(biāo)逍遙津公園隔街相望，共享全年不斷的休閑旅游人流。

這種集高端居住、頂級商務(wù)、優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套、城市文旅于一體的多元配套結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目帶來了穩(wěn)定、多元且高消費(fèi)力的基礎(chǔ)客群，構(gòu)成了其業(yè)績穿越周期的堅(jiān)實(shí)流量底盤。

03.

安徽唯一高端MALL話語權(quán)

優(yōu)越的區(qū)位之上，項(xiàng)目的成功更依賴于其清晰的戰(zhàn)略定位與強(qiáng)大的運(yùn)營能力。

合肥銀泰中心以“高端時(shí)尚的區(qū)域生活方式中心”為核心定位，是安徽省知名高端時(shí)尚生活中心，更是國際高端品牌布局安徽市場的第一站與區(qū)域消費(fèi)升級的風(fēng)向標(biāo)。項(xiàng)目突破傳統(tǒng)高端商業(yè)單一消費(fèi)屬性，構(gòu)建“高端+首店+體驗(yàn)+社交”的多元商業(yè)生態(tài)，既打造高端消費(fèi)場域，又營造兼具文化、潮流與社交屬性的生活新空間。

圖片來源：招募說明書

作為全省唯一純粹意義上的國際高端購物中心，項(xiàng)目匯聚了 Louis Vuitton、Gucci、勞力士等超50家安徽首店及國際一線品牌。歷經(jīng)十余年發(fā)展，其“安徽高端商業(yè)標(biāo)桿”與高端品牌入皖“第一站”的地位從未動搖，牢牢占據(jù)安徽高端消費(fèi)第一站的心智定位，形成了差異化競爭的壁壘。

這一壁壘的有效性，最直接的體現(xiàn)是其對全省高凈值客群的強(qiáng)大虹吸效應(yīng)。合肥銀泰中心一期客流常年穩(wěn)居全市購物中心前五，構(gòu)成了其在全市范圍內(nèi)的市場領(lǐng)導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示了其客源的廣泛性：同城10公里以上的客群占比達(dá)27.36%，而異地客群占比更是高達(dá)38.05%，兩者合計(jì)超過65%。這意味著，項(xiàng)目超過六成的客流量來自合肥主城外圍及安徽省內(nèi)其他城市，有力印證了其影響力已輻射全市乃至全省。

高端之下，是一個(gè)完整、均衡的高品質(zhì)生活生態(tài)。

據(jù)招募說明書，截至2025年末，合肥銀泰中心在營商戶共計(jì)424個(gè)。從租賃面積分布看，項(xiàng)目成功構(gòu)建了以服飾（30.77%）、餐飲（28.55%）、國際名奢品（16.73%）及生活體驗(yàn)配套（12.35%）為核心的業(yè)態(tài)組合。這組數(shù)據(jù)清晰表明，項(xiàng)目已超越傳統(tǒng)重奢商場范疇，成為一個(gè)覆蓋時(shí)裝、美食、奢品與休閑體驗(yàn)的完整生活空間，為其“區(qū)域生活方式中心”的定位提供了扎實(shí)的支撐。

這一品牌戰(zhàn)略的成功，直接體現(xiàn)在高效的業(yè)績與客流表現(xiàn)上。根據(jù)招募說明書披露的2025年數(shù)據(jù)，合肥銀泰中心一期和二期合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額36.91億元，實(shí)現(xiàn)客流1521萬人次。其中，國際名品與美妝兩大核心高端業(yè)態(tài)，以不足總經(jīng)營面積20%的空間，共同貢獻(xiàn)了超42%的營業(yè)收入。驚人的坪效直觀印證了項(xiàng)目對高凈值客群的強(qiáng)大吸附力與卓越的商品運(yùn)營能力。

這種以高端品牌和高效運(yùn)營為特色的商業(yè)定位，還塑造了其獨(dú)特且健康的收入模式。

項(xiàng)目收入主要來源于與品牌銷售業(yè)績深度綁定的聯(lián)營扣率收入（占比約54.54%）和提供穩(wěn)定現(xiàn)金基底的固定租金收入（占比約35.67%）。聯(lián)營模式使其能夠充分分享高端消費(fèi)市場的增長紅利，而可觀的固定租金收入則構(gòu)成了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的緩沖墊，二者共同形成了兼具增長彈性和運(yùn)營穩(wěn)定性的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。

回顧2023至2025年的經(jīng)營軌跡，合肥銀泰中心在外部環(huán)境變化中展現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。核心運(yùn)營指標(biāo)保持穩(wěn)健，期末出租率連續(xù)三年維持在96%以上的高位，租金收繳率接近100%，這從側(cè)面反映了租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)性與租賃合作的穩(wěn)定性。

更值得關(guān)注的是其運(yùn)營質(zhì)量的實(shí)質(zhì)性提升，關(guān)鍵的運(yùn)營凈收益率（NOI）從2024年的59.32%顯著提升至2025年的67.73%。這一指標(biāo)的躍升，并非單純依賴于營收增長，更多地體現(xiàn)了管理團(tuán)隊(duì)在成本精準(zhǔn)管控、能耗優(yōu)化以及運(yùn)營流程提效等方面的深入成果，標(biāo)志著資產(chǎn)內(nèi)在盈利能力的增強(qiáng)。這種在營收規(guī)模波動下實(shí)現(xiàn)利潤率提升的能力，是評估資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量和管理水平的關(guān)鍵。

04.

在確定性機(jī)遇與結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)中

尋求平衡

展望未來，合肥銀泰中心的長期價(jià)值表現(xiàn)，將取決于其能否把握確定性的機(jī)遇，并妥善應(yīng)對一系列潛在的挑戰(zhàn)。

項(xiàng)目的增長前景與合肥這座城市的發(fā)展紅利深度綁定。作為仍在快速上升通道的“雙萬之城”，合肥以科技創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級，有望持續(xù)創(chuàng)造和擴(kuò)大高收入群體，為高端消費(fèi)提供源頭活水。同時(shí)，合肥市“十五五”規(guī)劃中關(guān)于推進(jìn)大四牌樓商圈能級躍升、建設(shè)國際消費(fèi)核心區(qū)的頂層設(shè)計(jì)，將從政策與資源層面為項(xiàng)目創(chuàng)造更優(yōu)越的外部環(huán)境。

然而，通往未來的道路也需要正視現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。

• 首先，隨著合肥消費(fèi)潛力的不斷彰顯，高端商業(yè)市場存在吸引新競爭者的可能性，這可能在未來對客流和品牌資源形成分流。

• 其次，項(xiàng)目一期運(yùn)營已超過十年，部分硬件設(shè)施與空間體驗(yàn)相較于新興的頂級商業(yè)體，面臨著周期性的煥新升級壓力，這需要持續(xù)的資本開支。

• 此外，高凈值客群的需求日益趨向多元化與體驗(yàn)化，保持品牌新鮮感與客戶忠誠度需要持續(xù)的創(chuàng)新與運(yùn)營投入。

面對挑戰(zhàn)，項(xiàng)目并非孤軍奮戰(zhàn)。其背后是銀泰商業(yè)龐大的體系支撐。目前，銀泰商業(yè)在全國運(yùn)營管理超60個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總體運(yùn)營管理面積超490萬平方米，擁有成熟的奢侈品運(yùn)營專長、強(qiáng)大的品牌關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的數(shù)字化會員管理系統(tǒng)。這種集團(tuán)化的賦能，能在品牌資源獲取、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)共享、人才輸送、跨區(qū)域營銷聯(lián)動等方面，為合肥銀泰中心提供強(qiáng)大后援，是其應(yīng)對市場變化、持續(xù)鞏固領(lǐng)先地位的獨(dú)特優(yōu)勢。

目前，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)提出了相應(yīng)的策略以應(yīng)對上述挑戰(zhàn)。計(jì)劃包括引進(jìn)更高層級的奢侈品與頂級餐飲以鞏固定位；通過深化VIP服務(wù)、拓展政企合作、打造城市級營銷事件來實(shí)現(xiàn)客流質(zhì)量的提升；以及對商業(yè)空間進(jìn)行必要的改造優(yōu)化，以增強(qiáng)體驗(yàn)屬性。這些策略的有效執(zhí)行，將是未來影響資產(chǎn)價(jià)值波動和分派率穩(wěn)定性的關(guān)鍵變量。

綜合而言，合肥銀泰中心的估值支撐來源于對合肥城市發(fā)展紅利的嵌入、在核心商圈及全省高端市場的壟斷性優(yōu)勢地位，以及經(jīng)過完整周期驗(yàn)證的運(yùn)營穩(wěn)健性與盈利韌性。

最終其長期價(jià)值能否兌現(xiàn)，不僅依賴于宏觀環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢的延續(xù)，更取決于運(yùn)營方應(yīng)對競爭、完成資產(chǎn)煥新、持續(xù)引領(lǐng)高端消費(fèi)潮流的能力。這份在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中動態(tài)平衡的能力，正是市場化定價(jià)機(jī)制對每一宗不動產(chǎn)資產(chǎn)長期價(jià)值的核心拷問。

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