剛剛過去的春節(jié)假期，由于中介機(jī)構(gòu)放假、客戶出游，二手房帶看量較常規(guī)時段下跌四成，市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季；而新房改善市場熱度不減——120-144㎡戶型市場占有率升至34%，較近三個月均值提升7個百分點(diǎn)，成交均價達(dá)17000元/㎡，同比上漲17%。

可見在市場整體承壓、政策鼓勵“賣舊買新”，全面支持好房子建設(shè)的背景下，市場上的改善購買力正加速向“新規(guī)好房”傾斜。本文將從政策定向引導(dǎo)、二手高端市場遇冷、“新規(guī)好房”與傳統(tǒng)產(chǎn)品代差，以及二手剛需市場如何穩(wěn)固托底，展現(xiàn)重慶樓市正在發(fā)生的結(jié)構(gòu)性變局。

Party:

01

政策加碼

鼓勵“賣舊買新”，置換最高補(bǔ)貼1.5%

2026年2月9日，重慶“22條新政”出臺，旨在通過“賣舊買新”補(bǔ)貼機(jī)制暢通置換鏈條，化解存量風(fēng)險。從政策細(xì)則來看，其進(jìn)一步鼓勵高端需求從二手市場流向一手市場。

政策明確規(guī)定： 1年內(nèi)出售兩套小戶型并換購一套大戶型，給予新購房總金額1.5% 補(bǔ)貼；在“賣舊買新”的鏈條中，二手房業(yè)主出售原有住房后，若選擇購買更大面積的新房，將獲得更高比例的補(bǔ)貼支持。政策紅利與產(chǎn)品升級形成合力，加速了改善需求的遷徙。

Party:

02

二手豪宅遇冷

二手豪宅成交縮量，500萬總價房源成交下降22%

①掛牌情況：市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，200㎡以上豪宅房源掛牌下降36%

供給下降：2026年1月新增掛牌房源中，200㎡以上的再改房源環(huán)比大幅下降36%，300㎡以上的豪宅房源更是環(huán)比下降77%。這表明豪宅業(yè)主對市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，選擇暫時撤回房源或觀望，不愿在當(dāng)前市場環(huán)境下低價拋售。

結(jié)構(gòu)分化：新增掛牌高度集中于140萬以下的剛需房源（占比60%），而300萬以上的高總價段掛牌量環(huán)比下降超50%。

②成交端：高端份額被擠壓，流動性顯著下降

1月二手房整體成交9248套，同比上漲15%，市場份額高達(dá)78%，但這主要由剛需和首改房源驅(qū)動。

豪宅成交遇冷：從成交總價來看，500萬總價房源成交套數(shù)環(huán)比下降22%。從成交結(jié)構(gòu)看，140㎡以上大戶型成交占比僅為13%。相比之下，80-140㎡的剛改戶型占據(jù)了近半壁江山（47%）。

Party:

03

產(chǎn)品降維打擊

新規(guī)好房vs二手豪宅，居住體驗(yàn)的代際差

在建設(shè)好房子的時代，重慶新房產(chǎn)品迎來全面進(jìn)階：第四代住宅、高得房率設(shè)計(jì)、全 齡段會所、精細(xì)化園林景觀成為標(biāo)配。 同樣的產(chǎn)品面積段，新規(guī)住宅多出30-40㎡實(shí)際使用面積；而二手豪宅的戶型格局、空間尺度、能耗標(biāo)準(zhǔn)、智能化程度，已難以滿足新一代高凈值人群對“居住舒適度”和“身份標(biāo)識”的雙重需求。

雖然核心區(qū)的二手豪宅，在核心地段和成熟配套上仍有優(yōu)勢，但在產(chǎn)品力層面已顯露出明顯代差。當(dāng)新房能夠以相近甚至更低的總價提供更高的居住品質(zhì)，二手房豪宅的競爭優(yōu)勢正在被逐步侵蝕。

Party:

04

剛需穩(wěn)固托底

100㎡以下房源占比57%，低價大盤支撐主力需求

當(dāng)前二手房整體市場依舊是剛需穩(wěn)固拖地，從成交表現(xiàn)來看“剛需/首改”的實(shí)用戶型主導(dǎo)，成熟配套和絕對低價的超級大盤為成交主力。

二手房成交面積段：1月主力成交為80-140㎡的三房、四房，占比47%， 其次是60-100 ㎡的兩房，占比21%，是市場成交的絕對主力產(chǎn)品，說明市場追求總價可控、功能實(shí)用的“剛需”及“首改”需求；

熱門項(xiàng)目：成熟配套和絕對低價的超級大盤支撐剛需，融創(chuàng)文旅城178套成交斷層式領(lǐng)先，該項(xiàng)目具有規(guī)模大、配套全、總價門檻低的共性，反映市場底部需求穩(wěn)固；

總結(jié)：

在“好房子”政策導(dǎo)向與產(chǎn)品新規(guī)的雙重驅(qū)動下，高端購買力加速向新房市場遷移，導(dǎo)致二手豪宅市場面臨深度挑戰(zhàn)。對于廣大剛需和首改群體，當(dāng)下正是利用買方市場優(yōu)勢，挑選核心資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)居住升級的最佳窗口期。未來，隨著“產(chǎn)品為王”邏輯的深化，重慶樓市將呈現(xiàn)更加清晰的分化格局。

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