西安市住房和城鄉(xiāng)建設局

關于印發(fā)《西安市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法》的通知

市建發(fā)〔2026〕9號

各區(qū)縣、西咸新區(qū)、各開發(fā)區(qū)住建局，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)：

為進一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標投標活動，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務管理條例》《西安市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，市住建局制定了《西安市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設局

2026年2月26日

西安市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法

第一條為規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，維護招標投標當事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》《陜西省物業(yè)服務管理條例》《西安市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，住房建設行政主管部門對前期物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)房屋建筑面積在10萬平方米以上（含10萬平方米）的，建設單位應當通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)房屋建筑面積在3萬平方米以上（含3萬平方米）、10萬平方米以下的，建設單位可以采取公開招標或者邀請招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)項目所在地的區(qū)縣住房建設行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

第四條前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第五條市住房建設行政主管部門負責制定全市前期物業(yè)管理招標投標相關政策措施，監(jiān)督指導各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)前期物業(yè)管理招標投標行政監(jiān)管工作。

區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會負責本轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)管理招標投標活動的日常監(jiān)督管理。

第六條任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。

第七條依法進行前期物業(yè)管理招標的建設單位是招標人。招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。

第八條招標人應當在西安市公共資源交易平臺發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標相關信息、開展前期物業(yè)管理招標投標活動，具體規(guī)則按照公共資源交易平臺工程建設項目電子交易規(guī)則執(zhí)行。

第九條招標人應當結(jié)合招標項目的特點和需要，在招標前完成招標公告或投標邀請書、招標文件的編制。

招標公告或投標邀請書、招標文件的編制可參照市住房建設行政主管部門制定的《西安市前期物業(yè)管理招標文件示范文本》。

招標人應當將投標物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理的信用信息及物業(yè)服務質(zhì)量考評、投訴處置等情況作為評標的主要依據(jù)。

第十條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，通過西安市公共資源交易平臺向物業(yè)項目所在地的區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會提交以下材料：

（一）前期物業(yè)管理招標備案申請表；

（二）項目建設的土地、規(guī)劃建設、施工許可、物業(yè)管理區(qū)域劃分等政府批件；

（三）招標公告或投標邀請書；

（四）招標文件；

（五）代理招標委托合同或自行辦理招標的授權(quán)委托書；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

提交資料后3個工作日內(nèi)，區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會通過西安市公共資源交易平臺推送。

區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。

第十一條招標人應當按照招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售招標文件，招標文件的發(fā)售期不得少于5日。

第十二條建設單位應當在現(xiàn)售商品房出售之日30日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日，完成前期物業(yè)管理招標投標工作，并與中標人簽訂前期物業(yè)服務合同。

第十三條響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務企業(yè)是投標人。

投標人參與投標前應當按照《西安市物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息管理辦法》的規(guī)定，在西安市物業(yè)服務管理信用信息平臺填報相關信息。

第十四條投標人應當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應。

投標文件應當包括投標函、投標報價、物業(yè)管理方案以及招標文件要求提供的其他材料。

第十五條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業(yè)服務專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中物業(yè)服務專家從依法建立的綜合評標專家?guī)熘须S機抽取，數(shù)量不得少于成員總數(shù)的2/3。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

第十六條評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。

評標委員會完成評標后，應當向招標人出具書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并由評標委員會全體成員簽字確認。評標委員會應當向招標人推薦不超過3個有排序的合格的中標候選人。

對評標結(jié)果有不同意見的評標委員會成員應當在評標報告上注明其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評標結(jié)果。

第十七條招標人或招標代理機構(gòu)自收到評標報告之日起3日內(nèi)，應當通過西安市公共資源交易平臺公示中標候選人，公示期不得少于3日。公示內(nèi)容還應載明提出異議的渠道、方式。

第十八條中標候選人公示期滿無異議，招標人確定中標人后，招標人或招標代理機構(gòu)通過西安市公共資源交易平臺發(fā)布中標結(jié)果公告。

第十九條中標人放棄中標、因不可抗力不能履行合同或者被查實存在影響中標結(jié)果的違法行為等情形，不符合中標條件的，招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人，也可以重新招標。

第二十條招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第二十一條確定中標人后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同的標的、收費標準、服務內(nèi)容、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

第二十二條前期物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)，招標人應當將前期物業(yè)服務合同向區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會備案。招標人應當對提交的備案資料的真實性負責。

區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會應當自備案之日起5個工作日內(nèi)將備案資料報告市住房建設行政主管部門。

第二十三條招標人未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)縣住房建設行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會依法給予行政處罰。

第二十四條投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合有關規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或者依法向住房建設行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管委會投訴。

第二十五條其他物業(yè)管理項目以及業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第二十六條西咸新區(qū)管理范圍內(nèi)的前期物業(yè)管理招標投標管理工作，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條本辦法自2026年4月1日起施行，有效期五年。

信息來源：微法聚焦平臺