2026年，長沙樓市的聚光燈，拉回了煙火氣沸騰的河東主城。

今年長沙樓市的關鍵詞不再是遠郊藍圖，而是“回歸主城”與“神仙打架” 。

五一廣場、芙蓉中路、侯家塘……這些市中心矜貴地段，涌出一批純新盤。

其中，保利市中心純新盤也要來了。

把時間撥回2025年10月28日。

保利、中海、建發(fā)3家房企，經過19輪競價，最終保利地產以總價14.74億元摘得【2025】長沙市053號地塊，折合樓面價8497元/㎡，溢價率約18%。

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這便是今天要聊的——保利下大垅項目。

這一溢價率在當前市場環(huán)境下不算低。能在三家央國企之間引發(fā)競價，說明地塊本身的段位和價值得到了認可。

一、地段解讀：芙蓉中路CBD，配套成熟

項目地處芙蓉中路CBD板塊，屬于長沙主城區(qū)核心地段。

地塊緊鄰超20萬方的富興時代商業(yè)、華創(chuàng)國際廣場，周邊還有湘雅醫(yī)院、省博物館等，臨近地鐵6號線，出行方便。

同時周邊有湖南多家金融機構總部、湘雅醫(yī)院等醫(yī)療資源、省博物館等，以及重量級單位。

從地段價值來看，保利下大垅項目具備“金融產業(yè)集聚+商業(yè)成熟+重要單位密集”的多重優(yōu)勢，同時周邊聚集金融機構總部帶來的高收入客群，重量級單位人員以及湘雅醫(yī)院龐大的醫(yī)護人員，周邊客群購買力較強。

二、周邊教育：北側規(guī)劃九年制學校

這塊地讓很多人感興趣的話題是，會不會有配套初中。

053地塊在掛地條件中并未明確教育配套，不過北邊規(guī)劃了一所九年制學校。

雖然目前關于這所學校還沒透露太多信息，預計會引入湘一品牌。

如果這塊地能夠配套入讀九年制學校，那將成為項目一個大亮點。但最終能否配套入學、引入什么品牌，需以正式文件為準。

三、產品規(guī)劃：體量較大，得房率預計能達約115%

這個地塊分為三個小地塊，東邊兩個地塊是住宅，西邊那個小地塊為商住性質，帶一小部分商業(yè)（商住比12∶88）。

項目地塊總占地面積達到了約100畝，這個體量在主城區(qū)中心是相當少見的。

據了解，項目共規(guī)劃21棟住宅，均不超過30層，地塊綜合容積率僅約2.56，是市中心少見的低密地塊。

A區(qū)：預計規(guī)劃只有3棟樓，小區(qū)大門開在精英路上；

B區(qū)：容積率低，地塊大，整體規(guī)劃條件非常好，南側正對的南天花園也是多層住宅，B區(qū)預計規(guī)劃有10棟樓，配備下沉庭院會所；

C區(qū)：預計規(guī)劃有8棟樓，各樓棟呈錯列式排布。

此外，據了解三個地塊之間設有連廊，A、C區(qū)的業(yè)主也可以共享中間B區(qū)的大園林、會所，這一點確實不錯。

并且所有樓棟都做了架空層，且清一色兩梯兩戶純板樓+私梯入戶，得房率預計能到約115%。（產品規(guī)劃以項目實際為準）

據了解，保利下大垅項目首先將開發(fā)中間的B地塊，具體戶型包含建面約120㎡、135㎡、165㎡、185㎡，占比分別約為10%、35%、35%、20%，產品選擇面較廣。（產品規(guī)劃以項目實際為準）

目前，項目的效果圖已經出來，外立面顏值相當高，采用“無漆房”，大面積使用玻璃幕墻+鋁板+金屬線條，部分樓棟塔冠采用金屬飾條?？雌饋肀容^高大上（效果圖僅供參考，具體以實際為準）。

四、小結

目前保利下大垅地塊周邊主要在售項目大多以大平層產品為主，且多數已處于尾盤階段，單價在1W大幾到2W+的樣子。

而且此前市中心大部分的新盤都體量較小，總價高，且不帶書包，對于很多買房人來說略有遺憾。

相比之下，保利下大垅項目體量較大、容積率較低，且為純板樓新規(guī)產品。

保利在長沙已有多個項目開發(fā)經驗，這個樓盤產品做得如何，我們拭目以待。

如果這塊地能夠配套入讀九年制學校，那對于市中心一些項目來說，那就真的是降維打擊了。

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