——AI制圖，圖文無關(guān)

不要激動(dòng)。

我的用詞很精準(zhǔn)，是曙光，而不是天亮。這是兩碼事。

1

上海再次放松限購，廣州拍出了8萬多地王，看著猛，很重磅，市場情緒全都被調(diào)動(dòng)起來了。

某種程度，大家想錯(cuò)了。

上海放松限購的核心點(diǎn)：

1、 門檻正式降到了一年。

2、鼓勵(lì)加杠桿。 公積金首套貸款額度從160萬漲到240萬，多子女家庭額度最高324萬 ， 成年子女唯一住房暫免房產(chǎn)稅 。

3、非滬籍。

首先，必須承認(rèn)，這絕對(duì)是好事。

上海是吹哨人，信號(hào)彈，催化器。

這次政策中，最重要的是什么？不是門檻降了，這是時(shí)間問題罷了，不是這些，而是沒人，也沒人貸款了，這才是關(guān)鍵。

我看了一個(gè)數(shù)據(jù)，上海有3個(gè)問題：1、 滬籍新增減弱，2、非滬籍新增減弱，3、老齡化。

你作為領(lǐng)導(dǎo)你不急嗎？肯定急。

滬七條 核心目的有3個(gè)：

1、樓市。2、城市。3、稅基。

2026年2月滬七條，2025年8月滬六條，2024年9月滬七條，2024年5月滬九條，連續(xù)這么多年，上海決心不變。

前面為什么說大家想錯(cuò)了，大家理解的不全面，甚至把上海的格局想小了，任何一次政策的背后都不僅僅為了樓市，而是有更大的野心。

除此以外，即使針對(duì)樓市，大家也高估了政策的作用。

為什么這么說？

早在新政之前，上海連續(xù)3個(gè)月二手房成交量2.2萬套以上，而且去年上海的豪宅成交量也創(chuàng)下了新高，這些全都是上海的底氣和實(shí)力。

如果把三者的含金量排個(gè)序：

連續(xù)3個(gè)月二手房成交量2.2萬套＞豪宅成交量創(chuàng)下新高＞再次放松限購。

任何時(shí)候，真金白銀的用腳投票，都比政策支票更有說服力。

我對(duì)廣州地王的看法也是一樣，因?yàn)榈讓舆壿嫴蛔儭?/p>

2

這一次廣州地王，單看數(shù)據(jù)非常牛逼。

全城矚目 ， 超200輪 搶地 ，8家 國央企 ， 樓面價(jià) 8.54萬/平，236億，溢價(jià)率26.6%，越秀 ， 廣州新地王 。

看著這些明晃晃的數(shù)據(jù)，太扎眼了。

如果你在市場呆久了，冷靜3分鐘后再看這件事，你會(huì)是完全不一樣的感覺。

好像房企拿出了200多億拿地，也是真金白銀，因?yàn)樯厦嫖乙舱f了，真金白銀的用腳投票才是最安全的。

但是對(duì)象錯(cuò)了。

二手房成交，豪宅成交，購買對(duì)象是誰？人，豪宅的背后也是人，不是企業(yè)，不是政府，不是銀行，這跟政府下場收房，銀行下場收房，政府盤活資產(chǎn)，這是完全不同的性質(zhì)，錢的來源是完全不一樣的。

地王的對(duì)象是誰？開發(fā)商。

之前我統(tǒng)計(jì)過，現(xiàn)在拍地的房企，8成是國央企，剩下1成是城投，還有1成是民企，如果加上城投，其實(shí)是銀行在托底，也就是國家在托底。

當(dāng)然了，其實(shí)是好事。

錢進(jìn)來了，市場就安全了，無非是時(shí)間問題。

廣州地王和上海放松一樣，大家要看成是催化器，對(duì)市場一定有好處，畢竟政府參與了，銀行參與了，錢參與了，都是在托底，無論怎么樣都是好事。

過于負(fù)面的看法，都有失偏頗。

3

那為什么說只是曙光了？

因?yàn)榫嚯x光明還需要時(shí)間。

早在25年，我就說過，距離市場好起來還需要3-5年?，F(xiàn)在過去一段時(shí)間了，即使市場慢慢好起來，我依然是這個(gè)觀點(diǎn)，目前的市場狀態(tài)印證了我的觀點(diǎn)。

你不能只看好消息，樓面價(jià)超過8萬啦，上海放開限購啦，這可是上海和廣州啊。

去年有一個(gè)廣州粉絲咨詢我，他在天河智慧城和牛奶廠各有1套房子，相比買入價(jià)下跌至少3成，到現(xiàn)在還在下跌。

外地人不知道，但是本地人一定知道，珠江新城往東有一個(gè)豪宅，鵬瑞一號(hào)，位置其實(shí)不算特別好，非常貴，甚至比深圳上海的很多豪宅都貴，多少錢，便宜20多萬，最貴50多萬，正常30多萬，一平米，面積很大，總價(jià)1-3個(gè)小目標(biāo)之間。

包括去年大賣的保利玥璽灣，老城區(qū)的翡麗甲第，單價(jià)都在15-20萬，也不便宜啊，照樣賣的非常好。

但是這些跟普通市場有什么關(guān)系嗎？

沒有關(guān)系，或者說關(guān)系很小。

豪宅市場跟大環(huán)境不掛鉤，真正跟大家息息相關(guān)是普宅，是普宅，只有普宅才代表了市場，豪宅不是。

4

很多人忽視了市場的殘酷性。

我舉一個(gè)比較強(qiáng)的城市，南京吧。

南京很大，也很小。

說大。南京很強(qiáng)，全國Top10，實(shí)力毋庸置疑，城市面積也大，也有江北新區(qū)這樣的全國頂流，房價(jià)也不便宜，學(xué)區(qū)和豪宅也能賣到十幾萬的單價(jià)。

說小?？?cè)丝诓贿^1000萬，相比蘇州和杭州都小一點(diǎn)，比廣州、成都就更不用說了，基本上人口是南京的2倍，新產(chǎn)業(yè)也弱一點(diǎn)，城市群也弱一點(diǎn)。

很多人不知道，南京去年也拍出了地王。

不知道吧。

臺(tái)灣名品城，G90，也是地王。就在豪宅扎堆的河西，因此知名度高，市場關(guān)注度也高，市場也非常期待河西地王能帶動(dòng)市場，果然不出所料，南京拍出了地王，樓面價(jià)也不低，但是市場反應(yīng)卻很真實(shí)：

1、二手房該降還是降價(jià)。

跌了3-4成。

你敢信，在南京最好的改善豪宅的聚集地：河西，竟然出現(xiàn)了2萬多的小區(qū)，即使是品質(zhì)不錯(cuò)的次新，不要7萬，不要6萬，不要5萬，4萬多就可以買到，相比之前動(dòng)輒6-9萬，性價(jià)比非常高。

2、改善周邊全是豪宅不好賣啊。

18-22年，豪宅那可是全款搶的。

現(xiàn)在，別看華潤綠城的產(chǎn)品非常好，市場關(guān)注度也高，還是疊墅，照樣不好賣，不是有錢人少了，而是有錢人不傻了，眼看周邊還有5、6萬的次新，我干嘛買7萬小區(qū)，我是有錢，但不傻啊。

3、河西還在賣地，賣地，賣地……

額，怎么說呢。

一個(gè)是去年的名品城G90地塊，最近又搞了很多住宅用地，還都是好地塊。

當(dāng)然了，南京樓市很一般，但城市在不斷變好，這是好事。

比如河西引入了大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

以前河西只有豪宅，只賣房子，現(xiàn)在越來越具備居住的屬性了。有江蘇大劇院，有奧體，有元通商圈，有保利大劇院，更重要的，河西東部本身就有大量的產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在引入了阿里京東小米等巨頭，甭管什么總部什么檔次，至少上萬人的互聯(lián)網(wǎng)人才來了，這里的購買力和片區(qū)價(jià)值就越來越扎實(shí)了。

5

總結(jié)一下：

1、政策是變鈍了。

很多人誤會(huì)了，現(xiàn)在的政策不單單是救市，更多是托底。你要理解成救市，那是狹隘了，理解出問題了，不是政策錯(cuò)了，這一點(diǎn)要搞明白。

2、什么是磨底？什么是3-5年復(fù)蘇？

一句話，不要過度樂觀。

讓一個(gè)考50分的差生，一星期后考90分甚至100分，這是天才，不現(xiàn)實(shí)。

真實(shí)應(yīng)該是，25年50分，26年60分，27年70分，28年80分，以此類推。

你更愿意相信天才還是時(shí)間換空間？

3、好消息要看，壞消息更要看。

兼聽則明，偏信則暗。

只看一個(gè)，其實(shí)是盲人摸象。

北京放松限購，好事。上海放松限購，好事。

還有，上海依舊在征收房產(chǎn)稅，下跌的小區(qū)依舊沒有止跌，大部分片區(qū)依舊沒有復(fù)蘇，拿地的依舊是國央企+城投為主，大部分縣城的房子還在跌，等等。

4、未來幾年，任務(wù)有且只有一個(gè)：掙錢，掙錢，掙錢。

5、政策作用，救城市要大于救樓市?；蛘哒f，救城市，就是救樓市。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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