【內(nèi)容提要】“滬七條”政策的落地：標(biāo)志著上海在2026年初率先打出樓市調(diào)控“第一槍”，不僅回應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性困境，也釋放出穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、推動(dòng)市場(chǎng)良性循環(huán)的強(qiáng)烈信號(hào)。

一、政策暖風(fēng)：市場(chǎng)筑底置換鏈斷裂倒逼改革

1、成交數(shù)月：維持高位

2026年開(kāi)年：上海樓市面臨“新房縮量鎖價(jià)、二手房跌價(jià)放量”的割裂局面。業(yè)內(nèi)說(shuō)道：1月新房成交同比下滑30%-40%。而二手房：成交量連續(xù)數(shù)月維持在2.2萬(wàn)套高位。

2、價(jià)格持續(xù)：向下承壓

憂心忡忡：深層問(wèn)題：在于?置換鏈條斷裂-改善型家庭難以賣(mài)出舊房。堆積如山：大量房屋。終于導(dǎo)致：“賣(mài)舊買(mǎi)新”循環(huán)停滯，嚴(yán)重制約新房去庫(kù)存。

3、購(gòu)房強(qiáng)烈：限高門(mén)檻

與此同時(shí)：非滬籍常住人口達(dá)983萬(wàn)人，占全市40%，購(gòu)房意愿：強(qiáng)烈但受限于高門(mén)檻。在此背景：應(yīng)運(yùn)而生：“滬七條”旨在打通市場(chǎng)“腸梗阻”。

二、政策核心：三維度協(xié)同發(fā)力精準(zhǔn)活三類(lèi)需求

“滬七條”并：非單一松綁。彎道超車(chē)：圍繞?限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅?三大維度打出組合拳。

1、限購(gòu)政策：梯度松綁

松綁之一：?限購(gòu)政策梯度松綁，降低入市門(mén)檻。

第一、梯度松綁降低門(mén)檻

熱氣騰騰：?限購(gòu)政策梯度松綁，降低入市門(mén)檻?。非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房，社保/個(gè)稅年限從?3年降至1年?。

第二、社保個(gè)稅繳滿三年

激動(dòng)人心：繳納滿3年的非滬籍家庭，可在外環(huán)內(nèi)?增購(gòu)1套?。

第三、持居住證滿五年者

一降再降：持《上海市居住證》滿5年者，?無(wú)需社?；騻€(gè)稅證明?，全市限購(gòu)1套。

第四、春風(fēng)得月長(zhǎng)期在滬

這一調(diào)整：精準(zhǔn)覆蓋新市民、新人才及長(zhǎng)期在滬群體。和親和民：縮短“來(lái)滬工作—購(gòu)房安家”周期，激活剛需與改善需求。

2、公積貸款：大幅優(yōu)化

松綁之二：?公積金貸款大幅優(yōu)化，提升支付能力。

第一、首套住房貸款增多

提升支付：公積金貸款大幅優(yōu)化，提升支付能力?。首套住房：公積金貸款額度由?160萬(wàn)元提至240萬(wàn)元?。

第二、多子多福：恩惠親民

多子女家庭、購(gòu)買(mǎi)綠色建筑最高可上浮35%，?家庭貸款上限達(dá)324萬(wàn)元?。

第三、濃縮情懷放寬“認(rèn)貸”

放寬“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)：只要結(jié)清貸款且名下住房≤1套，即可再次申請(qǐng)公積金貸款（即落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”）。此舉直接緩解置換家庭的資金壓力，打通“賣(mài)小買(mǎi)大”的金融堵點(diǎn)。

3、?產(chǎn)稅政策：獨(dú)子購(gòu)房

松綁之三：?房產(chǎn)稅政策完善，支持成年子女獨(dú)立購(gòu)房。

第一、獨(dú)立購(gòu)房：稅政照顧

獨(dú)立購(gòu)房：房產(chǎn)稅政策完善，支持成年子女獨(dú)立購(gòu)房。?自2026年1月1日起，滬籍家庭成年子女購(gòu)房若為家庭唯一住房，?暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅?；

第二、政策降低：分戶購(gòu)房

適用范圍：未成年時(shí)曾與父母共有住房的情況。政策降低：“分戶購(gòu)房”成本，鼓勵(lì)家庭內(nèi)部住房資源再配置，促進(jìn)改善型需求釋放。

三、點(diǎn)亮信號(hào)：從穩(wěn)市場(chǎng)到促循環(huán)戰(zhàn)略策略轉(zhuǎn)向

1、深層硬核：循環(huán)機(jī)制

深層內(nèi)涵：“滬七條”深層硬核。在于政策：邏輯已從單純“救市”轉(zhuǎn)向?構(gòu)建房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制?。?需求端激活?：通過(guò)降低門(mén)檻與成本，釋放非戶籍人口、多子女家庭、改善型群體三大真實(shí)需求。

2、供給端點(diǎn)：疏通河道

?供給端疏通?：前期政府收購(gòu)“老破小”試點(diǎn)為低流動(dòng)性房源提供出口?！皽邨l”則：通過(guò)需求拉動(dòng)形成“二手帶動(dòng)一手”的正向循環(huán)。

3、預(yù)管強(qiáng)化：傳遞厚道

?預(yù)期管理強(qiáng)化?：在“十五五”開(kāi)局之年出臺(tái)政策，傳遞政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、提振信心的決心，助力實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”。

4、激情燃燒：都市熱度

市場(chǎng)預(yù)計(jì)：將迎來(lái)“量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的修復(fù)窗口。尤其總價(jià)：300萬(wàn)以下、90㎡以下的剛需房源支撐明顯。

四、信心滿滿：滬七條政策何時(shí)開(kāi)始實(shí)施喜洋洋

1、今天鴻運(yùn)：正式施行?

“滬七條”政策自?今天：2026年2月26日起運(yùn)作。

2、政策氣勢(shì)：政府背景

該項(xiàng)政策：由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等五部門(mén)：于2月25日聯(lián)合發(fā)布。

第一、通過(guò)調(diào)減住房限購(gòu)

旨在通過(guò)：調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化公積金貸款、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等七項(xiàng)舉措，進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求。促進(jìn)地產(chǎn)：市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二、政策高效：次日生效

雷厲風(fēng)行：高效政府：從實(shí)施時(shí)間來(lái)看：政策在發(fā)布次日即生效。體現(xiàn)上海：政府協(xié)調(diào)：快速穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、推動(dòng)樓市修復(fù)的明確意圖。

3、新政鏗鏘：有力落地

具體來(lái)看：新政在以下幾個(gè)方面即時(shí)落地：

?第一、非滬居民：門(mén)檻降低

非滬籍居民購(gòu)房門(mén)檻降低?：社保/個(gè)稅繳納年限從3年縮短至1年，即可購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)住房。

?第二、公積金貸額度提升

公積金貸款額度提升?：首套房貸款額度由160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元。

第三、房地產(chǎn)稅政策優(yōu)化

?房產(chǎn)稅政策優(yōu)化?：滬籍家庭成年子女購(gòu)房若為家庭唯一住房，可享受免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅待遇。

編后語(yǔ)：這一時(shí)間：點(diǎn)的選擇：具有劃時(shí)代標(biāo)志性意義。作為馬年：首個(gè)重磅樓市政策。咱“滬七條”：隔日即時(shí)：施行被業(yè)：內(nèi)視為打響了2026年一線城市穩(wěn)樓市的“第一槍”。魔都上海：彎道超車(chē)：有望提前鎖定上海樓市“小陽(yáng)春”行情。