這幾天，全網(wǎng)都在喊資源品漲價(jià)，大宗商品一路狂飆。

沒料到，被罵了幾年“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的房地產(chǎn)板塊，居然也夾在其中，悄咪咪的漲起來了。

咦，發(fā)生了什么？

難道房地產(chǎn)這個(gè)“老登”，也要咸魚翻身、跟風(fēng)逆襲了？

君臨捋了一遍邏輯，感覺這次有點(diǎn)不一樣。

一、導(dǎo)火索，上?！皽邨l”落地

今天房地產(chǎn)大漲，最直接的導(dǎo)火索，就是2月25日上海五部門聯(lián)合發(fā)布的樓市新政“滬七條”。

其力度之大、范圍之廣，直接刷新一線城市放松上限，相當(dāng)于給全國(guó)樓市打了一針強(qiáng)心劑。

先看最核心的限購(gòu)松綁：

1，非滬籍購(gòu)房社保年限大降：外環(huán)內(nèi)買房，社保/個(gè)稅年限直接砍到連續(xù)1年，門檻腰斬再腰斬；

2，外環(huán)內(nèi)可增購(gòu)1套：社保滿3年，非滬籍在外環(huán)內(nèi)直接多買一套，限購(gòu)直接松綁；

3，居住證滿5年直接買房：不用社保、不用個(gè)稅，持上海居住證滿5年，全市限購(gòu)1套，徹底放開人才購(gòu)房限制。

簡(jiǎn)單算筆賬：

非滬籍社保滿1年，外環(huán)外隨便買，外環(huán)內(nèi)買1套；滿3年，外環(huán)內(nèi)直接買2套；居住證滿5年，無社保直接買1套。

上海作為全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)的一線城市，這次松綁，相當(dāng)于把閘門徹底打開，剛性需求、改善需求、人才需求，一次性全釋放。

再看公積金政策，也是誠(chéng)意拉滿：

1，首套家庭公積金貸款額度，從160萬(wàn)直接提到240萬(wàn)，疊加多子女、綠色建筑，最高能貸324萬(wàn)；

2，二套額度同步提高，貸款套數(shù)認(rèn)定放寬，結(jié)清貸款就能再貸；

3，多子女家庭二套也能享額度上浮，直接覆蓋全年齡段購(gòu)房需求。

上海是什么地位？

全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，政策的“壓艙石”。

以前，上海是嚴(yán)控，現(xiàn)在是大松綁，信號(hào)意義比政策本身更重要——

連上海都敢這么放，全國(guó)其他城市只會(huì)更松，不會(huì)更緊。

這就是股市里地產(chǎn)股直接暴動(dòng)的核心原因：政策底已現(xiàn)，市場(chǎng)底不遠(yuǎn)了。

二、全國(guó)房?jī)r(jià)筑底！

光有政策沒用，市場(chǎng)認(rèn)不認(rèn)，看數(shù)據(jù)。

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，已經(jīng)把“筑底修復(fù)”四個(gè)大字寫在臉上。

先看核心結(jié)論：70城房?jī)r(jià)環(huán)比降幅全面收窄，一線城市二手房率先企穩(wěn)。

新房方面，一線環(huán)比降0.3%（上海持平），二線降0.3%（收窄0.1個(gè)點(diǎn)），三線降0.4%；

二手房方面，一線環(huán)比降0.5%，降幅比上月收窄0.4個(gè)點(diǎn)，二三線降幅同步收窄。

最關(guān)鍵的信號(hào)：揚(yáng)州、湛江二手房環(huán)比上漲，這是連續(xù)4個(gè)月0上漲后，首次出現(xiàn)城市漲價(jià)。

別小看這兩個(gè)城市，這是樓市從“普跌”到“結(jié)構(gòu)性上漲”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，說明市場(chǎng)已經(jīng)跌出性價(jià)比，好房源開始止跌反彈。

業(yè)內(nèi)有句話：新房看政策，二手房看真實(shí)需求。

二手房是市場(chǎng)的晴雨表，沒有開發(fā)商控價(jià)，沒有營(yíng)銷包裝，完全是買賣雙方真金白銀博弈。

現(xiàn)在，一線城市二手房降幅收窄，二三線止跌，說明需求端韌性已經(jīng)出來了，政策托底+市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)，雙重作用開始見效。

有人或者會(huì)說，明明房?jī)r(jià)還在跌，只是跌幅收窄了，算什么回暖？

我告訴你，樓市從來不是V型反轉(zhuǎn)的，都是先止跌、再企穩(wěn)、后上漲。

現(xiàn)在就是最關(guān)鍵的“筑底期”，降幅收窄就是上漲的前奏，就像股票跌到底部，先橫盤再拉升，一個(gè)道理。

三、上海樓市的小陽(yáng)春出現(xiàn)了

如果說全國(guó)數(shù)據(jù)是鋪墊，那上海的真實(shí)成交，就是樓市回暖的實(shí)錘。

2026年開年，上海二手房直接走出“淡季不淡”的行情，量?jī)r(jià)齊升，庫(kù)存暴跌。

這個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，值得高度重視。

先看成交量：

? 2026年1月，上海二手房成交22834套，同比暴漲24.18%；

? 2025年12月成交超2.3萬(wàn)套，連續(xù)2個(gè)月破2.2萬(wàn)套，創(chuàng)8個(gè)月新高；

? 日均成交736套，周末單日頻頻破千，1月10日單日成交1261套，近3個(gè)月新高。

再看價(jià)格：

? 1月上海二手房成交均價(jià)36161元/㎡，環(huán)比上漲2.71%；

? 從“以價(jià)換量”直接轉(zhuǎn)向“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)”，買家砍價(jià)空間大幅縮小，業(yè)主不再降價(jià)甩賣。

最核心的指標(biāo)：庫(kù)存連續(xù)9個(gè)月下降。

截至1月底，上海二手房掛牌量8.24萬(wàn)套，較歷史峰值少近3萬(wàn)套，同比降20%。

消化速度超過掛牌速度，供需關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)，這是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的核心邏輯——供不應(yīng)求，價(jià)格自然漲。

成交結(jié)構(gòu)更說明問題，300萬(wàn)以下剛需房源占比近半，成為成交主力，低總價(jià)“老破小”成為上車首選。

剛需入市，就是樓市的“基本盤”，剛需穩(wěn)了，整個(gè)市場(chǎng)就穩(wěn)了。

近期上海中原地產(chǎn)直接在媒體上表示：小陽(yáng)春已經(jīng)提前出現(xiàn)，3、4月交易量預(yù)計(jì)會(huì)更高。

太平洋房屋、中指研究院等機(jī)構(gòu)也一致看好，上海二手房“金三銀四”應(yīng)該沒跑了。

四、香港樓市已經(jīng)宣布進(jìn)入牛市了！

如果說內(nèi)地樓市是筑底回暖，那香港樓市，已經(jīng)是徹底進(jìn)入牛市，成為全國(guó)第一個(gè)房?jī)r(jià)大漲的城市。

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人：

? 2025年香港樓宇買賣80702宗，同比升18.7%，成交量為近4年最高；

? 成交總值6142.77億港元，同比升15%；

? 私人住宅售價(jià)指數(shù)年度上漲3.25%-3.3%，2021年后首次年度上漲；

? 中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL，2026年2月第二周環(huán)比漲1.47%，月漲3.29%，連續(xù)上漲大半年。

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青近期更是預(yù)判：

“香港樓價(jià)將在3年內(nèi)破2021年高點(diǎn)，連漲6年到2031年，預(yù)計(jì)累計(jì)漲幅85%?！?/p>

香港為什么能率先大漲？

核心就三點(diǎn)：

第一，政策撤辣：取消所有限購(gòu)、額外印花稅，內(nèi)地買家買房成本直接降30%，每一環(huán)都在鼓勵(lì)買房；

第二，利率下行：美聯(lián)儲(chǔ)降息，香港按揭利率降到3.25%，租金能覆蓋房貸，買房比租房劃算；

第三，需求爆發(fā)：高才通引進(jìn)26萬(wàn)人才，高校擴(kuò)招，內(nèi)地買家掃貨，每4套就有1套被內(nèi)地人買走。

給你算筆賬就明白了：

香港一套700萬(wàn)港幣的房子，月租2.4萬(wàn)港幣，剛好覆蓋房貸，每年只交幾萬(wàn)物業(yè)費(fèi)，相當(dāng)于白撿一套房。

租售比倒掛，買房就是躺賺，資金自然蜂擁而入。

香港是國(guó)際金融中心，樓市是全球資產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。

香港先漲，就是給內(nèi)地樓市打樣——

跌透了、政策松了、需求來了，房?jī)r(jià)自然漲。

內(nèi)地樓市的劇本，估計(jì)和香港一模一樣，只是晚了半步。

現(xiàn)在再回頭看，你就會(huì)明白，今天的地產(chǎn)股大漲，可能只是長(zhǎng)期反轉(zhuǎn)的一個(gè)先聲。

畢竟，美聯(lián)儲(chǔ)降息的大趨勢(shì)下，各種資源品都在漲價(jià)，股市、匯市都在漲……

憑啥樓市就不能漲呢？

而且，這里面還有四重邏輯在支撐：

1，政策底：上海王炸新政，全國(guó)因城施策松綁，限購(gòu)、限貸、公積金全面優(yōu)化，政策托底到底；

2，市場(chǎng)底：70城房?jī)r(jià)降幅收窄，二手房止跌，成交量回暖，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)；

3，城市底：上海、北京等一線城市率先企穩(wěn)，庫(kù)存下降、量?jī)r(jià)齊升；

4，預(yù)期底：香港大漲，已率先進(jìn)入牛市，一線城市也普遍信心修復(fù)，買家不再觀望，業(yè)主不再降價(jià)，預(yù)期從看空轉(zhuǎn)向看多。

難道香港的房?jī)r(jià)漲得，大陸房?jī)r(jià)就漲不得？