想看明白房地產(chǎn)，最重要的一件事是：房?jī)r(jià)由什么決定。

　　往大了說(shuō)都懂，要看居民收入、通貨膨脹等等。

　　往小了說(shuō)，各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)每個(gè)人理解就不一樣了。

　　有人說(shuō)要看產(chǎn)業(yè)，有人說(shuō)要看配套，有人說(shuō)要看規(guī)劃。

　　上面這些都有影響，但是都不夠本質(zhì)。

　　最本質(zhì)的還是要看人。

　　人是萬(wàn)物的尺度，看清楚每個(gè)區(qū)域的居民就看清楚了房?jī)r(jià)。

　　只看產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)是看不對(duì)的。

　　過(guò)去幾年長(zhǎng)寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，不比徐匯差多少。

　　但是長(zhǎng)寧的房?jī)r(jià)被落下了。

　　差不多的地段，中山公園比徐家匯便宜近2萬(wàn)。

　　長(zhǎng)寧有上海最早的富人區(qū)，鎮(zhèn)寧路、古北等等，現(xiàn)在地位明顯下滑（《上海樓市地位下滑最嚴(yán)重的區(qū)》）。

　　這是因?yàn)殚L(zhǎng)寧的主力買家不行了。

　　上世紀(jì)80年代，長(zhǎng)寧房?jī)r(jià)高高在上，是因?yàn)樽プ×俗钣绣X的一群人：外籍和華僑。

　　當(dāng)時(shí)長(zhǎng)寧是上海涉外氛圍最濃厚的地方，外資企業(yè)都在虹橋開發(fā)區(qū)，外國(guó)人都在古北。

　　外國(guó)人用的配套，耀中國(guó)際學(xué)校、日本人學(xué)校、和睦家醫(yī)院都在長(zhǎng)寧。

　　長(zhǎng)寧有第一個(gè)涉外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，第一個(gè)純涉外居住區(qū)，第一個(gè)涉外居委會(huì)，近三十家駐滬領(lǐng)事館。

　　當(dāng)時(shí)外國(guó)人就是高收入代名詞，上海工人工資幾百塊時(shí)，外企白領(lǐng)月入過(guò)萬(wàn)。

　　國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩個(gè)收入體系，自然就有兩個(gè)房?jī)r(jià)體系、兩個(gè)房租體系。

　　同樣是兩房，1995年黃浦品質(zhì)商品房只能租三四千人民幣，古北要兩三千美元。

　　當(dāng)時(shí)的上海樓市就這樣兩極化。

　　進(jìn)入新世紀(jì)，尤其是加入WTO后我們快速發(fā)展，跟外國(guó)人的差距迅速縮小。

　　上海房?jī)r(jià)連續(xù)翻倍，上海本地人財(cái)富不斷膨脹。

　　外地精英不斷涌入上海，在上海樓市也有了話語(yǔ)權(quán)。

　　金融、航運(yùn)、房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)有大量高學(xué)歷人才，很多都是外地高考過(guò)來(lái)的。

　　世紀(jì)初上海樓市進(jìn)入了三分天下：本地人、外國(guó)人、外地人。

　　三個(gè)群體的人生經(jīng)歷、生活理念完全不同，對(duì)住房要求完全不同。

　　聯(lián)洋、唐鎮(zhèn)、御橋、莘莊這些本地人看不上的地方，變得看不懂。

　　其實(shí)很正常，社會(huì)本來(lái)就很割裂，沒(méi)必要看懂別人。

　　拉布布火了，有人說(shuō)免費(fèi)送我都不要，不妨礙別人排隊(duì)購(gòu)買。

　　拉布布最終能賣多少錢，要看他們主力受眾，而不是看免費(fèi)送都不要的網(wǎng)友。

　　房?jī)r(jià)也一樣。

　　上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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　　御橋、唐鎮(zhèn)能賣多少錢，要看主力買家愿意花多少。

　　主力買家很清晰，就是浦東上班的高學(xué)歷家庭，要上班方便、要房齡新、要學(xué)校好。

　　張江、陸家嘴、金橋匯集了大量的985碩士、博士，他們對(duì)孩子的預(yù)期是，最差讀個(gè)一本。

　　自己上海交大畢業(yè)，總不能眼睜睜的看著孩子上大專。

　　他們卷啊卷的，就卷出了學(xué)區(qū) 。

　　動(dòng)遷戶聚集的地方，學(xué)校都很普通。

　　父母可能沒(méi)什么學(xué)歷，完全沒(méi)吃到教育紅利，但是動(dòng)遷分了不少房子，生活水平不比985畢業(yè)的差。

　　卷什么教育，你們打工十幾年都賺不到我一套房。

　　長(zhǎng)寧的富人區(qū)衰退也很簡(jiǎn)單，外國(guó)人不再高高在上。

　　收入最高的現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)、金融、人工智能，不是外企白領(lǐng)。

　　拼多多的員工，收入不比聯(lián)合利華低。

　　這些外企高管，很多也買不起/租不起上海的豪宅了。

　　很多人說(shuō)長(zhǎng)寧富人區(qū)衰退是房齡老，這是因果倒置。

　　如果長(zhǎng)寧富人區(qū)一個(gè)勁的漲，分分鐘給你動(dòng)遷整出空地建豪宅。

　　徐匯為什么動(dòng)遷快？徐匯濱江豪宅12萬(wàn)漲到18萬(wàn)，動(dòng)遷能賺錢了。

　　當(dāng)然還有一個(gè)原因，現(xiàn)在長(zhǎng)寧涉外氛圍也下滑了。

　　外國(guó)人現(xiàn)在沒(méi)必要都住長(zhǎng)寧，現(xiàn)在全上海都有。

　　很多外國(guó)人反而住風(fēng)貌區(qū)了，喜歡下班喝喝咖啡去酒吧，風(fēng)貌區(qū)更適合。

　　由兩極化變?yōu)槿痔煜?，長(zhǎng)寧的富人區(qū)受到重?fù)簟?/p>

　　三分天下十幾年，三個(gè)人群中外國(guó)人衰退最明顯。

　　日韓企業(yè)很多都搬回去了。

　　長(zhǎng)寧的富人區(qū)受到第二次重?fù)簟?/p>

　　外地人崛起最明顯。

　　上?；鸨那盀?、徐匯濱江、大虹橋，有很多外地精英身影。

　　現(xiàn)在連黃浦的豪宅，也三分之二靠外地精英買了。

　　未來(lái)上海樓市的主力買家還會(huì)變化，最大的變化就是很多老人退出市場(chǎng)。

　　尤其是本地人。

　　2020年第七次人口普查，上海本地人最多的年齡組是55-74歲。

　　20-24歲的有44萬(wàn)人，60-64歲的竟然多達(dá)150萬(wàn)人。

　　現(xiàn)在過(guò)去5年多，55-75歲這批人來(lái)到了60-80歲。

　　目前都在世，人數(shù)超過(guò)500萬(wàn)。

　　30年前，他們?cè)?jīng)是樓市主力買家，是三分天下的主角之一。

　　5年后，他們會(huì)陸續(xù)退出市場(chǎng)。

　　這段話很多人不愛聽，但是上海人的預(yù)期壽命就是男性80.26歲、女性84.3歲。

　　20年后，這個(gè)見證過(guò)上海崛起、在樓市風(fēng)云一時(shí)的群體完全退出舞臺(tái)。

　　他們?cè)?jīng)重倉(cāng)的區(qū)域，將有大量房源拋售，至少有200萬(wàn)套。

　　沒(méi)辦法，這個(gè)人群未來(lái)每年會(huì)去世25萬(wàn)人，高峰能到30萬(wàn)人。

　　每年拋出來(lái)10萬(wàn)套房子很正常。

　　上海一年二手房才20多萬(wàn)套交易，這個(gè)影響夠大了。

　　這些區(qū)域無(wú)論是商業(yè)配套、公共設(shè)施、城市環(huán)境、既定的居住氛圍，都是匹配這些老人的。

　　現(xiàn)在活躍的主力買家，大概率不會(huì)接盤。

　　更重要的是，市場(chǎng)共識(shí)也會(huì)發(fā)生變化。

　　共識(shí)無(wú)非是取各個(gè)群體最大公約數(shù)，群體變了，共識(shí)會(huì)重新建立。

　　有規(guī)劃部門的朋友反應(yīng)，最近某些地方動(dòng)遷提速，跟老人減少有關(guān)。

　　有些老人有濃厚的故土情結(jié)，不想搬遷，現(xiàn)在他們正在減少。

　　往大了說(shuō)，未來(lái)人口結(jié)構(gòu)變了，上海的地段秩序都要變。

　　普通人對(duì)地段的理解，基本都是青春期奠定的。

　　青春期上海咋樣，他們腦海中秩序就咋樣。

　　最認(rèn)可長(zhǎng)寧地段的，是70后、80后，他們成長(zhǎng)的年代古北就是高貴的代名詞。

　　2020年后出生的，不管是上海人、外地人、外國(guó)人，都不會(huì)對(duì)古北產(chǎn)生那種情結(jié)。

　　他們一出生上海就這樣，徐匯濱江是富人區(qū)，東外灘是中產(chǎn)社區(qū)，周浦是城鄉(xiāng)結(jié)合部。

　　這個(gè)認(rèn)知可能會(huì)伴隨他們一生。

　　之前環(huán)二發(fā)過(guò)一個(gè)視頻，說(shuō)市區(qū)地段變了，很多人留言不認(rèn)可，說(shuō)人民廣場(chǎng)是永遠(yuǎn)的中心，國(guó)際飯店是上海坐標(biāo)原點(diǎn)。

　　國(guó)際飯店被定位坐標(biāo)原點(diǎn)，是1950年的事情，當(dāng)時(shí)上海建成區(qū)80平方公里。

　　現(xiàn)在是2026年，上海建成區(qū)近1300平方公里。

　　1950年定的中心，還有意義嗎？

　　都大學(xué)畢業(yè)十幾年了，工作不如意，跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)我很優(yōu)秀啊，我幼兒園拿過(guò)小紅花，你得給我升職加薪。

　　你看看領(lǐng)導(dǎo)搭理你嗎？

　　這個(gè)課題非常大，我們會(huì)陸續(xù)推出相應(yīng)的區(qū)域分析。