文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

蘇河灣已經(jīng)很久沒(méi)有真正意義上的頂級(jí)豪宅入場(chǎng)了。

最近，這個(gè)空窗期終于被打破。日前，招商、越秀等聯(lián)合體操盤的蘇河灣32街坊地塊正式公示規(guī)劃方案，部分效果圖也一并流出。

層層往下看，會(huì)發(fā)現(xiàn)這塊地的邏輯其實(shí)非常清晰：它從拿地那一刻起，就不是按普通住宅在設(shè)計(jì)。

從規(guī)劃圖來(lái)看，項(xiàng)目擬建3幢38-41F、約150米高度的超高層住宅，外加3幢文化設(shè)施及部分商業(yè)配套。

住宅整體采用抬板設(shè)計(jì)并架空兩層，配備了風(fēng)雨連廊體系。

中部32-08地塊為公共綠地，設(shè)四至開(kāi)放通道。

人車分流，東/北兩側(cè)有單獨(dú)的架空層車庫(kù)出入口，西側(cè)有地下車庫(kù)出入口。

預(yù)計(jì)主力戶型面積約171-280㎡大平層，大面寬、全景落地窗和空中庭院將是標(biāo)配，直接鎖定改善頂端客群。

招商挑大梁

項(xiàng)目的建設(shè)單位為上海招越置業(yè)有限公司，法人和董事長(zhǎng)為黃俊杰，他同時(shí)是招商蛇口上海公司副總經(jīng)理。

公司股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散：

50%：最大股東指向招商蛇口，其通過(guò)全資子公司平湖招陸置業(yè)有限公司持股。

20%：越秀地產(chǎn)通過(guò)旗下上海樾恒企業(yè)管理有限公司持股。

16%：南通海門國(guó)企通過(guò)南通瑞宏置業(yè)有限公司持股。

14%：新加坡星獅集團(tuán)通過(guò)蘇州星泰益置業(yè)有限公司&蘇州星盛榮企業(yè)管理有限公司持股。

這種組合，在上海核心地塊中并不常見(jiàn)，這是典型的“央企主導(dǎo) 外資參與 地方資本協(xié)同”結(jié)構(gòu)。

通常只有在戰(zhàn)略級(jí)核心地塊上，才會(huì)出現(xiàn)這種配置。

資本陣容本身，就已經(jīng)替項(xiàng)目完成了一輪價(jià)值背書(shū)。

此次拿地的四家房企，此前已經(jīng)有過(guò)成功合作。例如，招商和越秀合作開(kāi)發(fā)了和樾長(zhǎng)寧，招商和南通瑞城成功打造了康定壹拾玖。

高門檻地塊

回顧土拍，2025年10月20日，招商&越秀&星獅&南通瑞城聯(lián)合體，在經(jīng)過(guò)52輪激烈的競(jìng)價(jià)后，以77.37億元拿下了靜安區(qū)蘇河灣32-04地塊及32-08地塊及地下空間，溢價(jià)率約9.03%，地塊成交樓板價(jià)81415元/㎡。

表面看溢價(jià)率不算夸張，但必須結(jié)合地塊性質(zhì)來(lái)看：

根據(jù)規(guī)劃，地塊住宅部分占比73%，文體用地占比27%，并配建5200㎡商業(yè)。

這意味著開(kāi)發(fā)商不僅要建住宅，還要承擔(dān)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)型資產(chǎn)。

剔除文體用地后，可售住宅部分實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)約11.15萬(wàn)/㎡，刷新蘇河灣板塊地價(jià)水平。

項(xiàng)目未來(lái)單價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)賣到18-19萬(wàn)/㎡，部分觀景樓層可能達(dá)到20萬(wàn) /㎡。

還有一個(gè)關(guān)鍵背景：它是整個(gè)蘇河灣最后一宗住宅用地。

這種收官宅地，向來(lái)不會(huì)做成普通產(chǎn)品。

裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于7000元/㎡，這在當(dāng)下新房市場(chǎng)基本屬于天花板級(jí)別。

控規(guī)信號(hào)

從控規(guī)要求也能看出規(guī)劃部門的態(tài)度：

1、32-04地塊，容積率3.64，地塊總建筑規(guī)模約為9.50萬(wàn)㎡，建筑高度150米，其中，浙江北路、天潼路沿街建筑高度不超過(guò)24米。

2、32-05地塊內(nèi)保留1處文物保護(hù)點(diǎn)，32-04地塊內(nèi)保留1處二級(jí)風(fēng)貌建筑，地塊內(nèi)設(shè)置南北向公共通道及地塊內(nèi)部廣場(chǎng)，其中，公共通道寬度不低于6米，地塊內(nèi)部廣場(chǎng)面積不低于700㎡。

項(xiàng)目建設(shè)必須兼顧城市界面與地標(biāo)形態(tài)。

沿街低層控制，保證街道尺度；核心塔樓沖高，形成天際線記憶點(diǎn)；內(nèi)部公共通道與廣場(chǎng)，則把項(xiàng)目從封閉豪宅轉(zhuǎn)為半開(kāi)放城市空間。

項(xiàng)目還規(guī)劃了約5700㎡沉浸式文化商業(yè)空間，融合藝術(shù)快閃、高定零售、黑珍珠餐廳與會(huì)員制美術(shù)館。

二層以上還會(huì)通過(guò)空中連廊與蘇河灣萬(wàn)象天地、寶格麗酒店及濱水公共空間無(wú)縫連接，相當(dāng)于把商圈變成小區(qū)配套。

換句話說(shuō)，業(yè)主日常生活動(dòng)線可能是：

下樓→連廊→商場(chǎng)→餐廳→展覽→河岸

板塊新變量

地段條件不用多說(shuō)，南側(cè)就是蘇河灣萬(wàn)象天地，西邊是靜安大悅城，東邊挨著七浦路步行街，商業(yè)密度幾乎封頂。

地塊周邊1公里之內(nèi)有8、10、12號(hào)線等多條地鐵線覆蓋?；鬯碱D高瞻幼兒園、靜安區(qū)閘北第一中心小學(xué)、以及擬規(guī)劃建設(shè)高中提供教育資源；還有蘇河灣親水平臺(tái)、尤倫斯美術(shù)館、大悅城文創(chuàng)等休閑配套步行可達(dá)。

核心區(qū)該有的資源，它基本都齊了。

景觀條件則是另一個(gè)加分項(xiàng)。中區(qū)南向可看蘇州河，高區(qū)有機(jī)會(huì)遠(yuǎn)眺黃浦江和陸家嘴天際線，這種“雙水系 金融地標(biāo)”視野在內(nèi)環(huán)已經(jīng)很少見(jiàn)。

蘇河灣的價(jià)格錨點(diǎn)早就存在。

2013年，華僑城蘇河灣曾創(chuàng)下25萬(wàn)/㎡紀(jì)錄，曾創(chuàng)下25萬(wàn)/㎡成交紀(jì)錄，至今仍被視為浦西豪宅標(biāo)桿。

周邊二手價(jià)格同樣能說(shuō)明板塊地位：地塊西側(cè)是蘇河灣老牌豪宅中糧天悅壹號(hào)，掛牌價(jià)17萬(wàn) /㎡，東側(cè)是新貴次新房蘇河灣中心·潤(rùn)府，掛牌價(jià)16萬(wàn) /㎡。

招商聯(lián)合體要做的，不是要抬高板塊，而是在一個(gè)已經(jīng)成熟的豪宅板塊里繼續(xù)向上試探價(jià)格空間。