壹

正月初九，馬年樓市第一炮，在廣州打響。

位于廣州天河珠江新城馬場一期地塊，歷時9個多小時，經(jīng)過243輪激烈競價，最終由越秀以236.04億元總價摘得。

圖片來源：樓市測評

據(jù)悉，本次競拍共吸引多家國央企參戰(zhàn)，包括越秀、保利、華潤、廣州地鐵、廣州城投、廣州建筑、珠江實業(yè)等實力房企。而越秀和保利更是上演了“世紀(jì)大PK”，一直競拍到最后一刻，直到塵埃落定。

一番龍爭虎斗，讓該地塊折合住宅樓面價達到8.57萬元/㎡，綜合溢價率26.6%，取代越秀于2023年12月競得的海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊（7.57萬元/㎡），不僅一舉刷新廣州住宅樓面價紀(jì)錄，更成為2026年全國土地市場首個標(biāo)志性地王。

圖片來源：廣州房產(chǎn)

貳

為何這塊地，會引發(fā)各大房企“血戰(zhàn)到底”？

究其根本，則在于這塊地是一塊天生的“靚地”。

要知道，馬場1期地塊位于?廣州天河區(qū)珠江新城東區(qū)?，西側(cè)毗鄰珠江公園，被業(yè)內(nèi)稱為“珠江新城最后一塊寶地”，地理位置極為優(yōu)越，其??占位珠江新城、金融城、琶洲黃金三角幾何中心，城市頂級資源高度聚合。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

地塊周邊匯集了雙地鐵（5號線潭村站、13號線馬場站）直達，規(guī)劃配建36班小學(xué)、生態(tài)公園與公共服務(wù)設(shè)施，商業(yè)、商務(wù)、居住、文體功能閉環(huán)成型，是廣州中心區(qū)少見的全配套、高兌現(xiàn)地塊。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

更關(guān)鍵的是，珠江新城開發(fā)已逾二十年，宅地長期斷供，片區(qū)高端改善需求持續(xù)積壓，同板塊二手豪宅長期穩(wěn)居價格高位，地塊入市即自帶強需求。

馬場地塊作為珠江新城成片開發(fā)、業(yè)態(tài)完整的核心地塊，其稀缺性具備不可再生、不可替代的屬性，既是房企展示品牌實力的封面舞臺，也是穿越市場周期、鎖定長期收益的壓艙資產(chǎn)，自然成為頭部房企必爭之地。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

那么越秀又為何會“一戰(zhàn)到底”？

則在于“優(yōu)勢滿滿＋手握王牌”。

其一，深度參與前期規(guī)劃，前期優(yōu)勢顯著。越秀長期深度參與片區(qū)統(tǒng)籌與地塊前期工作，對規(guī)劃條件、開發(fā)節(jié)奏、成本管控了然于胸，拿地即具備快速落地、高效開發(fā)的先手優(yōu)勢。

其二，財務(wù)穩(wěn)健、彈藥充足。作為資金面安全邊際極高的房企，越秀融資成本可控、現(xiàn)金流充沛，足以支撐百億級投入與長周期開發(fā)，在持續(xù)競價中更具耐力與定力。

其三，頂豪產(chǎn)品與綜合體運營能力成熟。越秀已在琶洲、天河等核心區(qū)打造多個高端標(biāo)桿，具備大平層產(chǎn)品打造、精裝品質(zhì)、圈層服務(wù)與商業(yè)自持運營的完整能力，能夠匹配8.5萬+樓面價對應(yīng)的產(chǎn)品定位與價值兌現(xiàn)。

其四，城市運營主場，政企協(xié)同高效。越秀深耕廣州數(shù)十年，參與多項城市重點項目與城市更新，在報建審批、資源統(tǒng)籌、公共配套落地等環(huán)節(jié)效率更優(yōu)，更適合操盤這宗兼具居住、商業(yè)、辦公、教育、生態(tài)的超大型城市綜合體。

其五，手握頂奢之王SKP，助力區(qū)域價值躍升。越秀和SKP深度綁定，幾乎是明牌。一旦華南首座SKP落地馬場，天河商圈將強勢升級，和 K11、太古匯形成頂級商圈集群，填補廣州長期缺失的重奢空白，住宅、商務(wù)價值都會被徹底打開。

而SKP的落地不僅能大幅提升地塊商業(yè)價值與資產(chǎn)溢價，更能聯(lián)動住宅、辦公形成價值閉環(huán)，讓項目從單一豪宅升級為城市頂奢綜合體，這是其他競爭對手難以復(fù)制的獨家優(yōu)勢，也是越秀敢血戰(zhàn)到底的核心底牌。

明白了這些深層次原因，就會明晰馬場地塊對于越秀而言絕非一宗普通土儲，而是守住廣州主場、登頂頂豪賽道、鞏固城市運營地位的戰(zhàn)略決戰(zhàn)。

叁

其實，馬場地塊能夠?qū)崿F(xiàn)“群雄逐鹿”實屬意料之中，皆因廣州豪宅市場的全國級吸引力已爆發(fā)，有眼光的各大房企自然不會放過這塊戰(zhàn)略要地。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年的258套增長55%；5000萬元以上頂豪產(chǎn)品成交115套，首次突破百套，遠超2024年的39套及2023年的24套，創(chuàng)下歷史新高。

更值得一提的是，位于廣州天河面粉廠地塊的保利·玥璽灣于去年11月7日開盤，當(dāng)日銷售額約106億元，成為2025年全國首個“開盤即破百億元”的豪宅項目。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

這些鮮活的數(shù)據(jù)背后，是廣州作為國際交通樞紐、粵港澳大灣區(qū)核心引擎，數(shù)字經(jīng)濟、金融、高端制造等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)催生高凈值人群。而珠江新城、金融城、琶洲黃金三角聚合頂級資源，所形成財富磁場，吸引了大灣區(qū)乃至全國買家在此進行資產(chǎn)布局。

需要指出的是，在馬場地塊之后，2026年廣州仍有不少好地“馬上來”，包括珠江新城、金融城、琶洲、瀝滘等核心板塊的稀缺宅地將陸續(xù)入市。每一塊都足以攪動頂豪格局、刷新市場預(yù)期。

由此可見，2026年的廣州豪宅市場注定精彩。

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