本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

被圍擋的馬場(chǎng)1期地塊

馬年首場(chǎng)土拍，廣州宅地單價(jià)最高紀(jì)錄就被刷新了。

2月25日，越秀地產(chǎn)以總價(jià)236.04億元競(jìng)得廣州知名CBD珠江新城一宗涉宅地塊“馬場(chǎng)1期”，溢價(jià)率26.60%，地塊成交總價(jià)躋身廣州第二高，住宅部分樓面價(jià)將近8.55萬(wàn)元/平方米，取代越秀地產(chǎn)于2023年12月競(jìng)得的海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊（7.57萬(wàn)元/平方米），成為廣州樓面價(jià)最高宅地。

地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，前身為始建于1992年的廣州賽馬場(chǎng)。作為經(jīng)營(yíng)性賽馬賽事用地，廣州賽馬場(chǎng)見(jiàn)證了廣州賽馬文化的高光時(shí)刻。

1999年，賽馬場(chǎng)停止運(yùn)營(yíng)后，地塊逐漸轉(zhuǎn)為汽車(chē)、家居、餐飲等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。而如今，歷經(jīng)30年開(kāi)發(fā)的珠江新城，早已成為寸土寸金的城市核心，原馬場(chǎng)用地功能已難以適配城市發(fā)展需求，板塊內(nèi)土地資源稀缺，因此，這片尚未更新改造的區(qū)域也被稱作珠江新城的“最后一塊寶地”。

馬場(chǎng)1期地塊的成交，為今年廣州土拍市場(chǎng)點(diǎn)燃了“第一把火”。盡管資金門(mén)檻高企，地塊仍引起7家房企激烈角逐，包括華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江實(shí)業(yè)、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑，同時(shí)由于市場(chǎng)關(guān)注度較高，線上競(jìng)拍圍觀人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人，導(dǎo)致競(jìng)拍頁(yè)面數(shù)次崩潰。

在競(jìng)拍環(huán)節(jié)，央企保利發(fā)展、廣州本土國(guó)企越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)和廣州城投積極報(bào)價(jià)，但當(dāng)總價(jià)超過(guò)213.44億元之后，只剩保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)“單挑”。最終，競(jìng)拍過(guò)程持續(xù)9個(gè)小時(shí)、243輪鏖戰(zhàn)，保利發(fā)展不敵越秀地產(chǎn)，這場(chǎng)土拍也是廣州土拍史上耗時(shí)最長(zhǎng)的場(chǎng)次。

馬場(chǎng)1期地塊競(jìng)拍頁(yè)面崩潰

SKP要來(lái)了？

根據(jù)出讓文件，馬場(chǎng)1期地塊共包含5幅子地塊。其中，3幅為商業(yè)商務(wù)用地，總面積7.85萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積不超過(guò)33.72萬(wàn)平方米；2幅為二類居住用地，總面積5.41萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積不超過(guò)22.27萬(wàn)平方米；其余為地下空間面積。

地塊的資金門(mén)檻極高，起拍總價(jià)即達(dá)186.44億元，在廣州歷年出讓的涉宅用地中排名第二，僅次于2022年10月成交的荔灣區(qū)“廣船二三期地塊”，該地塊起拍總價(jià)將近187.60億元。

除了總價(jià)門(mén)檻，地塊的出讓條件亦頗為苛刻。出讓文件要求，競(jìng)得人須對(duì)AT111321、AT111323兩宗商業(yè)商務(wù)地塊投資不低于60億元，其中固定資產(chǎn)投資不低于50億元，且項(xiàng)目建成后須全部自持；另一宗商業(yè)商務(wù)用地AT111338，則需建設(shè)計(jì)容建筑面積9.14萬(wàn)平方米的村權(quán)益物業(yè)，由村集體按成本價(jià)回購(gòu)，同時(shí)無(wú)償配建7962平方米復(fù)建安置物業(yè)。

備受外界關(guān)注的是，AT111321地塊須引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，累計(jì)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)不低于300億元；AT111323地塊則須建設(shè)一家計(jì)容建面不低于4.5萬(wàn)平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店及同品牌酒店式公寓，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后的6年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值貢獻(xiàn)累計(jì)不低于20億元。

廣州曾計(jì)劃引入全球高端時(shí)尚百貨SKP，市場(chǎng)一度傳言該商場(chǎng)將選址馬場(chǎng)地塊，但該消息尚未得到官方證實(shí)。作為全球知名的高端商場(chǎng)，截至2025年，SKP在國(guó)內(nèi)僅落地4家，位于北京、西安、成都和武漢。其中，北京的SKP商場(chǎng)曾多次拿下“全國(guó)店王”的稱號(hào)。

值得一提的是，在2021年8月，中國(guó)政府采購(gòu)網(wǎng)曾發(fā)布《天河區(qū)馬場(chǎng)地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告》，該公告提出對(duì)標(biāo)北京SKP等國(guó)際知名CBD，按照粵港澳大灣區(qū)核心城市、廣州打造全球活力城市和“老城市新活力”的發(fā)展要求，對(duì)地塊進(jìn)行科學(xué)定位。也正是自此，馬場(chǎng)地塊或?qū)⒁隨KP的傳聞持續(xù)發(fā)酵。

頂豪“鄰居”最高房?jī)r(jià)超30萬(wàn)/平

回顧廣州土拍歷史，在馬場(chǎng)1期地塊成為樓面價(jià)最高宅地之前，廣州的樓面價(jià)TOP1地塊為越秀地產(chǎn)于2023年12月競(jìng)得的海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊，樓面價(jià)達(dá)7.57萬(wàn)元/平方米；TOP2則為保利發(fā)展于2024年9月競(jìng)得的天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊，樓面價(jià)將近6.70萬(wàn)元/平方米，地塊項(xiàng)目保利?玥璽灣已于去年開(kāi)盤(pán)。

目前，廣州總價(jià)TOP1地塊為位于番禺的廣州亞運(yùn)城地塊，成交總價(jià)255億元，于2009年12月由富力、雅居樂(lè)、碧桂園聯(lián)手拿下，至今保持了超過(guò)16年的最高總價(jià)紀(jì)錄；TOP2為此次馬場(chǎng)1期地塊，而TOP3地塊為華潤(rùn)置地于2023年4月以197億元總價(jià)競(jìng)得的番禺長(zhǎng)隆地塊。

馬場(chǎng)1期地塊之所以打破多個(gè)紀(jì)錄，是多重因素綜合的結(jié)果。克而瑞廣佛區(qū)域指出，從一手住宅市場(chǎng)來(lái)看，2025年，天河是廣州唯一一個(gè)量?jī)r(jià)同比上升的區(qū)域。其中，成交面積為61萬(wàn)平方米，同比上升31%；成交均價(jià)為8.12萬(wàn)元/平方米，同比上升7%；天河全年成交金額496億元，占全市成交金額的五分之一。

與此同時(shí)，豪宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)堅(jiān)挺，而珠江新城長(zhǎng)期穩(wěn)居廣州豪宅第一梯隊(duì)。但從板塊供應(yīng)來(lái)看，珠江新城近五年未有全新住宅項(xiàng)目入市，一手豪宅稀缺。

根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域，天河區(qū)各板塊的成交結(jié)構(gòu)中，140-200平方米戶型是成交主力，近年來(lái)200平方米以上高端改善產(chǎn)品占比上升。其中，泛珠江新城300平方米以上占比達(dá)34%，板塊內(nèi)基本為千萬(wàn)級(jí)豪宅，3000萬(wàn)以上總價(jià)頂豪產(chǎn)品市場(chǎng)份額增加。

區(qū)位上，馬場(chǎng)1期地塊與廣州頂豪標(biāo)桿僑鑫?匯悅臺(tái)直線距離僅數(shù)百米。貝殼找房平臺(tái)顯示，僑鑫?匯悅臺(tái)當(dāng)前在售二手住宅共8套，總價(jià)區(qū)間4999萬(wàn)元至1.8億元，單價(jià)最低21.11萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)30.05萬(wàn)元/平方米。

地塊與去年爆紅的頂豪新盤(pán)保利?玥璽灣直線距離約1000米。該樓盤(pán)于去年11月7日晚開(kāi)盤(pán)，當(dāng)晚銷(xiāo)售額突破100億元，成為去年全國(guó)首個(gè)單日銷(xiāo)售額破百億的樓盤(pán)，房源成交均價(jià)17萬(wàn)元/平方米，最高成交單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米。

隨著馬場(chǎng)1期地塊入市，這塊“最后的寶地”能否重塑廣州的商業(yè)格局與豪宅版圖，市場(chǎng)正翹首以盼。