本文來源：時代財經(jīng) 作者：梁爭譽

樓市傳統(tǒng)旺季“金三銀四”到來之前，上海率先釋放積極信號。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞住房限購、公積金貸款及個人住房房產(chǎn)稅等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出調(diào)整。

由于政策覆蓋面廣、指向性明確，這項被稱為“滬七條”的新政迅速引發(fā)關(guān)注，也被業(yè)內(nèi)視為新一年樓市政策的重要風向標。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，上海在新春伊始出臺七條措施，在降成本、降門檻、提預(yù)期方面的信號非常明顯，政策針對性也比較強，預(yù)計對節(jié)后小陽春，具有較大的帶動作用。

“1-2月新房市場比較弱，交易量下滑。3月的銷售是開門紅的關(guān)鍵?！崩钣罴伪硎?，在政策加持、房企促銷以及季節(jié)性需求釋放等多重因素作用下，市場有望在3月形成階段性交易小高峰。

“今年樓市小陽春已經(jīng)提前鎖定。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦持更為積極的態(tài)度。

在建中的上海頂豪，時代財經(jīng)攝于2025年12月

重點激活非滬籍購房需求

上海發(fā)布“滬七條”，圖源：上海市住房保障和房屋管理局

從整體方向看，本次政策核心在于進一步調(diào)減購房門檻，尤其是針對非滬籍人群的入市條件作出較大幅度優(yōu)化。

《通知》明確，非滬籍家庭或成年單身人士購置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限從3年調(diào)整為1年；對于滿3年社保的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購1套住房；對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房。

“滬七條”重點為何在于激活非滬籍購房需求？

李宇嘉指出，2025年12月至2026年1月，上海滬籍購房約占55%-60%，非滬籍購房約占40%-45%。但同時，戶籍住房自有率比較高，非戶籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%。非戶籍人群購房意愿高，對購房成本和門檻比較敏感。

“激活非滬籍購房需求，才能消化二手房居高不下的庫存，穩(wěn)定二手房價格，并促進賣舊買新、賣小買大的循環(huán)?！崩钣罴伪硎?。

“上海房地產(chǎn)市場兼具居住需求支撐與全國資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢?！北R文曦認為，政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長期工作、生活在上海的人群納入合理購房通道。

“小陽春”行情或提前鎖定

過去一年多，上海房地產(chǎn)市場曲折前行，新房成交規(guī)?；芈洌勒袌鲆嘤兴禍?；二手市場受益于剛需房源交易活躍的托舉，整體成交量有所回升。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海新房新增供應(yīng)525.25萬平方米，同比下降29.23%。在部分中高端改善項目中，出現(xiàn)“小批量投放”的現(xiàn)象，即單次開盤房源數(shù)量有限，“制造”熱銷現(xiàn)象。

豪宅產(chǎn)品對新房市場的主導(dǎo)效應(yīng)越發(fā)明顯，也在客觀上推升了整體價格水平。2025年，上海新房成交套均總價同比上漲7.3%至1000萬元，部分項目價格持續(xù)突破市場預(yù)期，高福云境與露香園一期均價均站上21萬元/平方米關(guān)口，價格天花板不斷上移。

不過，自下半年起，高端市場的去化節(jié)奏開始出現(xiàn)變化。以往開盤即售罄的豪宅項目，認購與網(wǎng)簽速度有所放緩，資金回籠周期拉長。

與此同時，庫存結(jié)構(gòu)分化問題依然存在。截至2025年末，上海新房庫存為811.55萬平方米，中環(huán)內(nèi)去化周期在12個月以內(nèi)，外郊環(huán)去化周期18個月，郊環(huán)外37個月。

與新房市場形成對照的是二手市場的韌性表現(xiàn)。

受剛需房源交易活躍度提升影響，二手市場全年成交量同比增長4.6%至22.71萬套，總價較低的“老破小”成為主力。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，總價300萬元以內(nèi)的剛需房源占比為63.88%，而這一數(shù)據(jù)2024年是60.37%。

盧文曦指出，這一趨勢背后既有政策門檻優(yōu)化帶來的需求釋放，也有價格回調(diào)后性價比提升的因素?！斑h郊小區(qū)這個月的‘地板價’是下個月的‘天花板’，不少房源的價格回到2015年末、2016年初的水平，也有不少房源的價格從2022年的高點幾乎打?qū)φ??！?/p>

進入2026年，二手市場的交易熱度延續(xù)。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交2.03萬套，環(huán)比微跌0.38%，同比增長26.69%，走出“暖冬”行情。春節(jié)假期（2月15日-2月23日），新房成交4844平方米，明顯好于去年同期，也好于2024年和2023年同期。

盧文曦表示，中原的二手房報價指數(shù)自去年12月后每周都在向上反彈，并且有良好的持續(xù)性，小陽春行情提前啟動。疊加本輪新政的精準支持，“小陽春”行情已提前鎖定。