2026.02.25

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

非上海戶籍在上海購(gòu)房，將不再僅認(rèn)社保或個(gè)稅年限！

外環(huán)內(nèi)社保“三改一”、持居住證滿5年無(wú)需社保也可購(gòu)房、公積金家庭貸款最高可達(dá)324萬(wàn)元、部分情形免征房產(chǎn)稅……春節(jié)假期剛過(guò)，上海就率先釋放重磅“滬七條”房地產(chǎn)新政，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，支持穩(wěn)定居住群體的購(gòu)房需求。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。

此次樓市新政共包括三大類、共計(jì)七項(xiàng)調(diào)整，具體包括：

在進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)方面，一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

在優(yōu)化住房公積金貸款政策方面，一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無(wú)住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

在支持居民置換改善需求方面，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

相比舊政策，此次上海房地產(chǎn)新政有諸多變化和亮點(diǎn)。

首先，在非滬籍家庭滿足一年社保的情況下，新政前僅可認(rèn)購(gòu)?fù)猸h(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴(kuò)大至全市；對(duì)于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認(rèn)購(gòu)兩套住房。

政策調(diào)整前，對(duì)于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，因其未在上海繳納社保而無(wú)購(gòu)房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購(gòu)房需求導(dǎo)向，允許持有滿五年的居住證即有購(gòu)房資格。過(guò)去限購(gòu)政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這充分說(shuō)明非滬籍家庭在上海購(gòu)房的門檻進(jìn)一步降低，或等待成本在下降。

公積金貸款方面，若疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個(gè)人貸款最高額度可達(dá)324萬(wàn)元，已達(dá)到全國(guó)領(lǐng)先水平。此外，新政前若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購(gòu)房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無(wú)住房或僅有一套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。

新政前，對(duì)于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購(gòu)置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會(huì)涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對(duì)改善型住房需求的支持。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最新發(fā)布的“滬七條”政策充分體現(xiàn)上海因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導(dǎo)向，亦符合2026年住房消費(fèi)工作的相關(guān)要求。2023年以來(lái)，上海出臺(tái)多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強(qiáng)，涉及限購(gòu)、土地、金融、財(cái)稅等多領(lǐng)域政策調(diào)整，發(fā)揮了非常好的組合拳效應(yīng)。

“此次七項(xiàng)政策圍繞多項(xiàng)住房需求展開。既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準(zhǔn)施策的特點(diǎn)。對(duì)于即將到來(lái)的樓市小陽(yáng)春關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，我們相信，疊加上海既有的各類寬松政策，將促進(jìn)各類購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放，促進(jìn)各市場(chǎng)之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動(dòng)置換鏈條的順暢，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

微信編輯| 小羊

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