好房子時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一波高質(zhì)量發(fā)展的新機(jī)遇，房企該如何應(yīng)對(duì)，成了當(dāng)前大家必須聚焦的命題。

在筆者看來(lái)，答案的核心在于以購(gòu)房者為中心，打造出自己從價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值傳遞到價(jià)值兌現(xiàn)的完整閉環(huán)。

而閉環(huán)形成的基礎(chǔ)，有三方面能力相輔相成，缺一不可：

·產(chǎn)品力是根基，決定企業(yè)有沒(méi)有更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值創(chuàng)新；

·營(yíng)銷力是橋梁，決定企業(yè)能不能把價(jià)值傳遞出去，讓購(gòu)房者真正感知和認(rèn)可；

·服務(wù)力是保障，決定企業(yè)能否守住口碑與信任。

下面我們就從這三個(gè)能力建設(shè)和變化趨勢(shì)展開來(lái)說(shuō)。

產(chǎn)品力需要“工科生的嚴(yán)謹(jǐn)”

近兩年，改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品表現(xiàn)突出，是很多房企發(fā)力的重點(diǎn)，也有了很多變化。

明源數(shù)字營(yíng)銷院根據(jù)全國(guó)1萬(wàn)多個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，地產(chǎn)項(xiàng)目間的分化持續(xù)擴(kuò)大，那些跑贏大盤的項(xiàng)目基本有以下三個(gè)特征：

1、深耕型企業(yè)>一般企業(yè)；2、熱點(diǎn)板塊>非熱點(diǎn)板塊；3、新規(guī)項(xiàng)目>一般項(xiàng)目。

如果沒(méi)有這3個(gè)核心優(yōu)勢(shì)加持，單獨(dú)的降價(jià)策略很難奏效。未來(lái)，綜合得分高的項(xiàng)目，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利。

改善產(chǎn)品最大的變化是從原來(lái)“住得下”到“住得好”，更加注重居住體驗(yàn)，具體表現(xiàn)在三個(gè)維度：

一是成長(zhǎng)性，有沒(méi)有柔性結(jié)構(gòu)，書房、小孩房是否可變；

二是均好性，能不能做到全齡友好，套間化；

三是進(jìn)階性，既然要住得好，就要有很多個(gè)性化的表達(dá)空間，像主臥空中花園，綠色、低碳、智能科技等等，這些都是進(jìn)階需求。

而豪宅產(chǎn)品的變化更大，從居住場(chǎng)所變成了精神容器?，F(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)，高凈值人群要求的產(chǎn)品不只是一個(gè)居住、生活場(chǎng)所，還是身份認(rèn)同、場(chǎng)景主權(quán)的空間。比如滿級(jí)配置的科技設(shè)備、酒店化歸家禮儀、改造的自由度等等。

筆者認(rèn)為， 無(wú)論是設(shè)計(jì)理念、建造標(biāo)準(zhǔn)，還是工藝工法， 對(duì)好產(chǎn)品的 要求 應(yīng)該是像 工科生般的嚴(yán)謹(jǐn)。 而 演繹好產(chǎn)品， 則可以 通過(guò)3D數(shù)字化融入沉浸式體驗(yàn)，就像藝術(shù)生 創(chuàng)造 的美學(xué)效果。VR沉浸式看房，打動(dòng)客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

營(yíng)銷力需要“文科生的表達(dá)”

面對(duì)新媒體、新科技、客戶新訴求、產(chǎn)品新賣點(diǎn)，行業(yè)需要重新定義營(yíng)銷力。

好房子時(shí)代的營(yíng)銷力，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注洞察力、觸達(dá)力、運(yùn)營(yíng)力、轉(zhuǎn)化力的構(gòu)建，它們分別對(duì)應(yīng)了懂客、獲客、養(yǎng)客、收客四大環(huán)節(jié)。

1、洞察力：洞察客戶，從“玄學(xué)”到科學(xué)

過(guò)去，大家想洞察客戶是比較費(fèi)勁的，要做大量的線下調(diào)研，了解競(jìng)品動(dòng)態(tài)，了解中介的情況等等，最后得到的結(jié)果也不一定準(zhǔn)確。

但現(xiàn)在不一樣了，所有的營(yíng)銷動(dòng)作已經(jīng)暴露在互聯(lián)網(wǎng)上了，因此洞察客戶的方式，發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

舉例來(lái)說(shuō)，為了更好地洞察客戶，有房企已經(jīng)在用AI工具對(duì)線上多個(gè)平臺(tái)的房產(chǎn)內(nèi)容進(jìn)行了數(shù)據(jù)采集和萃取。

通過(guò)AI，新媒體運(yùn)營(yíng)可以很快地了解行業(yè)爆款文案、當(dāng)下熱點(diǎn)，然后再行動(dòng)；營(yíng)銷總可以看到周邊推售情況、市場(chǎng)行情，快速了解整個(gè)城市的水位、獲客成本、競(jìng)品打法等等；客研也可以通過(guò)客戶評(píng)論，進(jìn)一步了解客戶訴求……點(diǎn)擊了解，AI內(nèi)容生產(chǎn)百寶箱

整體來(lái)看，這類工具就像是現(xiàn)代空戰(zhàn)中的雷達(dá)，可以基于線上數(shù)據(jù)做AI智能分析。

2、觸達(dá)力：社媒已經(jīng)成為客戶看房的第一站點(diǎn)

以前，行業(yè)普遍認(rèn)為社交媒體平臺(tái)是多了一個(gè)新渠道。但這兩年，社媒應(yīng)該被定位為一個(gè)新陣地。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，看房渠道中，抖音、小紅書等社交媒體平臺(tái)占比已經(jīng)超過(guò)了50%，約八九成購(gòu)房者與房子的首次接觸發(fā)生在社媒上。

在社媒這塊陣地上，大家要有好的內(nèi)容、強(qiáng)的矩陣和精細(xì)化投流，才能讓房子和客戶完成“雙向奔赴”。

在筆者看來(lái)，未來(lái)線上社媒叫聲量場(chǎng)，線下售樓處叫銷量場(chǎng)，這兩個(gè)虛實(shí)陣地的關(guān)系是聲量決定了銷量，銷量反哺了聲量，二者互相促進(jìn)，缺一不可。

也就是說(shuō)，你的房子好，你的線上沒(méi)有聲量，項(xiàng)目肯定賣不動(dòng)。而銷量好，更容易放大聲量，你的銷量不好，做再多投入依然沒(méi)有用。

而在這兩個(gè)陣地中，聲量場(chǎng)非常關(guān)注用戶體驗(yàn)，銷量場(chǎng)非常關(guān)注營(yíng)銷效率，這兩個(gè)核心是未來(lái)兩個(gè)陣地的發(fā)力策略。

需要注意的是，在聲量場(chǎng)上沒(méi)有內(nèi)容，只靠打廣告，價(jià)值是不高的。內(nèi)容是1，廣告是后面的0。賬號(hào)有好內(nèi)容、好產(chǎn)品，再疊加廣告，才能爆發(fā)。

新媒體時(shí)代下都是小內(nèi)容，要及時(shí)追熱點(diǎn)。這個(gè)過(guò)程中，創(chuàng)意參謀非常重要，房企完全可以用AI輔助，快速找到行業(yè)熱點(diǎn)、客戶痛點(diǎn)。通過(guò)算法、行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)、爆款素材庫(kù)等，快速適應(yīng)市場(chǎng)。點(diǎn)擊了解，AI內(nèi)容生產(chǎn)百寶箱

從做好每一場(chǎng)直播，到管好每一個(gè)帳號(hào)，再到最后企業(yè)如何構(gòu)建一個(gè)新的組織，這些環(huán)節(jié)看上去耗時(shí)耗力，好在已經(jīng)有一些行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)了，比如“456數(shù)字營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)能力進(jìn)階模型”。

首先，通過(guò)“直播6邊形”，對(duì)每一場(chǎng)直播進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后通過(guò)這種復(fù)盤不斷改進(jìn)，幫助企業(yè)快速提升線上聲量。

其次，通過(guò)“賬號(hào)5力模型”，快速摸清自身能力，幫助公司矩陣號(hào)迅速落地。

最后，對(duì)照“組織4象限”進(jìn)行全盤投入，提升新媒體數(shù)營(yíng)組織能力，從而源源不斷地獲客。

用AI工具，房企就可以對(duì)組織進(jìn)行診斷，將所有賬號(hào)進(jìn)行分類，把資源用在刀刃上，有不同的進(jìn)階模式，從而提升整個(gè)新媒體數(shù)營(yíng)組織能力，來(lái)不斷獲客。

3、運(yùn)營(yíng)力：增加“私信咨詢”崗位

在線上獲客場(chǎng)景里，客戶的接觸流程最開始是私信對(duì)話框，然后留下電話號(hào)碼、加微信，最后見面。客戶的每次互動(dòng)都是不斷夯實(shí)信任、促進(jìn)轉(zhuǎn)訪的過(guò)程。

有數(shù)據(jù)顯示，80%用戶互動(dòng)之后才會(huì)選擇留資，用戶平均對(duì)話10條才會(huì)留資，32%的客戶只要對(duì)話感覺不好，以后再也不會(huì)選擇你的品牌，這就是大家面臨的現(xiàn)狀。

這種情況下，房企需要一個(gè)新的崗位：私信咨詢。

這個(gè)崗位，房企一定要AI來(lái)賦能人的工作。因?yàn)锳I可以24小時(shí)不休息，快速消化整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)和項(xiàng)目的所有知識(shí)，并快速回答客戶的提問(wèn)、提供情緒價(jià)值。戳這里，打造24小時(shí)在線的AI銷售員

有了AI的幫助，過(guò)去的銷售漏斗邏輯要變，AI效率更高，總成本更低，漏斗可以敞開得更大。

4、轉(zhuǎn)化力：線上線下數(shù)據(jù)融合

現(xiàn)在，客戶轉(zhuǎn)換周期更長(zhǎng)了，到訪次數(shù)更多了，這是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。

因?yàn)橛懈L(zhǎng)的時(shí)間，可以構(gòu)建信任關(guān)系。這時(shí)候，線上線下整個(gè)數(shù)據(jù)需要融合，否則很難做全域盤客。

這兩年，很多標(biāo)桿企業(yè)都在把數(shù)字營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)和傳統(tǒng)團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)完全打通。

目的是為了通過(guò)各種線上線下數(shù)據(jù)的收集，更加全面、及時(shí)地了解客戶訴求，通過(guò)多次線上線下經(jīng)營(yíng)，做好懂客、養(yǎng)客、獲客和收客各個(gè)環(huán)節(jié)。

除了上面的四大場(chǎng)景之外，營(yíng)銷前置也是營(yíng)銷發(fā)展的重要策略。產(chǎn)品策略決定了項(xiàng)目成功的70%，營(yíng)銷策略決定營(yíng)銷力的70%。營(yíng)銷前置可以降低操盤風(fēng)險(xiǎn)，增加“超級(jí)單盤”的確定性。

新時(shí)期下，營(yíng)銷面臨著更廣和更微的雙重要求。更廣是營(yíng)銷深入產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)環(huán)節(jié)，更微則是要做極致微操，每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作如何做得更加細(xì)致，所有數(shù)據(jù)快速反饋閉環(huán)，才能讓企業(yè)擁有改進(jìn)自身的能力。

服務(wù)力需要以提升客戶滿意度為最終目標(biāo)

服務(wù)力方面，房企最終要提升的是客戶的滿意度。

為此，很多標(biāo)桿企業(yè)針對(duì)準(zhǔn)業(yè)主都有一系列的運(yùn)營(yíng)措施，來(lái)打造口碑營(yíng)銷的基礎(chǔ)盤。營(yíng)銷、客關(guān)和物業(yè)部門三位一體，共同為客戶滿意度負(fù)責(zé)。

AI智能化在這個(gè)階段的應(yīng)用也越來(lái)越多。比如項(xiàng)目用智能化協(xié)助驗(yàn)房，特別是一些滯銷的現(xiàn)房項(xiàng)目建議每年都做驗(yàn)房，否則客戶到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，就更不好買了。

從聯(lián)系客戶，到數(shù)據(jù)分析，AI可以幫助流程優(yōu)化，快速提升滿意度。

圍繞客戶運(yùn)營(yíng)，這兩年最大的亮點(diǎn)是社群運(yùn)營(yíng)。從單盤周期和體系規(guī)模體量?jī)蓚€(gè)維度，筆者把目前比較典型的社群運(yùn)營(yíng)方式分為三類：

一是以阿那亞為代表的精神領(lǐng)袖型，單盤周期長(zhǎng)、體系規(guī)模大，是“價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)”的精神共同體模式。

二是以華潤(rùn)置地為代表的平臺(tái)體系型，單盤周期不長(zhǎng)，但是整個(gè)體系規(guī)模很大，通常由總部引領(lǐng)，可以整合全國(guó)落地資源。

三是以金沙為代表的社區(qū)共建型，金沙新項(xiàng)目的售樓處通常設(shè)在上一個(gè)樓盤的會(huì)所里，作為其品質(zhì)力和服務(wù)力的最好證明。

房企把社群做好，把客戶服務(wù)好，實(shí)現(xiàn)品牌鏈接、精神歸屬、價(jià)值創(chuàng)造，客戶才能真正成為企業(yè)資產(chǎn)，老帶新才有可能提升到30%，甚至50%以上。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，筆者認(rèn)為不要簡(jiǎn)單將其定義為怎么反彈、反轉(zhuǎn)，而是應(yīng)該像對(duì)待人的發(fā)展一樣，20歲有20歲的精彩，50歲有50歲的事業(yè)。

在好房子時(shí)代，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了從量到質(zhì)的變化。因此，企業(yè)需要以客戶需求為圓心，重新定義好產(chǎn)品的標(biāo)尺，以營(yíng)銷創(chuàng)新為半徑，重新拓展?fàn)I銷的方式，更以AI為引擎，激活科技的外骨骼。

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