香港大埔宏福苑"11·26"特大火災及后續(xù)68億港元收購方案是一個涉及重大傷亡、復雜善后和特殊政策安排的綜合性事件。

一、火災事件概況

1.1 事件發(fā)生

2025年11月26日下午2時51分，香港新界大埔區(qū)宏福苑發(fā)生特大火災。火警在11分鐘后升為三級，隨后接連升級，至下午6時22分升為五級大火?；馂膹囊蛔髲B蔓延至7座大廈，大火持續(xù)肆虐長達43小時27分鐘。

1.2 傷亡情況

此次火災是香港自1948年西環(huán)石塘咀永安公司倉庫大火以來最為嚴重的致命建筑火災事故。最終導致168人遇難、79人受傷的災難性后果。在遇難者中，包含1名在內(nèi)攻救援中不幸殉職的消防員、7名施工現(xiàn)場工人，以及至少10名外籍家政服務人員。香港愛護動物協(xié)會證實，有高達151只寵物在濃煙與烈火中喪生。

1.3 救援行動

香港特區(qū)政府迅速調(diào)動力量，共出動391架次消防車、185架次救護車、2311名消防及救護員，動員超過1000名警務人員協(xié)調(diào)居民疏散、救援及緊急支援工作。消防員成功救出至少55名受困者，包括3個月大的嬰兒和行動不便的長者。

1.4 火災原因與背景

宏福苑作為樓齡超過40年的典型高密度十字型與三叉型公營房屋，事發(fā)時正處于全面大修階段。建筑外圍完全被竹制棚架、防塵護網(wǎng)以及防水帆布包裹，同時為配合大規(guī)模的外墻工程需要，大量住戶的玻璃窗被替換或覆蓋以發(fā)泡膠（聚苯乙烯，EPS）板。

香港警方經(jīng)調(diào)查已拘捕負責相關工程的一間公司的三名負責人，認為其涉嫌嚴重疏忽導致重大傷亡。調(diào)查發(fā)現(xiàn)多項建筑物物料疑不符合防火標準，包括外墻保護網(wǎng)、防水帆布及塑料布。

二、政府善后方案

2.1 方案公布

2026年2月21日，香港特區(qū)政府財政司副司長黃偉綸在特區(qū)政府總部舉行記者會，公布大埔宏福苑長遠居住安排方案。房屋局局長何永賢和房屋局副秘書長章景星一同出席。

2.2 收購范圍與方式

特區(qū)政府計劃收購宏福苑A至G座7座受災樓宇共1736個住宅單位的業(yè)權。收購采用兩種方式：

1. 現(xiàn)金收購：業(yè)主直接獲得現(xiàn)金款項

2. "以樓換樓"方式：業(yè)主獲得等值于原物業(yè)價值的"換樓券"

2.3 收購價格

收購價以實用面積計算，分為兩個等級：

? 未補地價單位：每平方英尺8000港元

? 已補地價單位：每平方英尺10500港元

這一價格較香港測量師學會此前公布的預測價格高出約三分之一。以此價格計算，宏福苑的受災業(yè)主每戶可獲得約344.8萬元至507.1萬元的回收款。

2.4 資金來源

總收購成本約68億港元，資金構成如下：

? "大埔宏福苑援助基金"：承擔28億港元

? 公帑投入：約40億港元

黃偉綸指出，政府后續(xù)應可獲得保險公司的相關賠償款，預計不少于10億元，因此實際公帑投入會低于40億元。

三、居民安置選擇

3.1 現(xiàn)金收購方案

選擇現(xiàn)金收購的業(yè)主可直接提取現(xiàn)金，在私人市場重置居所或購買資助出售房屋。按照相關規(guī)劃，2026年5月至6月可與相關業(yè)主簽訂臨時買賣合約，今年第三季開始向選擇收取現(xiàn)金的居民發(fā)放款項。

3.2 "以樓換樓"方案

選擇"以樓換樓"的業(yè)主將獲發(fā)一張"換樓券"，其價值等同其于宏福苑的原物業(yè)價值。政府將推出涵蓋3900個住宅單位的"特設銷售計劃"，業(yè)主可持券在該計劃中選購單位。

換樓券使用規(guī)則：

? 若選擇面積較小的單位，余額將以現(xiàn)金退還

? 若選擇面積較大的單位，則需自行補足差價

3.3 特設銷售計劃

政府提供的"特設銷售計劃"共有10個項目3900個單位可供選擇。這些單位包括：

? 新一期房委會居屋

? 綠置居

? 房協(xié)兩個項目

項目時間差異：

? 2400套房屋：最快于年內(nèi)可以入住

? 大埔頌雅路西加建1500個居屋單位：預計2029年才能入住

3.4 按揭轉(zhuǎn)移安排

香港金融管理局表示，如選擇"樓換樓"方案，該局與當?shù)劂y行初步聯(lián)系的結(jié)果顯示，銀行愿意接受居民把按揭轉(zhuǎn)移去新揀選的居屋單位。

四、時間安排與程序

4.1 關鍵時間節(jié)點

1. 2026年3月起：政府將陸續(xù)向居民解說方案

2. 2026年6月30日前：簽訂臨時買賣合約的業(yè)主可進行首批優(yōu)先選樓

3. 2026年8月31日前：所有業(yè)主須確認意向，逾期將不再適用相關安排

4. 2026年9月：首批最快選樓時間

4.2 居民意向調(diào)查

根據(jù)政府問卷調(diào)查的初步結(jié)果：

? 提交意見戶數(shù)：1975戶（占超過99%業(yè)主）

? 考慮接受收購：約74%（1,458戶）

? 不會接受：約12%（241戶）

? 只接受"原址重建"：183戶（約占總戶數(shù)9%）

五、后續(xù)安排與特別說明

5.1 樓宇處置

完成業(yè)權收購后，特區(qū)政府計劃拆除這7座受災樓宇，原址改建為公園或社區(qū)設施。政府明確表示不會在原址再起住宅。

5.2 宏志閣（H座）特殊情況

宏福苑H座即宏志閣未被大火波及，不納入特區(qū)政府的收購業(yè)權范圍。黃偉綸表示，宏志閣暫定不會拆除，如日后宏志閣業(yè)主能就收購安排達成不少于五成業(yè)權的共識，特區(qū)政府可再探討收購的可能性。若最終收購，標準將與七座受災樓宇一致，推算需額外投入約9億元。

5.3 政府特別說明

財政司副司長黃偉綸多次強調(diào)：

1. 宏福苑火災規(guī)模及影響前所未有

2. 此次方案是"特別中的特別"安排

3. 不會構成先例，屬于"下不為例"

4. 收購價可讓受災家庭基本上有能力重置長遠居所

5.4 法律與保險考量

政府收購單位后，將承擔后續(xù)一切法律、保險及處理程序上的風險與不確定性。由特區(qū)政府收購業(yè)權的好處，是可一并處理火災保險索償?shù)膹碗s問題，讓居民盡快獲得安置并重新生活。

六、社會影響與意義

6.1 對受災居民的意義

此次收購方案為受災居民提供了多種選擇，兼顧了不同家庭的需求：

? 原區(qū)安置需求：47%的受訪業(yè)主希望原區(qū)安置

? 跨區(qū)發(fā)展可能：業(yè)主可選擇借機改善居住條件或換地區(qū)發(fā)展

? 財務保障：收購價足以購買大部分可供選擇的單位

6.2 對香港社會的啟示

此次事件暴露了高層建筑臨時結(jié)構消防安全設計、材料阻燃合規(guī)性審查以及施工現(xiàn)場動態(tài)風險管理體系的問題。政府的快速響應和特殊安排體現(xiàn)了對重大災難的人道關懷，同時也明確了此類安排的不可復制性。

6.3 市場影響

根據(jù)中原地產(chǎn)的放盤平臺信息，在新界東23個主要私人屋苑及居屋中，叫價500萬元以下的可選項有372個，最低價格僅209萬元。如果將范圍擴至全港，估計最少有兩萬個500萬元以下房屋可選擇。

此次68億港元的收購方案是香港特區(qū)政府為應對特大火災災難而制定的特殊善后安排，既體現(xiàn)了政府對受災居民的人道關懷，也明確了公共資源使用的合理邊界，為類似極端情況下的危機處理提供了一個參考案例。