近日，蘇州中南中心項(xiàng)目不良債權(quán)流拍。

一、 流拍事件概況

2025年12月23日，光大興隴信托有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“光大信托”）在阿里資產(chǎn)平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓“蘇州某置地有限公司不良債權(quán)”，該債權(quán)對(duì)應(yīng)的抵押物正是蘇州中南中心項(xiàng)目。截至2024年3月31日，該債權(quán)本息合計(jì)約12.71億元（本金12億元，利息約7137萬元）。掛牌期至2026年2月21日結(jié)束，最終因無人報(bào)名、無人出價(jià)而流拍。

二、 項(xiàng)目背景：從“中國(guó)第一高樓”夢(mèng)碎到屢次停工

蘇州中南中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖西CBD核心地段（蘇繡路68號(hào)），地理位置絕佳。

? 雄心勃勃的起點(diǎn)（2012-2014年）：2012年6月，中南建設(shè)以6630萬元底價(jià)拿下該地塊，最初規(guī)劃建設(shè)一座高達(dá)729米、地上137層的摩天大樓，旨在超越當(dāng)時(shí)的上海中心（632米），成為“中國(guó)在建第一高樓”。項(xiàng)目于2014年1月正式動(dòng)工。

? 首次停工與高度腰斬（2015-2019年）：2015年4月，項(xiàng)目在完成樁基工程后便陷入長(zhǎng)期停工。停工原因包括國(guó)家開始嚴(yán)格管控500米以上超高層建筑的政策調(diào)整，以及開發(fā)商自身資金壓力。2019年，項(xiàng)目規(guī)劃高度被大幅削減至499.15米（地上103層），以符合政策要求。

? 短暫復(fù)工與再次停擺（2020-2022年）：2020年6月，項(xiàng)目舉行復(fù)工典禮。2021年，項(xiàng)目先后完成了大底板澆筑和主塔樓核心筒“正負(fù)零”節(jié)點(diǎn)（即地下結(jié)構(gòu)完成，地面結(jié)構(gòu)開始施工）。然而，隨著其母公司中南集團(tuán)在2021年下半年陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目資金鏈徹底斷裂，于2022年中旬再次全面停工，至今未復(fù)工。

三、 債權(quán)詳情與復(fù)雜困境

此次流拍的債權(quán)揭示了項(xiàng)目背后錯(cuò)綜復(fù)雜的財(cái)務(wù)與法律困境：

1. 債權(quán)人與擔(dān)保：債權(quán)人為光大信托。保證擔(dān)保人為中南控股集團(tuán)有限公司及其實(shí)際控制人陳錦石；同時(shí)，項(xiàng)目公司1%的股權(quán)及相關(guān)公司股權(quán)也被質(zhì)押。

2. 抵押物狀態(tài)：核心抵押物為蘇州中南中心在建工程及其分?jǐn)偟?.66萬平方米土地，地上計(jì)容建筑面積約36.4萬平方米。但該資產(chǎn)存在多輪司法查封，光大信托持有的債權(quán)僅為“輪候查封”，這意味著接盤方需要先解決前序的法律糾紛才能處置資產(chǎn)。

3. 項(xiàng)目公司股權(quán)變更：早在2023年10月，中南集團(tuán)已將項(xiàng)目公司（后更名為蘇州中合置地有限公司）99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給光大信托，后者已成為項(xiàng)目實(shí)際控制人，中南集團(tuán)基本退出。

四、 流拍原因深度分析

12.7億債權(quán)無人問津，核心原因在于項(xiàng)目已成為一個(gè)“燙手山芋”：

1. 天文數(shù)字的后續(xù)投入：超高層建筑是“吞金獸”。即便完成主體結(jié)構(gòu)，后續(xù)的機(jī)電安裝、幕墻、內(nèi)部裝修及運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)仍需投入上百億資金。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、融資困難的背景下，幾乎沒有企業(yè)有能力且愿意承接如此巨大的資金黑洞。

2. 極其復(fù)雜的債務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目不僅涉及光大信托的這筆債權(quán)，還牽連中南集團(tuán)整體的破產(chǎn)重整、其他工程欠款、多輪司法查封等。資產(chǎn)權(quán)屬不清晰，處置程序復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)極高。

3. 商業(yè)邏輯的根本改變：當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)過剩，蘇州園區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率較高。超高層建筑的運(yùn)營(yíng)成本高昂，投資回報(bào)周期極長(zhǎng)。資本不再愿意為單純的“城市地標(biāo)”情懷買單，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性存疑。

4. 政策與市場(chǎng)環(huán)境變化：國(guó)家嚴(yán)控超高層建筑建設(shè)，且宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與十年前項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)已截然不同，使得此類大型綜合體的開發(fā)價(jià)值大打折扣。

五、 現(xiàn)狀與未來展望

? 當(dāng)前狀態(tài)：截至2026年2月，蘇州中南中心工地仍處于全面停滯狀態(tài)，沒有明確的復(fù)工計(jì)劃。它已成為金雞湖畔一個(gè)顯眼的“爛尾”地標(biāo)。

? 未來出路：項(xiàng)目盤活面臨巨大挑戰(zhàn)?？赡艿穆窂桨ǎ?/p>

? 引入實(shí)力雄厚的國(guó)資或大型企業(yè)接盤：但需對(duì)方有能力化解復(fù)雜債務(wù)并承擔(dān)巨額續(xù)建成本。

? 調(diào)整規(guī)劃方案：進(jìn)一步降低建筑高度或改變業(yè)態(tài)，減少總投資。

? 漫長(zhǎng)的司法與債務(wù)重組過程：這可能需要數(shù)年時(shí)間。

? 行業(yè)象征：蘇州中南中心的命運(yùn)，是中國(guó)房地產(chǎn)狂飆時(shí)代下“摩天大樓狂熱”的一個(gè)縮影。它的波折與停滯，標(biāo)志著一個(gè)盲目追逐物理高度時(shí)代的結(jié)束，也警示著大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須與穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和可持續(xù)的市場(chǎng)需求相匹配。

總結(jié)而言，蘇州中南中心不良債權(quán)的流拍，是其自身巨大資金缺口、復(fù)雜債務(wù)困境與當(dāng)前嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境共同作用下的必然結(jié)果。這座曾經(jīng)夢(mèng)想沖冠中國(guó)的摩天大樓，其未來依然充滿不確定性。