網(wǎng)上有輿論曾說，大高層未來會(huì)成為“貧民窟”。

其實(shí)，這不是產(chǎn)品形態(tài)的問題，而是產(chǎn)品定位與服務(wù)的原因。

如果以容積率來論“高低”的話，1.0容積率做平房，照樣會(huì)成為棚戶區(qū)。

高層本無錯(cuò)，奈何難出貨！

近5年，這種“情緒”已經(jīng)在市場(chǎng)端體現(xiàn)。

洋房平均價(jià)格上漲了8%，大高層平均價(jià)格下降了9%。

去年入市的大高層產(chǎn)品，日子都不太好過。

要么耐得住寂寞，成交量看天意。

要么價(jià)格跳水，市場(chǎng)激起的“水花”比跳水夢(mèng)之隊(duì)壓的都好。

同時(shí)，同一小區(qū)洋房比大高層溢價(jià)正常應(yīng)該在20%左右，現(xiàn)在基本上30%-40%。

這也導(dǎo)致了大高層的負(fù)反饋就像滾雪球，越滾越大。

最終帶動(dòng)高層的二手房?jī)r(jià)一落千丈。

老梅江的大高層掛牌價(jià)都已經(jīng)2萬了，環(huán)城和遠(yuǎn)郊的大高層產(chǎn)品更是賣不上價(jià)。

三大湖大高層的二手房成交單價(jià)基本在3000+/平米，已經(jīng)低于磚頭價(jià)。

除了買房人以外，土地、房企也在“排擠”高層產(chǎn)品。

去年出讓的土地當(dāng)中，容積率2.0的地塊占到了70%。

同時(shí)，房企在產(chǎn)品端也開啟了“洋務(wù)”運(yùn)動(dòng)。

五年前，2.0以上容積率的地塊，大高層基本上都是主力產(chǎn)品。

更早一些，大高層風(fēng)頭正勁，一些環(huán)城遠(yuǎn)郊低密板塊甚至能“拉高排低”，做出大高層+別墅的組合。

比如當(dāng)年的仁恒公園世紀(jì)，2.0出頭的容積率做出以大高層為主的社區(qū)，因?yàn)橹挥羞@樣才能做出大型的中央園林。

全國(guó)一線城市都是這樣做的。

再看當(dāng)下，2.76容積率的地塊都要把洋房“強(qiáng)塞”進(jìn)去。

甚至，2.0的容積率，都能做出70%的洋房。

但是這種排布，就做不出大園林了。

更關(guān)鍵的是，天津這幾次頒布的多樣性規(guī)范，多數(shù)都是偏向洋房。

例如，頂躍和下躍，還有小院，在高層中就不能實(shí)現(xiàn)。

為什么，近年來高層產(chǎn)品就被無情的拋棄了呢？

老一批的高層，只解決了“住”的問題，談不上品質(zhì)。

物業(yè)、環(huán)境都跟不上。

還有一些保障房，戶型面積小、采光差，業(yè)主流動(dòng)性大。

或多或少都存在一些問題，才會(huì)有不好的輿論發(fā)聲。

總結(jié)下來，大高層的痛點(diǎn)主要集中在以下幾方面：

·早晚高峰上下電梯困難

大高層少則兩梯四戶，用梯高峰期容易造成“交通擁堵”，有時(shí)還會(huì)趕上電梯維護(hù)和停電，這就更麻煩了。

·“二次供水”問題

大高層產(chǎn)品普遍樓層較高，為了提高水壓，會(huì)增加“二次供水”設(shè)備。

趕上做飯、洗澡等用水高峰時(shí)段，會(huì)出現(xiàn)短暫停水的情況。

另外，“二次供水”設(shè)備的水箱至少需要半年進(jìn)行一次清洗，清洗期間會(huì)長(zhǎng)時(shí)間停水，在使用和用水健康上都會(huì)有不利因素。

·惡劣天氣影響開窗通風(fēng)

大風(fēng)天氣下，大高層開窗之后的風(fēng)力會(huì)“倍速”增長(zhǎng)，尤其是高區(qū)的住戶，甚至?xí)杏X到樓體搖晃。

·高層帶連廊，影響采光

老產(chǎn)品基本上都會(huì)有連廊設(shè)計(jì)，直接影響中戶北向采光和私密性，通透度要比邊戶差很多。

除此之外，老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)跟不上，維護(hù)水平一般，也會(huì)影響業(yè)主的居住體驗(yàn)。

大高層在天津賣不動(dòng)，就是被服務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)“玩壞”了。

其實(shí)，放眼一線城市，有很多頂尖豪宅都是超高層產(chǎn)品。

比如，深圳綠景白石洲璟庭，純住宅高度約244米，共74層。

備案均價(jià)就高達(dá)11.35萬/平米，備案總價(jià)在1012-5284萬之間。

再比如，位于深圳超級(jí)總部的中海深灣玖序，全部為超高層的大戶型產(chǎn)品，均價(jià)在13.3萬/平米。

為什么居住體驗(yàn)欠佳的超高層會(huì)受到富人的青睞？

在服務(wù)和產(chǎn)品品質(zhì)過硬的前提下，核心區(qū)域的高層是代表城市視野和地段空間的。

所謂“地段空間”，是在資源聚集的基礎(chǔ)上，具備稀缺的城市視野。

城市天際線、城市建筑封面，都在室內(nèi)“可觀可感”。

上海的陸家嘴、香港中環(huán)、深圳南山……都是具備優(yōu)質(zhì)的地段空間。

也就是說，優(yōu)質(zhì)的大高層產(chǎn)品需要地段+資源+圈層+產(chǎn)品力的多重認(rèn)證。

所以，我們的建議是，剛需定位+小戶型大高層不能買；

反之，在市區(qū)擁有地段空間和視野的定位改善的大高層，還是沒有問題的。