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澳洲地方樓市反超首府城市，成增長(zhǎng)主力

澳大利亞地方樓市已悄然反超各大首府城市，且兩者差距正在持續(xù)拉大。

根據(jù)Cotality 2 月地方市場(chǎng)報(bào)告顯示，截至 1 月的三個(gè)月內(nèi)，澳大利亞地方住宅價(jià)格漲幅超過(guò)首府城市市場(chǎng)，這標(biāo)志著在購(gòu)房壓力與新一輪移民潮的雙重影響下，購(gòu)房者的置業(yè)意愿與支付能力正在重塑市場(chǎng)格局，增長(zhǎng)動(dòng)力出現(xiàn)決定性轉(zhuǎn)向。

全澳地方住宅價(jià)格本季度上漲3.2%，高于八大首府城市合計(jì) 2.1%的漲幅。

這與截至 10 月的上一季度情況完全逆轉(zhuǎn) —— 當(dāng)時(shí)首府城市價(jià)格上漲 3.3%，地方樓市為 3%，顯示增長(zhǎng)重心已從都會(huì)區(qū)轉(zhuǎn)向地方市場(chǎng)。

在全國(guó)主要地方 ** 重要城區(qū)（Significant Urban Areas）** 中，近五分之三的地區(qū)增速高于 10 月份，表明本輪上漲具有廣泛基礎(chǔ)。

Cotality澳大利亞研究主管Gerard Burg表示，數(shù)據(jù)凸顯出隨著購(gòu)房者離開(kāi)首府城市尋求高性?xún)r(jià)比房源，城市與地方市場(chǎng)的分化正在加劇。

“購(gòu)房成本仍是影響購(gòu)房者行為的核心因素。首府城市房?jī)r(jià)仍處于歷史高位附近，房源供應(yīng)緊張，許多家庭再次將目光投向澳大利亞地方地區(qū)，以追求更高性?xún)r(jià)比與宜居性?！?/p>

西澳大利亞州地方地區(qū)成為全州表現(xiàn)最強(qiáng)的區(qū)域，截至 1 月的三個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)大漲6.1%，高于上一季度的 4.9%。

在西澳州內(nèi)，奧爾巴尼（Albany）、卡爾古利?博爾德（Kalgoorlie?Boulder）和巴瑟爾頓（Busselton）季度漲幅均達(dá)到7% 及以上，班伯里（Bunbury）和杰拉爾頓（Geraldton） 漲幅也超過(guò)本州已十分亮眼的平均水平。

與之相對(duì)，布魯姆（Broome）和黑德蘭港（Port Hedland）漲幅相對(duì)溫和，說(shuō)明即便在資源型相關(guān)市場(chǎng)，內(nèi)部行情也存在差異。

全國(guó)表現(xiàn)最突出的單體市場(chǎng)是新南威爾士州地方城市沃加沃加（Wagga Wagga），本季度房?jī)r(jià)飆升8.1%。

這一內(nèi)陸城市漲幅遠(yuǎn)超悉尼近期水平，也反映出具備就業(yè)、基建優(yōu)勢(shì)且房?jī)r(jià)相對(duì)親民的大型地方中心城市吸引力持續(xù)提升。

“從內(nèi)陸中心、沿海城鎮(zhèn)到礦業(yè)鄰近地區(qū)，大量地方市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能都在增強(qiáng)。”Gerard Burg表示，本輪上漲范圍已遠(yuǎn)不止傳統(tǒng)的濱海宜居熱門(mén)區(qū)域。

盡管全國(guó)整體呈現(xiàn)地方樓市走強(qiáng)態(tài)勢(shì)，但并非所有市場(chǎng)都能均等受益。

新南威爾士州與維多利亞州地方地區(qū)漲幅相對(duì)溫和，分別為2.5%和2.3%，兩州增速較 10 月份基本持平。

這兩個(gè)州也是唯一出現(xiàn)局部房?jī)r(jià)下跌的地區(qū)，包括鮑勒爾?米塔貢（Bowral?Mittagong）、沃南布爾（Warrnambool）和巴特曼斯灣（Batemans Bay）等區(qū)域在此期間房?jī)r(jià)小幅下跌。

Gerard Burg指出，部分表現(xiàn)較弱的區(qū)域銷(xiāo)售行情偏淡。

“新州這兩個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況相對(duì)疲軟，房源在售時(shí)長(zhǎng)接近 70 天。這意味著當(dāng)?shù)毓┬桕P(guān)系比大多數(shù)其他地方地區(qū)更為寬松?！?/p>

西澳大利亞州地方地區(qū)房產(chǎn)中位在售時(shí)長(zhǎng)僅20 天，昆士蘭州地方地區(qū)為24 天，賣(mài)家平均降價(jià)幅度約3.3%。

奧爾巴尼（Albany）在售時(shí)長(zhǎng)僅10 天，為全國(guó)最短；西澳與昆士蘭州共有十幾個(gè)重要城區(qū)（Significant Urban Areas）中位在售時(shí)長(zhǎng)低于 20 天，凸顯有限房源競(jìng)爭(zhēng)激烈。

Gerard Burg認(rèn)為，快速去化與小幅議價(jià)現(xiàn)象，反映出人口與資金正重新流入地方地區(qū)。

“這反映出人口與資本新一輪回流至那些預(yù)算更寬裕、房源競(jìng)爭(zhēng)激烈的地區(qū)?！?/p>

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近半數(shù)人靠這招讓“房貸”降息！月省$200，專(zhuān)家警告銀行“隱蔽伎倆”

面對(duì)持續(xù)走高的還款壓力，澳洲房主們正發(fā)掘出一種應(yīng)對(duì)加息的“秘密武器”，而這一策略正是各大銀行極力隱瞞的真相。

自澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）近期加息以來(lái)，房貸月供節(jié)節(jié)攀升，家庭預(yù)算備受考驗(yàn)。Money.com.au 的最新調(diào)查顯示，在這種經(jīng)濟(jì)緊縮的背景下，許多借款人掌握了一個(gè)常被忽視的殺手锏：以“銷(xiāo)戶(hù)離場(chǎng)”作為談判籌碼。

調(diào)查數(shù)據(jù)令人咋舌：多達(dá)49%的抵押貸款持有人在原銀行保留團(tuán)隊(duì)（Retention Team）開(kāi)出更具吸引力的利率后，策略性地取消了轉(zhuǎn)貸計(jì)劃。這表明，近半數(shù)房主無(wú)需經(jīng)歷更換銀行的繁瑣流程和額外成本，僅靠施壓便能獲得實(shí)質(zhì)性的減負(fù)。

相比之下，只有23%的人在收到具有競(jìng)爭(zhēng)力的反向報(bào)價(jià)后仍堅(jiān)持選擇轉(zhuǎn)貸。此外，約28%的人表示未能獲得更好的利率，這進(jìn)一步突顯了掌握談判技巧、開(kāi)啟關(guān)鍵對(duì)話(huà)的重要性。

Money.com.au 房貸專(zhuān)家Debbie Hays表示，當(dāng)借款人表現(xiàn)出明確的離去信號(hào)時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)往往會(huì)給出更具競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)。她揭露稱(chēng)，保留團(tuán)隊(duì)通常擁有特定的定價(jià)權(quán)，會(huì)根據(jù)貸款規(guī)模和貸款價(jià)值比（LVR）提供“底線(xiàn)利率”。如果客戶(hù)立場(chǎng)足夠堅(jiān)定，申請(qǐng)甚至可以上報(bào)給有權(quán)批準(zhǔn)更大折扣的主管。

Hays分享了一個(gè)典型案例：一位擁有10年行齡的老客戶(hù)在獲得新機(jī)構(gòu)的低利率及現(xiàn)金返還優(yōu)惠后，原銀行最終選擇匹配對(duì)手的利率以留住客戶(hù)。她認(rèn)為，在這種情況下留下來(lái)符合客戶(hù)利益，因?yàn)榭梢砸?guī)避注銷(xiāo)費(fèi)和政府規(guī)費(fèi)等轉(zhuǎn)貸成本。

不過(guò)，Hays也提醒道，銀行通常只會(huì)匹配競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利率，很少會(huì)給出更低的報(bào)價(jià)。大型銀行的保留利率可能依然高于市場(chǎng)上二線(xiàn)貸款機(jī)構(gòu)的水平。隨著澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）多次加息的累積效應(yīng)顯現(xiàn)，低于5%的房貸利率已漸行漸遠(yuǎn)，目前任何低于5.25%的利率都可被視為極具競(jìng)爭(zhēng)力。

房貸經(jīng)紀(jì)人Nick Burgess證實(shí)了這種“留客協(xié)議”的巨大威力。他透露，曾有客戶(hù)試圖從 Bankwest轉(zhuǎn)出，結(jié)果保留團(tuán)隊(duì)給出的利率比原利率低了0.35%。對(duì)于一筆89.2萬(wàn)澳元的貸款，這每月能直接省下約200澳元。他直言，這類(lèi)優(yōu)惠是銀行心照不宣的秘密，絕不會(huì)主動(dòng)打廣告。

在尋求優(yōu)惠的過(guò)程中，借款人必須警惕銀行采用的一系列“隱蔽”戰(zhàn)術(shù)。一種常見(jiàn)的伎倆是提供固定利率方案而非匹配浮動(dòng)利率，這通常帶有“附帶條件”，旨在通過(guò)鎖定客戶(hù)并限制額外還款額來(lái)保護(hù)銀行收入，一旦客戶(hù)想更換銀行，將面臨巨額違約金。

另一種狡猾的策略是“拖延戰(zhàn)術(shù)”。許多貸款機(jī)構(gòu)只有在檢測(cè)到真實(shí)的退出信號(hào)時(shí)（如收到正式注銷(xiāo)申請(qǐng)或轉(zhuǎn)貸程序進(jìn)入結(jié)算階段），才會(huì)亮出底牌。這意味著房主往往需要先投入轉(zhuǎn)貸流程，銀行才會(huì)揭曉其最優(yōu)惠的價(jià)格。

此外，部分銀行會(huì)試圖推銷(xiāo)“內(nèi)部特別優(yōu)惠”、現(xiàn)金返還或建議切換產(chǎn)品類(lèi)型，而非直接降息。還有些機(jī)構(gòu)會(huì)承諾在幾個(gè)月內(nèi)審查利率，以此推遲實(shí)質(zhì)性的降息。

值得注意的是，澳洲貸款機(jī)構(gòu)普遍缺乏主動(dòng)性。調(diào)查顯示，62%的房主報(bào)告稱(chēng)銀行從未主動(dòng)提供過(guò)利率審查，僅有38%的人有過(guò)被主動(dòng)調(diào)息的經(jīng)歷。

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田震再次掛牌悉尼豪宅，指導(dǎo)價(jià)$1550萬(wàn)！10年前$1165萬(wàn)購(gòu)入

被譽(yù)為中國(guó)“輕搖滾女王”的田震，于近日將其位于悉尼頂級(jí)富人區(qū) Point Piper 的豪華公寓掛牌上市，市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為1550萬(wàn)澳元。

房產(chǎn)記錄顯示，這位歌壇巨星于2016年以1165萬(wàn)澳元的價(jià)格，從大律師 John Gleeson及其妻子 Denise 手中購(gòu)入了這套擁有三臥四衛(wèi)的奢華公寓。

憑借《執(zhí)著》和《干杯朋友》等金曲紅遍中國(guó)大江南北的田震，并非首次嘗試出售此房。據(jù)悉，該房產(chǎn)曾在2024年以1800萬(wàn)澳元的指導(dǎo)價(jià)掛牌，隨后價(jià)格下調(diào)至1600萬(wàn)澳元，但未能成交。

對(duì)于田震此次重新掛牌的決定，其代理人拒絕置評(píng)。據(jù)當(dāng)?shù)叵⑷耸客嘎叮镎鸫饲耙蛟谥袊?guó)工作繁忙、身體疲勞，特意購(gòu)入此房用于休養(yǎng)。

如今隨著她回歸中國(guó)樂(lè)壇演出，對(duì)這套悉尼房產(chǎn)的需求已明顯減少。

這處雙層豪華公寓內(nèi)部面積約406平方米，裝修極盡考究，不僅鋪設(shè)了拼花地板并擁有超高挑空，還配備了大理石廚房和鋪有豹紋地毯的主臥。大理石地板陽(yáng)臺(tái)視野開(kāi)闊，可將悉尼海港美景盡收眼底。

此外，大樓住戶(hù)還可享用極具奢華感的公共接待區(qū)，內(nèi)部裝潢包括歐洲橡木地板以及 Baccarat 水晶吊燈和壁燈。大樓內(nèi)還設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池等高端配套。

該房產(chǎn)由 Laing+Simmons Double Bay 的 Maggie Tang、Steven Zoellner，以及悉尼蘇富比國(guó)際地產(chǎn)的 Michael Pallier 共同負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，目前正接受購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)。

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年薪$12萬(wàn)也買(mǎi)不起！澳洲中產(chǎn)被擠出房市，入門(mén)房產(chǎn)占比暴跌至0.9%

澳洲建筑商正逐漸將重心轉(zhuǎn)向高價(jià)房產(chǎn)，興建數(shù)以千計(jì)的百萬(wàn)豪宅。最新數(shù)據(jù)顯示，年收入低于120,000澳元的購(gòu)房者正被擠出市場(chǎng)，在社區(qū)住房與高端住宅的夾縫中陷入困境。

畢馬威（KPMG）的分析揭示了市場(chǎng)的劇烈變化：在短短六年間，價(jià)值百萬(wàn)澳元以上的新房占比已從6%暴增至四分之一以上。

僅在過(guò)去兩年中，起價(jià)2,000,000澳元的房產(chǎn)數(shù)量就翻了一番，從5224套增加到近10,600套。

與此同時(shí)，曾經(jīng)作為核心業(yè)務(wù)的中等價(jià)位住宅卻幾近消失。在2018-19年度，約21%的獲批住宅價(jià)值在50萬(wàn)至60萬(wàn)澳元之間，而到2024-25年度，這一比例已跌至不足1%。

目前，市場(chǎng)中占比最大的類(lèi)別已上移至80萬(wàn)至90萬(wàn)澳元的房產(chǎn)。

畢馬威規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)總監(jiān) Terry Rawnsley 表示，受大流行時(shí)期的HomeBuilder計(jì)劃、全球供應(yīng)鏈中斷及低利率影響，統(tǒng)計(jì)局衡量的建筑成本在五年內(nèi)飆升了近40%，這是推高房?jī)r(jià)的主要因素。

Terry Rawnsley 指出，目前大量中等收入者處于尷尬境地：他們既不符合政府支持房的申請(qǐng)條件，也買(mǎi)不起高價(jià)房。

這種情況嚴(yán)重影響了想要組建家庭的年輕夫婦，因?yàn)槭袌?chǎng)上已難尋負(fù)擔(dān)得起的三居室，悉尼東區(qū)等地的家庭流失正是源于此。

目前，聯(lián)邦政府距離2029年中實(shí)現(xiàn)120萬(wàn)套新房的目標(biāo)仍有至少80,000套的缺口。

盡管新州和維州已嘗試通過(guò)改革規(guī)劃限制來(lái)增加靠近就業(yè)中心的住房供應(yīng)，但 Terry Rawnsley 認(rèn)為，政策重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向年收入在5萬(wàn)至12萬(wàn)澳元之間的“夾心層”群體，否則住房短缺壓力將持續(xù)加劇。

針對(duì)這一現(xiàn)狀，住房部長(zhǎng) Clare O’Neil 的發(fā)言人承認(rèn)住房可行性是一大挑戰(zhàn)，但強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)通脹已顯著放緩。

他表示，政府正通過(guò)系統(tǒng)改革穩(wěn)步推進(jìn)住房建設(shè)，以尋求長(zhǎng)期提高可負(fù)擔(dān)性的最佳途徑。

財(cái)長(zhǎng)Jim Chalmers透露，5月預(yù)算案將側(cè)重于稅務(wù)政策變化，重點(diǎn)關(guān)注“跨代公平”。

目前，政府正考慮調(diào)整50%的資本利得稅（CGT）減免政策，該政策的受益者絕大多數(shù)為65歲以上的群體。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這一潛在變動(dòng)感到擔(dān)憂(yōu)。澳洲城市發(fā)展研究所（UDIA）全澳主席 Oscar Stanley 警告稱(chēng)，調(diào)整資本利得稅減免比例或限制其適用范圍，都會(huì)降低投資者的積極性，進(jìn)而對(duì)住房供應(yīng)、租金價(jià)格以及普通投資者產(chǎn)生負(fù)面連鎖反應(yīng)。

統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的數(shù)據(jù)進(jìn)一步佐證了供應(yīng)側(cè)的壓力：在2025年投資者獲得的新抵押貸款中，高達(dá)83%的資金用于購(gòu)買(mǎi)二手房。

在新州和維州，這一比例分別達(dá)到了86%和77%，顯示出投資者對(duì)新建房屋的興趣依然乏力。

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