武漢風(fēng)華 談武漢風(fēng)情 展黃陂宏圖

說(shuō)明：本文轉(zhuǎn)載自《武城漢事》公眾號(hào)，談武漢幾個(gè)郊區(qū)商業(yè)發(fā)展問(wèn)題

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為什么擁有130萬(wàn)人口的黃陂、110萬(wàn)人口的江夏和東西湖，其商業(yè)發(fā)展卻不如80萬(wàn)人口的江岸區(qū)，以及60萬(wàn)人口的武漢經(jīng)開(kāi)漢南區(qū)呢？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：郊區(qū)的人口過(guò)于分散，缺乏有效聚集，自然難以吸引大型商業(yè)綜合體進(jìn)駐。

像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、永旺、萬(wàn)象城這樣的商場(chǎng)，開(kāi)設(shè)新店都有基本的人口門檻標(biāo)準(zhǔn)，即方圓幾公里內(nèi)必須達(dá)到一定的人口數(shù)量。這個(gè)邏輯很好理解：假如半徑10公里以內(nèi)居住著150萬(wàn)人，即便每天只有1%的居民逛商場(chǎng)，每天的客流量也能達(dá)到1.5萬(wàn)；但如果半徑10公里內(nèi)只有30萬(wàn)人，每天的逛商場(chǎng)人數(shù)可能不足5000，要養(yǎng)活一個(gè)永旺這樣的商業(yè)體就相當(dāng)困難。

以江岸區(qū)為例，雖然常住人口只有80萬(wàn)，但這些人群密集地集中在幾十平方公里的區(qū)域內(nèi)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，江岸區(qū)的居民前往永旺或天街等商場(chǎng)都比較方便。而黃陂雖然城市人口有60多萬(wàn)，卻分散在600多平方公里的廣闊區(qū)域中，要讓前川的居民專程去盤龍城的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)，幾乎不太可能。

這告訴我們，一個(gè)地方要想商業(yè)發(fā)達(dá)，人口必須高度聚集。通常，半徑5公里范圍內(nèi)至少需要有40萬(wàn)人以上才行（半徑5公里的圓形區(qū)域面積其實(shí)不小，接近80平方公里）。

人口數(shù)量多寡，與大型商業(yè)體落地，如果搞得好屬于良性循環(huán)：人越多，大型商業(yè)就越愿意進(jìn)駐；商業(yè)配套完善了，吸引來(lái)此居住的人也會(huì)更多。這一現(xiàn)象在武漢三環(huán)內(nèi)體現(xiàn)得非常明顯。反之，人口不足，大型商業(yè)體就不愿來(lái)；商業(yè)發(fā)展不起來(lái)，別人也就不愿意來(lái)此地買房置業(yè)，導(dǎo)致人口永遠(yuǎn)上不去，商業(yè)也始終難以繁榮。這或許就是幾個(gè)郊區(qū)衛(wèi)星城商業(yè)發(fā)展普遍一般的根本原因。

那么，如何提高郊區(qū)的商業(yè)水平呢？

如果郊區(qū)的商業(yè)水平得到提升，不僅能增加本地的GDP和財(cái)政收入，還能將那些習(xí)慣在漢口消費(fèi)的人群吸引回來(lái)。

要增加郊區(qū)人口、提升商業(yè)水平，關(guān)鍵在于打破人口過(guò)于分散的惡性循環(huán)，借鑒光谷的成功經(jīng)驗(yàn)——即通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集中，再以商業(yè)配套完善形成良性循環(huán)。具體可從以下幾方面著手：

首先，集中資源打造多個(gè)產(chǎn)業(yè)與居住融合的“微中心”。光谷之所以能吸引大量人口，正是因?yàn)檠刂鴰讞l主干道形成了關(guān)山大道、光谷中心城等連片的高密度就業(yè)居住區(qū)。黃陂、江夏、東西湖等郊區(qū)應(yīng)在主要交通感到、軌道交通沿線已有一定基礎(chǔ)的區(qū)域（如盤龍城、藏龍島、金銀湖）重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)園、寫字樓和住宅，通過(guò)政策引導(dǎo)企業(yè)集中入駐，并配套建設(shè)人才公寓、學(xué)校、醫(yī)院等，讓就業(yè)人口愿意就近居住，形成半徑5公里內(nèi)常住人口超40萬(wàn)的緊湊型板塊。

漢口市區(qū)人口密密麻麻

其次，完善地鐵站口的商業(yè)配置。目前郊區(qū)雖有多條地鐵，但站點(diǎn)周邊往往開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不足，導(dǎo)致人口仍沿線路松散分布。應(yīng)加強(qiáng)地鐵站點(diǎn)的TOD（公共交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā)）模式，在站點(diǎn)500米范圍內(nèi)提高容積率，建設(shè)大型社區(qū)和商業(yè)綜合體，同時(shí)開(kāi)通微循環(huán)公交，將周邊村鎮(zhèn)人口向站點(diǎn)集聚。例如，可考慮在7號(hào)線北延線、8號(hào)線三期等沿線規(guī)劃新的居住區(qū)，吸引中心城區(qū)外溢人口。

第三，引入優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源，提升郊區(qū)吸引力。許多人不愿去郊區(qū)定居，是因?yàn)榻逃⑨t(yī)療資源不如主城區(qū)。政府應(yīng)推動(dòng)名校、三甲醫(yī)院在郊區(qū)設(shè)立分校分院，并在商業(yè)用地出讓時(shí)與開(kāi)發(fā)商約定引入知名商業(yè)品牌，給予一定補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠，降低其初期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)永旺、萬(wàn)達(dá)等看到郊區(qū)某板塊人口密度達(dá)到門檻后，自然會(huì)主動(dòng)進(jìn)駐。

黃陂盤龍城人口相當(dāng)稀疏

最后，創(chuàng)新土地政策，鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)。允許在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)配建一定比例的住宅和商業(yè)，避免“睡城”現(xiàn)象，讓工作與生活就地平衡。同時(shí)，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行統(tǒng)籌，通過(guò)集中建設(shè)租賃住房社區(qū)，將分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，既增加城鎮(zhèn)人口密度，又提升農(nóng)民收入。

黃陂

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