如果你在2017年的燕郊買(mǎi)了一套房，那么到2026年的今天，你的資產(chǎn)很可能已經(jīng)縮水了超過(guò)50%。這座距離北京國(guó)貿(mào)僅三十公里、曾經(jīng)被稱(chēng)為“環(huán)京第一睡城”的小鎮(zhèn)，如今正深陷房?jī)r(jià)暴跌、流動(dòng)性枯竭的泥潭。二手房掛牌量突破4萬(wàn)套，成交周期長(zhǎng)達(dá)246天，部分老舊小區(qū)單價(jià)甚至跌破5000元，不及一輛普通家用轎車(chē)。

十年前懷揣“北京夢(mèng)”在此上車(chē)的北漂們，如今多數(shù)人賬面巨虧、月供沉重、賣(mài)房無(wú)門(mén)；少數(shù)人咬牙自住，將希望寄托于預(yù)計(jì)2026年底通車(chē)的地鐵22號(hào)線(xiàn)；極少數(shù)人已斷供出局，房產(chǎn)被法拍后仍倒欠銀行債務(wù)。這是一場(chǎng)持續(xù)了近十年的財(cái)富幻滅，也是中國(guó)城市化進(jìn)程中一個(gè)殘酷的樣本。

2026年1月，燕郊二手房的掛牌均價(jià)是每平方米1.35萬(wàn)元。這個(gè)數(shù)字比上個(gè)月又微跌了0.7%，創(chuàng)下了近一年來(lái)的最低值。如果把時(shí)間拉長(zhǎng)到一年，均價(jià)從最高的1.53萬(wàn)元跌下來(lái)，累計(jì)跌幅是11.7%。另一組來(lái)自房產(chǎn)平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月7日，燕郊二手房掛牌均價(jià)約為9811元/㎡，相比2025年2月同期的約1.2萬(wàn)元/㎡，下跌了大約19.46%。而實(shí)際的成交均價(jià)更低，2026年1月大約在8300元/㎡左右。

這些冰冷的數(shù)字背后，是具體的價(jià)格分層。地鐵22號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)800米內(nèi)的次新房，單價(jià)還能維持在1.2萬(wàn)到2.1萬(wàn)元之間。但那些非地鐵沿線(xiàn)的老舊小區(qū)，價(jià)格已經(jīng)跌到了每平方米6000到8000元。在更偏遠(yuǎn)的村落，甚至能找到單價(jià)低至2000元左右的住房。2026年初，燕郊全域的二手房掛牌均價(jià)被評(píng)估為大約8661元/㎡。這與2017年房?jī)r(jià)巔峰時(shí)，核心樓盤(pán)單價(jià)沖破3.5萬(wàn)甚至4萬(wàn)元的情景，形成了觸目驚心的對(duì)比。

市場(chǎng)的割裂不僅體現(xiàn)在價(jià)格上，更體現(xiàn)在流動(dòng)性上。整個(gè)燕郊市場(chǎng)，待售的二手房數(shù)量長(zhǎng)期維持在數(shù)萬(wàn)套的高位。2026年1月，當(dāng)月新增掛牌1534套，但成交量只有613套。雖然成交量環(huán)比大漲了24.1%，呈現(xiàn)出“以?xún)r(jià)換量”的特征，但平均成交周期依然長(zhǎng)達(dá)246天。這意味著，一套房子從掛牌到最終賣(mài)掉，平均要等上超過(guò)8個(gè)月。很多房源掛牌超過(guò)一年也無(wú)人問(wèn)津。

那些在2015到2017年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)買(mǎi)入的業(yè)主，是這場(chǎng)下跌中最直接的承受者。他們中的大多數(shù)，面臨的是資產(chǎn)大幅縮水。當(dāng)年以近4萬(wàn)元單價(jià)購(gòu)入的房子，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)可能不到2萬(wàn)，總價(jià)跌去一半以上。

銀行的貸款余額并沒(méi)有減少，他們每月仍需償還高額的月供。與此同時(shí)，房租收入?yún)s杯水車(chē)薪。一套90平方米左右的住房，在燕郊月租金大約只有1200到1500元，遠(yuǎn)不足以覆蓋動(dòng)輒七八千甚至上萬(wàn)元的月供。房子從夢(mèng)想中的資產(chǎn)，變成了持續(xù)“失血”的負(fù)債。

一部分業(yè)主因?yàn)楣ぷ骰蚣彝ピ?，選擇繼續(xù)住在燕郊。他們每天凌晨五點(diǎn)起床，加入數(shù)十萬(wàn)人的通勤大軍，擠公交、過(guò)檢查站，耗費(fèi)兩三個(gè)小時(shí)往返北京。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房子是不得不持有的“硬資產(chǎn)”，生活的重心是維持月供和應(yīng)對(duì)漫長(zhǎng)的通勤。他們將僅存的希望，寄托在那條說(shuō)了很多年的地鐵線(xiàn)上。

還有少數(shù)業(yè)主，資金鏈已經(jīng)徹底斷裂。連續(xù)多年的收入下滑或失業(yè)，讓他們無(wú)力繼續(xù)償還貸款。他們的房產(chǎn)最終進(jìn)入法拍程序。法拍房的起拍價(jià)往往更低，進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)價(jià)格。即便房子被拍賣(mài)，如果成交價(jià)低于所欠貸款本息，他們?nèi)匀磺分y行的錢(qián)，并且個(gè)人征信留下嚴(yán)重污點(diǎn)。

2017年3月，廊坊地區(qū)開(kāi)始限購(gòu)。到了6月，政策升級(jí)：非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭需提供當(dāng)?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明，才能購(gòu)買(mǎi)一套住房。這條規(guī)定，像一把精準(zhǔn)的手術(shù)刀，瞬間切斷了燕郊樓市的“供血大動(dòng)脈”，占購(gòu)房需求絕大多數(shù)的北京外溢客源。市場(chǎng)預(yù)期一夜逆轉(zhuǎn)，成交量驟降，房?jī)r(jià)掉頭向下。

在限購(gòu)之前，燕郊的繁榮幾乎完全建立在房地產(chǎn)之上。它像一個(gè)巨大的宿舍，承接了在北京買(mǎi)不起房、但又需要在京工作的龐大群體。翻開(kāi)2017年的財(cái)政報(bào)表，燕郊的收入一度超過(guò)了廊坊市的主城區(qū)。但這種繁榮是脆弱的，缺乏堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

當(dāng)樓市的引擎熄火，城市瞬間失去了最重要的造血能力。沒(méi)有足夠的本地產(chǎn)業(yè)，就無(wú)法提供充足的就業(yè)崗位；沒(méi)有就業(yè)，就無(wú)法產(chǎn)生真正的、穩(wěn)定的居住剛需。

多年來(lái)，燕郊也在努力補(bǔ)課，修建了上百所學(xué)校，引進(jìn)了多家醫(yī)院。但面對(duì)百萬(wàn)量級(jí)的人口，這些公共服務(wù)資源依然顯得捉襟見(jiàn)肘。給孩子報(bào)名上學(xué)，班級(jí)常常人滿(mǎn)為患；想去醫(yī)院看個(gè)病，排長(zhǎng)隊(duì)是家常便飯。城市的綜合配套，始終難以匹配其龐大的人口規(guī)模。

現(xiàn)在，所有人的目光都聚焦在一條正在鋪設(shè)的軌道上。北京地鐵22號(hào)線(xiàn)，即平谷線(xiàn)，是首條跨越京冀兩地的城市軌道交通。它在燕郊境內(nèi)設(shè)有5座車(chē)站，截至2026年2月，所有車(chē)站主體結(jié)構(gòu)均已完工，鋪軌工程已經(jīng)啟動(dòng)。

地鐵的預(yù)期，已經(jīng)在市場(chǎng)上產(chǎn)生了分化效應(yīng)。圍繞燕郊鎮(zhèn)、神威大街、潮白大街這幾個(gè)地鐵站，半徑一公里內(nèi)的“真地鐵房”，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，看房量和咨詢(xún)量明顯增加。一些品質(zhì)次新房的掛牌價(jià)甚至穩(wěn)中有升。

但與此同時(shí)，距離地鐵站超過(guò)兩公里、或者需要公交接駁的樓盤(pán)，市場(chǎng)關(guān)注度依然很低。曾經(jīng)金碧輝煌的售樓處，有的已經(jīng)改成了生鮮超市。置業(yè)顧問(wèn)不再推銷(xiāo)戶(hù)型圖，轉(zhuǎn)而叫賣(mài)大蔥和雞蛋。

市場(chǎng)的反應(yīng)復(fù)雜而冷靜。一方面，地鐵沿線(xiàn)房源的帶看熱度在提升。另一方面，龐大的二手房庫(kù)存和漫長(zhǎng)的成交周期，像兩座大山壓在市場(chǎng)之上。

很多被套牢的業(yè)主，都在等待地鐵通車(chē)這個(gè)節(jié)點(diǎn)，他們中的一部分人打算在價(jià)格有所反彈時(shí)拋售離場(chǎng)。這種潛在的拋壓，讓市場(chǎng)對(duì)未來(lái)價(jià)格的反彈高度充滿(mǎn)不確定性。

每天，潮白河上的彩虹門(mén)依然矗立，見(jiàn)證著數(shù)十萬(wàn)人日復(fù)一日的鐘擺式遷徙。他們清晨離開(kāi)，夜晚歸來(lái)，把生活的絕大部分，工作、消費(fèi)、社交，都留在了河對(duì)岸的北京。燕郊，對(duì)于其中的許多人而言，依然只是一張?zhí)峁┮雇戆裁叩拇?。這張床的代價(jià)，是沉重的月供、漫長(zhǎng)的通勤和不斷貶值的紙面財(cái)富。風(fēng)還在吹，2026年的第一場(chǎng)寒潮，讓潮白河畔的這座小鎮(zhèn)，感覺(jué)比以往任何時(shí)候都要冷。