很多海外買家第一次接觸英國房產(chǎn)投資，關(guān)心的第一個(gè)問題是：

租金回報(bào)率多少？

這個(gè)問題沒有錯(cuò)。

租金是現(xiàn)金流，是每個(gè)月看得見的收入。

在英國，這個(gè)數(shù)字放在全球范圍內(nèi)來看依然相當(dāng)亮眼——根據(jù)Paragon銀行2025年第四季度的最新數(shù)據(jù)，英國公寓平均總租金回報(bào)率達(dá)到6.33%，多租客合租房（HMO）更高達(dá)8.61%。

租金本身，在2025年全年仍然保持著近6%的增速，全英格蘭平均月租已經(jīng)超過1,343英鎊。

這些數(shù)字，放在歐洲任何一個(gè)主要城市面前，都很不錯(cuò)。

但如果你只盯著租金，可能會錯(cuò)過更大的重頭戲。

1.七年，一個(gè)值得認(rèn)真對待的時(shí)間窗口

英國房產(chǎn)市場有一個(gè)規(guī)律，從數(shù)十年的歷史數(shù)據(jù)里總結(jié)出來：長期持有，幾乎從未讓人失望。

Savills最新發(fā)布的五年預(yù)測數(shù)據(jù)顯示：

到2030年，英國主流住宅均價(jià)將累計(jì)上漲約22.2%。

2028年和2029年，預(yù)計(jì)每年漲幅分別達(dá)到5%和5.5%——是整個(gè)預(yù)測周期內(nèi)漲速最快的兩年。

這意味著，今天入場的投資者，越往后，增值曲線越陡。

把視角拉得更長。

以倫敦為例：

過去20年里，倫敦的平均房價(jià)已經(jīng)翻了一倍以上，部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域翻了兩到三倍。

曼徹斯特的故事同樣引人注目——城市重建、科技產(chǎn)業(yè)落地、人口持續(xù)流入，推動這座城市在過去十年成為英格蘭增速最快的核心房產(chǎn)市場之一。

如果你在7年前買了一套曼徹斯特的公寓，你今天的賬面收益，很可能遠(yuǎn)不止這7年收到的租金總和。

Savills對英格蘭西北地區(qū)（曼徹斯特所在區(qū)域）的預(yù)測漲幅約為27.6%，是英格蘭所有大區(qū)里領(lǐng)跑的數(shù)字之一。

英國央行正處于降息周期，市場普遍預(yù)期今年內(nèi)還有多次降息——每一次降息，都在悄悄推高資產(chǎn)價(jià)格，降低持有成本。

2.倫敦：穩(wěn)健增值的全球坐標(biāo)

說英國房產(chǎn)，繞不開倫敦。

倫敦不是回報(bào)率最高的城市，但它是全球資產(chǎn)配置圖譜里最穩(wěn)固的坐標(biāo)之一。

這里有全球頂級的金融體系，英鎊資產(chǎn)在國際投資者眼中長期具有避險(xiǎn)屬性。

無論政策如何變化，倫敦的核心地段永遠(yuǎn)不缺租客，也不缺買家。

JLL（仲量聯(lián)行）對大倫敦地區(qū)的預(yù)測是：

到2029年，房價(jià)累計(jì)漲幅約21.6%。

原因很簡單：

倫敦的新建住宅供應(yīng)極度短缺，新房開工數(shù)量長期跟不上人口增長。供不應(yīng)求，是倫敦房價(jià)最堅(jiān)實(shí)的底層邏輯。

對于海外買家來說，倫敦還有一個(gè)特別的優(yōu)勢：流動性。

將來你要把資產(chǎn)變現(xiàn)，倫敦的買家池子是全球級別的——來自全球各地的投資者會與你競價(jià)，而不是只有本地買家。這意味著退出更容易，價(jià)格更有保障。

3.曼徹斯特：北方引擎，增值故事還在寫

如果說倫敦是穩(wěn)健，曼徹斯特代表的是速度。

曼徹斯特是英格蘭第二大經(jīng)濟(jì)中心。

近年來，BBC、ITV等媒體巨頭將全國總部遷至曼徹斯特索爾福德媒體城，多家科技公司和金融機(jī)構(gòu)相繼落地，每年吸引超過10萬名學(xué)生來此就讀。

這座城市不僅在吸引年輕專業(yè)人群，還在以每年數(shù)十億英鎊的城市重建投資持續(xù)提升自身吸引力。

結(jié)果就是：租金持續(xù)上漲，房價(jià)持續(xù)被推高，出租空置率維持在極低水平。

在安科茨（Ancoats）、索爾福德碼頭（Salford Quays）等重建熱點(diǎn)區(qū)域，五年前購入的資產(chǎn)，今天的賬面回報(bào)已經(jīng)相當(dāng)可觀。

Savills的區(qū)域預(yù)測給了曼徹斯特所在的英格蘭西北最高的漲幅預(yù)期之一。對于持有7年以上的投資者而言，這不是紙面上的數(shù)字，而是真實(shí)可以落袋的收益。

4.政策打壓？更多人選擇留下來

近年來，英國對出租房市場的法規(guī)調(diào)整確實(shí)不少。

2026年5月1日起，《租客權(quán)利法案》將正式實(shí)施，廢除無過失驅(qū)逐令，租約將轉(zhuǎn)為無固定期限滾動制。

但有意思的是，盡管如此，購房出租貸款數(shù)據(jù)并不支持"房主大量逃離"的敘事。

最新數(shù)據(jù)顯示，英國購房出租貸款規(guī)模在2025年增長了26%。選擇留在市場的人，并不比選擇離開的人少。

原因不難理解：和其他投資工具相比，英國房產(chǎn)依然是最為穩(wěn)健的資產(chǎn)之一。

股市的波動，經(jīng)歷過2020年暴跌、2022年加息沖擊的人，都有切身體會——賬面資產(chǎn)可以在幾周內(nèi)縮水30%，而你幾乎沒有任何干預(yù)手段。

基金和理財(cái)產(chǎn)品，在低利率時(shí)代收益平平，在高通脹時(shí)代更是難以跑贏。

而房產(chǎn)不同。它不會在周一早上突然跌掉20%。它有租金收入做底，有長期供需失衡做支撐，有央行降息做順風(fēng)。持有期越長，波動被攤薄，增值越清晰。

很多堅(jiān)持下來的投資者，是經(jīng)歷了股市和基金的教訓(xùn)之后，把資金重新配置回英國房產(chǎn)的。這不是因?yàn)榉ㄒ?guī)讓他們更放心——而是因?yàn)閷Ρ戎?，房產(chǎn)的長期邏輯依然是最扎實(shí)的那一個(gè)。

5.租金是今天，增值是明天

這里有一個(gè)很實(shí)用的框架，適合正在考慮英國房產(chǎn)的海外買家：

在倫敦買一套質(zhì)量過硬的公寓，短期租金回報(bào)率可能在4%到5%之間，不是最高的。

但7年后，這套資產(chǎn)的價(jià)值大概率比今天高出20%到30%以上，加上這7年的租金收入累計(jì)，綜合回報(bào)可以輕松超過60%。

而這7年里，你不需要盯盤，不需要擔(dān)心匯率，不需要看財(cái)報(bào)——房產(chǎn)就放在那里，每個(gè)月收租，每年增值。

在曼徹斯特重建核心區(qū)布局，邏輯類似，但增值速度可能更快——因?yàn)槠瘘c(diǎn)更低，城市發(fā)展勢能更強(qiáng)。租金回報(bào)率通常高于倫敦，資本增值的空間同樣可觀。

兩座城市，兩種節(jié)奏，但核心邏輯相同：時(shí)間是投資者最好的朋友。

你持有的時(shí)間越長，租金把貸款還得越多，資產(chǎn)的凈值增長得越快，退出時(shí)能拿到的收益越豐厚。這是英國房產(chǎn)市場幾十年的歷史一遍遍證明過的事實(shí)，不是預(yù)測，是記錄。

6.現(xiàn)在入場，意味著什么

英國央行的降息周期還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

今日公布的1月通脹數(shù)據(jù)降至3.0%，市場對3月降息的預(yù)期明顯升溫。每一次降息，都會帶來貸款成本下降和市場購買力增強(qiáng)，兩者疊加，都會對房價(jià)形成向上的推力。

Savills的預(yù)測清晰地顯示：2026年是相對溫和的一年，但2027到2029年，才是漲幅最集中的爆發(fā)期。現(xiàn)在入場，是在爆發(fā)前完成布局。

做股票，你可能永遠(yuǎn)不知道什么時(shí)候是底。買英國房產(chǎn)，你知道的是：每推遲一年，你就少賺了一年的租金，也少吃了一年的增值。

ref：

https://blog.magnateassets.com/uk-rental-yields-increased-in-2025-buy-to-let-apartments-lead-the-way

https://pdf.savills.com/documents/Mainstream-Forecasts-Summary.pdf

https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/rental-market-shifts-from-quick-high-yields-to-long-term-capital-gains/

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