恐怕不少人都未曾預(yù)料，自2021年起，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)開(kāi)啟了一輪深度回調(diào)進(jìn)程。相較歷史峰值，跌幅達(dá)三至四成已成普遍現(xiàn)象；腰斬式下跌亦非個(gè)例，更有部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格縮水至僅剩當(dāng)初首付款金額！

提起華人世界長(zhǎng)期穩(wěn)居財(cái)富榜首的李嘉誠(chéng)先生，相信無(wú)人不曉。當(dāng)內(nèi)地與香港樓市雙雙攀至階段性高點(diǎn)之際，他卻拋出一則令市場(chǎng)震動(dòng)的前瞻性判斷：

“未來(lái)五年，無(wú)論香港還是內(nèi)地，房地產(chǎn)都將經(jīng)歷一輪系統(tǒng)性重估。前期需求已被集中透支，后續(xù)將面臨結(jié)構(gòu)性‘需求真空’，房?jī)r(jià)下行壓力顯著，調(diào)整幅度不容小覷。”

彼時(shí)市場(chǎng)尚未全面轉(zhuǎn)向悲觀，這番論斷在業(yè)內(nèi)引發(fā)不小爭(zhēng)議，部分同行甚至直言其“判斷失準(zhǔn)”，更有聲音調(diào)侃他“年歲漸長(zhǎng)、思路滯后”。

而當(dāng)我們置身于2026年的當(dāng)下，調(diào)取真實(shí)成交數(shù)據(jù)、翻閱掛牌記錄、核算資產(chǎn)凈值后，才真正體會(huì)到那種“遲來(lái)的頓悟”所帶來(lái)的強(qiáng)烈反差感——既震撼，又令人深思。

李嘉誠(chéng)預(yù)言已應(yīng)驗(yàn)？

2021年前后，北上廣深等一線城市的售樓處門(mén)前人潮涌動(dòng)，搖號(hào)排隊(duì)蔚然成風(fēng)，“搶到即賺到”成為共識(shí)?！按蛐聼帷薄暗箳旒t利”“開(kāi)盤(pán)秒罄”等詞匯高頻刷屏于各類(lèi)購(gòu)房社群。

當(dāng)時(shí)主流心態(tài)極為篤定：只要成功上車(chē)，房?jī)r(jià)只漲不跌；月供壓力再大，也遠(yuǎn)不及踏空帶來(lái)的焦慮，先鎖定房源再說(shuō)。

五年光陰流轉(zhuǎn)，截至2026年1月，官方及第三方平臺(tái)匯總數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)二手房待售總量已突破約800萬(wàn)套，并持續(xù)攀升中。

這個(gè)數(shù)字不只是冷冰冰的庫(kù)存統(tǒng)計(jì)，它背后是整整800萬(wàn)個(gè)家庭同步啟動(dòng)離場(chǎng)程序。

買(mǎi)方力量萎縮，賣(mài)方陣營(yíng)壯大，最直觀的市場(chǎng)反饋便是“有價(jià)難售”——掛牌價(jià)堅(jiān)挺，但實(shí)質(zhì)性成交寥寥。

一線城市多數(shù)成熟社區(qū)，較歷史高點(diǎn)回落兩成已是常態(tài)；部分前期炒作過(guò)熱、區(qū)位支撐薄弱的新建板塊，累計(jì)跌幅已達(dá)三至四成。

不少業(yè)主驚訝地發(fā)現(xiàn)，唯有將報(bào)價(jià)回調(diào)至2015年前后的區(qū)間，才可能迎來(lái)真實(shí)看房者駐足詢(xún)價(jià)。

這一系列變化，實(shí)則映射著整個(gè)行業(yè)底層邏輯的切換。

過(guò)去十余年，房地產(chǎn)依托人口結(jié)構(gòu)紅利、快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程與寬松信貸環(huán)境持續(xù)上行，房產(chǎn)不僅是財(cái)富增值工具，更承載著家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力與生活尊嚴(yán)的核心寄托。

社會(huì)普遍信奉一條鐵律：堅(jiān)持還貸，終將迎來(lái)“以房養(yǎng)老”“以房立業(yè)”的理想圖景。

然而自2020年起，“三道紅線”監(jiān)管落地、土地供應(yīng)模式重構(gòu)、疊加疫情反復(fù)沖擊與居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，地產(chǎn)行業(yè)的資金端與需求端同步承壓，泡沫進(jìn)入有序釋放階段。

此時(shí)再審視李嘉誠(chéng)當(dāng)年的一系列操作，便不再顯得突兀，反而透出超前的戰(zhàn)略清醒。

早在2013至2016年間，他已悄然退出廣州、上海、南京等重點(diǎn)城市的多個(gè)核心項(xiàng)目，整體回籠資金超數(shù)百億元。

彼時(shí)輿論多持質(zhì)疑態(tài)度，認(rèn)為“出手過(guò)早，錯(cuò)失最后一波紅利”。

2017、2018年他多次公開(kāi)強(qiáng)調(diào)“需求見(jiàn)頂”“現(xiàn)金為王”，卻被視作保守派的老調(diào)重彈。

真正令人警醒的是2021年前后，他在若干城市存量項(xiàng)目中主動(dòng)推行七折促銷(xiāo)策略——寧可犧牲毛利空間，也要加速實(shí)現(xiàn)資金回籠。

同一時(shí)期，多數(shù)房企仍在維持表面價(jià)格體系，寄望于市場(chǎng)情緒回暖、政策托底見(jiàn)效。

而他早已洞察：這不是周期波動(dòng)，而是軌道切換。磚頭再值錢(qián)，終究是靜態(tài)資產(chǎn)；唯有真金白銀，才能應(yīng)對(duì)不確定性。

他用主動(dòng)讓渡約三成利潤(rùn)的方式，換取了百分百安全退出的確定性。

隨后，恒大、融創(chuàng)、花樣年等一連串頭部企業(yè)接連暴雷，印證了這場(chǎng)系統(tǒng)性出清的必然性。

對(duì)普通購(gòu)房者而言，2020年前后高位入場(chǎng)的家庭，如今正深陷負(fù)資產(chǎn)泥潭。

數(shù)十萬(wàn)元首付投入其中，背負(fù)二三百萬(wàn)元按揭貸款，原以為資產(chǎn)會(huì)穩(wěn)步升值，現(xiàn)實(shí)卻是當(dāng)前市價(jià)已低于未償還本金總額。

若選擇出售，所得款項(xiàng)尚不足以覆蓋銀行本息；若繼續(xù)持有，則每月需支付利息與本金，形成持續(xù)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

這已不是紙面浮虧，而是對(duì)未來(lái)數(shù)十年財(cái)務(wù)彈性與人生選擇權(quán)的實(shí)質(zhì)性封印。

三件正悄悄發(fā)生的大事

當(dāng)前關(guān)鍵議題，早已超越“房?jī)r(jià)能否回到2021年高點(diǎn)”的簡(jiǎn)單追問(wèn)，而是整套游戲規(guī)則已然迭代更新。沿用舊思維決策，無(wú)異于主動(dòng)暴露于風(fēng)險(xiǎn)之下。

以下三個(gè)正在加速演進(jìn)的趨勢(shì)，雖不喧囂，卻極具指向意義。

2026年初，監(jiān)管部門(mén)悄然下調(diào)商業(yè)物業(yè)貸款最低首付比例，由原先的50%調(diào)降至30%。表面看似釋放投資信號(hào)，實(shí)則意在協(xié)助金融機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓與大型購(gòu)物中心空置率持續(xù)攀升，部分城市核心區(qū)域已逼近或突破20%警戒線。

這些空置空間背后，是大量尚未出險(xiǎn)但高度集中的銀行信貸敞口。

一旦出現(xiàn)連鎖違約，金融系統(tǒng)穩(wěn)定性將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

此次政策松動(dòng)，本質(zhì)是引導(dǎo)社會(huì)資本承接部分風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)從銀行資產(chǎn)負(fù)債表向更廣泛市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)移。

你眼中“低門(mén)檻入手的優(yōu)質(zhì)商鋪”，或許正是一枚租金難收、運(yùn)營(yíng)成本高企、未來(lái)幾年難有估值修復(fù)的隱性風(fēng)險(xiǎn)載體。

第二，行業(yè)運(yùn)行邏輯已由“拼規(guī)模、搶地王”轉(zhuǎn)向“比速度、爭(zhēng)先機(jī)”。

據(jù)預(yù)測(cè)，2026年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，多數(shù)房企已暫停新增土地儲(chǔ)備動(dòng)作。

三四線城市新房去化周期普遍超過(guò)兩年，意味著即便停止一切新開(kāi)工，現(xiàn)有庫(kù)存仍需耗費(fèi)漫長(zhǎng)周期消化。

這意味著市場(chǎng)已徹底告別增量擴(kuò)張時(shí)代，正式邁入存量博弈階段。

你成功售出一套，就意味著另一套更難成交。

業(yè)主之間競(jìng)相壓價(jià)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)先目標(biāo)不再是盈利水平，而是現(xiàn)金流安全邊際——能清則清，能回則回。

第三，居住價(jià)值觀正在發(fā)生根本性遷移，“有房才有體面”的傳統(tǒng)認(rèn)知正被現(xiàn)實(shí)反復(fù)校準(zhǔn)。

高房?jī)r(jià)年代，年輕人寧愿通勤兩小時(shí)入住遠(yuǎn)郊大面積新房，也不愿回歸城區(qū)老小區(qū)，理由是“裝修新、環(huán)境優(yōu)、面子足”。

而今新一代購(gòu)房群體精算能力顯著提升：遠(yuǎn)郊新盤(pán)通勤耗時(shí)長(zhǎng)、公攤占比高、教育醫(yī)療配套缺位、生活成本高昂，還要背負(fù)長(zhǎng)達(dá)三十年的房貸壓力。

反觀市區(qū)“老破小”，雖房齡偏長(zhǎng)，但區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、總價(jià)門(mén)檻友好、兼具自住與出租雙重功能。租住一套，換來(lái)的是更大的財(cái)務(wù)自由度與生活靈活性。

租房人群結(jié)構(gòu)亦悄然改變：過(guò)去租房主力集中于二十出頭的初入職場(chǎng)者，如今35歲以上穩(wěn)定就業(yè)租客占比已躍升至三分之一以上，反映出越來(lái)越多家庭主動(dòng)選擇“長(zhǎng)期租賃+現(xiàn)金儲(chǔ)備”的理性路徑。

上述三大趨勢(shì)疊加，共同指向一個(gè)清晰結(jié)論：房地產(chǎn)正逐步褪去全民財(cái)富引擎光環(huán)，回歸其本質(zhì)屬性——基礎(chǔ)居住功能載體 + 系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。

倘若仍幻想“抄底一套靜待翻倍”，無(wú)異于逆周期強(qiáng)行撞墻，代價(jià)沉重。

賣(mài)房的要“認(rèn)慫”，有錢(qián)的要“穩(wěn)住手”

歸根結(jié)底，當(dāng)下已非單純討論“是否該買(mǎi)房”的階段，而是每個(gè)家庭亟需制定專(zhuān)屬“生存適配方案”的關(guān)鍵時(shí)刻。

不同資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、不同城市層級(jí)、不同生命周期階段的人群，策略理應(yīng)截然不同。

若您名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)，尤其集中在三四線城市、遠(yuǎn)郊大盤(pán)、出租率低下且空置率持續(xù)走高的標(biāo)的，最務(wù)實(shí)的選擇唯有一條：把握窗口期，果斷減倉(cāng)。

切勿再以2021年成交價(jià)作為心理參照系，那個(gè)價(jià)格已成為歷史坐標(biāo)，不具備現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

當(dāng)前各地推出的契稅減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、交易流程簡(jiǎn)化等舉措，本質(zhì)是為離場(chǎng)者提供便利通道，而非暗示“再等等就會(huì)反彈”的政策信號(hào)。

若執(zhí)意硬扛，待房齡進(jìn)一步老化、物業(yè)管理日趨失序、未來(lái)持有稅或空置稅政策落地后，這套資產(chǎn)或?qū)⒂伞凹埫尕?cái)富”滑向“沉沒(méi)成本”，最終陷入“想賣(mài)賣(mài)不掉、想留留不住”的困局。

若您僅持有一套自住型房產(chǎn)，區(qū)位條件尚可，月供壓力可控，無(wú)需被短期市場(chǎng)情緒裹挾。

自住房的核心價(jià)值在于生活便利性與居住穩(wěn)定性，而非年度漲幅表現(xiàn)。

只要月供支出不影響基本生活品質(zhì)與必要應(yīng)急儲(chǔ)蓄，便可將其視為一項(xiàng)長(zhǎng)期生活服務(wù)消費(fèi)，不必因價(jià)格起伏頻繁折騰。

真正需要高度警惕的是：為追求所謂“改善型升級(jí)”而疊加購(gòu)置第二套，結(jié)果導(dǎo)致兩套資產(chǎn)同時(shí)承壓，現(xiàn)金流瀕臨斷裂邊緣。

若您尚未置業(yè)，或手握相對(duì)充裕的流動(dòng)資金處于觀望狀態(tài)，那么您正處于本輪周期中最具戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)的位置。

最大優(yōu)勢(shì)在于“選擇彈性”——可從容比選地段、學(xué)區(qū)資源、社區(qū)配套與總價(jià)匹配度；若暫無(wú)合意標(biāo)的，亦可安心租賃過(guò)渡。

目前多數(shù)城市租售比處于歷史低位區(qū)間，購(gòu)房所獲資產(chǎn)回報(bào)率，遠(yuǎn)不及配置穩(wěn)健型理財(cái)、參與職業(yè)技能提升或拓展副業(yè)渠道來(lái)得實(shí)際。

若房?jī)r(jià)后續(xù)仍有下探空間，您將有機(jī)會(huì)以相同預(yù)算購(gòu)入?yún)^(qū)位更優(yōu)、產(chǎn)品力更強(qiáng)、還款壓力更輕的理想居所。

這里存在一道隱性心理門(mén)檻：許多人長(zhǎng)期受“有房才踏實(shí)”觀念影響，潛意識(shí)里仍將租房等同于漂泊、不穩(wěn)定、缺乏歸屬感。

但客觀現(xiàn)實(shí)是，在人口增長(zhǎng)趨緩、住房供給總體過(guò)剩的社會(huì)背景下，越是將自身深度綁定于一套高杠桿、高負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)之上，反而越容易喪失應(yīng)對(duì)變化的能力與底氣。

真正的安全感，源于可持續(xù)的職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、充足可用的應(yīng)急現(xiàn)金儲(chǔ)備、跨城市遷移與靈活置換的行動(dòng)自由，而非被一份長(zhǎng)達(dá)三十年的還款協(xié)議牢牢鎖死。

再回望李嘉誠(chéng)先生的決策軌跡。

他的卓越之處，不僅在于撤離時(shí)機(jī)精準(zhǔn)，更在于敢于直面周期拐點(diǎn)，迅速完成戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移。

我們普通人未必具備同等洞察力與執(zhí)行魄力，但至少可以效仿其一點(diǎn)：尊重趨勢(shì)，順勢(shì)而為，不與時(shí)代洪流硬剛。