作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 倪大九

關(guān)注房地產(chǎn)的朋友也許會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，最近市面上預(yù)測(cè)2026年樓市止跌，甚至是房?jī)r(jià)上漲的言論開始增多了。

比如，任澤平近期做了一個(gè)視頻，標(biāo)題就是 “2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲是大勢(shì)所趨”。

又比如，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，2026年房?jī)r(jià)將迎 "關(guān)鍵轉(zhuǎn)折"，最遲下半年止跌回升，不會(huì)拖到2027年。

雖然不排除這些大V們帶著特殊的目的為了引導(dǎo)市場(chǎng)，但他們肯定也是基于數(shù)據(jù)和底層邏輯，做一些比較理性、客觀的分析。

今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，我們不妨結(jié)合這份最新數(shù)據(jù)，看看2026年樓市轉(zhuǎn)折的判斷是否有現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

部分城市實(shí)現(xiàn)短期上漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄、同比下降。

從環(huán)比數(shù)據(jù)（與上月相比）來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月持平；二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

二手房市場(chǎng)短期企穩(wěn)信號(hào)更為明顯：一線城市二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手房環(huán)比降幅分別收窄0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從具體城市表現(xiàn)看，部分城市已實(shí)現(xiàn)短期上漲。大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%，領(lǐng)跑70城；合肥、廈門、武漢等二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比小幅上漲，顯示出市場(chǎng)信心的修復(fù)。

二手房市場(chǎng)中，揚(yáng)州環(huán)比上漲0.4%，廣東湛江環(huán)比上漲0.3%。

此外，成交情況也有改善。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交面積約810萬(wàn)平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%，相比2025年月均增長(zhǎng)18%。

上海新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲70城

與短期企穩(wěn)形成對(duì)比的是，房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)（與去年同期相比）顯示，市場(chǎng)深度調(diào)整的壓力仍在持續(xù)。

1月份，一線城市新建商品住宅同比下降2.1%，降幅較上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降2.9%，降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降3.9%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場(chǎng)的調(diào)整更為劇烈，一線城市二手房同比下降7.6%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市二手房同比分別下降6.2%和6.1%，降幅均有所擴(kuò)大。

從具體城市表現(xiàn)看，部分城市的新房市場(chǎng)已經(jīng)走出了上漲的趨勢(shì)。比如上海，對(duì)比去年1月價(jià)格同比上漲了4.2%，此外杭州、合肥、烏魯木齊也都實(shí)現(xiàn)小幅上漲。

但從二手房市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)比去年1月，尚未有城市實(shí)現(xiàn)價(jià)格上漲。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月百城二手住宅均價(jià)為1.29萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，但同比仍下跌3.7%。

從需求端看，盡管政策降低了購(gòu)房成本，但居民收入預(yù)期尚未明顯改善，購(gòu)房信心仍處于低位；從供給端看，房企仍在加速去庫(kù)存，新房供應(yīng)過剩的問題在三四線城市尤為突出。

以重點(diǎn)城市為例，北京、廣州、深圳的新房?jī)r(jià)格同比分別下降2.4%、5.3%和4.9%，二手房同比跌幅均超過6.5%；徐州二手房同比跌幅達(dá)10.2%，是70城中調(diào)整壓力最大的城市之一。

城市分化加劇三四線承壓

可以發(fā)現(xiàn)，2026年1月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，城市間的分化格局進(jìn)一步凸顯。

核心城市憑借資源稟賦和人口吸附能力，展現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性；而非核心城市則面臨需求萎縮、庫(kù)存高企的雙重壓力，調(diào)整壓力持續(xù)加劇。

在新房市場(chǎng)，上海成為一線城市中的“獨(dú)苗”：新房環(huán)比持平，同比上漲4.2%，是70城中少數(shù)同比上漲的城市。

杭州、合肥等新一線城市新房同比分別上漲2.4%和1.6%，顯示出產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口流入帶來(lái)的需求支撐。

而北京、廣州、深圳等一線城市，盡管環(huán)比跌幅收窄，但同比仍處于下行通道，反映出高房?jī)r(jià)下的購(gòu)買力瓶頸。

二手房市場(chǎng)的分化更為極端。揚(yáng)州二手房同比上漲3.3%，湛江環(huán)比上漲0.3%，這些城市憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策落地，實(shí)現(xiàn)了局部回暖；而徐州、牡丹江等城市二手房同比跌幅超9%，市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)。

這種分化的背后，反映出人口流動(dòng)與資源分配的差異。

核心城市的核心板塊將持續(xù)受益于人口流入和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整可能成為常態(tài)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)的核心邏輯是“選擇大于時(shí)機(jī)”。

核心城市的核心板塊仍具備保值增值的潛力，而三四線城市的投資屬性已大幅弱化。