來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 星艷玲

圖片來源 · 福州泰禾廣場

當商業(yè)地產行業(yè)全面步入存量競爭深水區(qū)，“同質化突圍”“價值升維”成為行業(yè)普遍面臨的增長瓶頸。

當“存在感弱”的福州，因非標商業(yè)而迎來商業(yè)升格時，老牌地標“福州東二環(huán)泰禾廣場”于十周年之際更名為福州泰禾廣場，這一看似簡單的品牌簡化，實則是其跳出區(qū)域級購物中心定位、向城市級生活目的地躍遷的戰(zhàn)略宣言，更是存量商業(yè)主動適配城市發(fā)展、實現自我革新的生動實踐。

項目通過一系列行之有效的調改，在2025年交出了一份亮眼的“煥新答卷”：

■業(yè)績規(guī)模雙增長：全年銷售額同比增長42%；全年客流同比增長19.7%。

■首店集群效應凸顯：全年引進114家城市級首店、網紅店、旗艦店，構建起覆蓋零售、餐飲、文體娛的首店矩陣。

■品牌經營效能領先：8家品牌年銷售過億、50+家業(yè)績突破千萬，112家品牌奪得福州同城業(yè)績第一,188家品牌業(yè)績創(chuàng)歷史新高。

這份數據背后，并非偶然的流量爆發(fā)，而是福州泰禾廣場在存量競爭中主動突圍，是對福州商業(yè)“高端供給不足、中端相互擠壓”現狀的精準破局，更折射出福州消費市場的活力與潛力。

01.

首店經濟破局

從“品牌招商”到“生態(tài)構建”

如何跳出“規(guī)模擴張”的傳統(tǒng)路徑，通過精準定位與業(yè)態(tài)煥新實現價值重塑，已成為存量商業(yè)體破局的核心命題。

地處福州“東擴”發(fā)展中軸線上，十余年來，福州泰禾廣場始終以“客群洞察”為核心，完成了從早期“快時尚引流”到中期加碼餐飲與兒童業(yè)態(tài)增強家庭粘性，再到如今的“首店集群”的品牌矩陣迭代。

在存量時代，首店經濟已成為商業(yè)項目激活消費、提升能級的核心抓手，而福州泰禾廣場的首店策略，并非簡單的“數量堆砌”，而是基于客群需求的“生態(tài)構建”。

據贏商大數據監(jiān)測，福州泰禾廣場核心客群呈現“年輕家庭化+中產品質化”特征：74%為年輕客群及年輕家庭，追求親子互動與品質生活；超35%為中產及以上客群，注重品牌調性與體驗創(chuàng)新。

針對這一清晰的客群畫像與消費偏好，福州泰禾廣場精準錨定核心客群的多元需求，持續(xù)優(yōu)化品牌組合，近一年品牌煥新率超38%。

■一是，在存量品牌業(yè)態(tài)調整上，緊密順應市場需求，對老舊品牌實施精準優(yōu)化策略：保留擁有穩(wěn)定客群的優(yōu)質品牌，并通過原店升級或移位重塑的方式，為品牌注入契合市場趨勢的新鮮感。

例如，引進MINISO FRIENDS福建首座獨棟雙層店、泡泡瑪特煥新為城市旗艦店、負一層美食區(qū)域升級為“玖街拾巷”主題街、川悅·海鮮市集門店全面升級。

■二是，主動適配市場動態(tài)變化，在新進品牌布局上，重點發(fā)力國際美妝、潮流服飾、網紅餐飲等業(yè)態(tài)，優(yōu)先引入兼具社交性與話題度的首店、特色店。

全年引進環(huán)璟、NEED、云頂、本來、脆大廚、錢小奴等114家城市級品牌首店、網紅店及旗艦店，涵蓋零售、餐飲、文體娛等多個業(yè)態(tài)。其中39家為城市首店，數量與質量均創(chuàng)歷史新高，憑借這一“首店磁場”效應，有效吸引跨區(qū)域客群匯聚。

從“追求數量”到“聚焦質量”，福州泰禾廣場構建起具有差異化競爭力的首店集群，形成“首店引進-場景打造-流量轉化”的完整閉環(huán)，不斷加強對市內遠距離、以及來自異地客群的輻射力。

02.

營銷邏輯迭代

從“流量收割”到“情緒共鳴”

在流量紅利見頂的當下，福州泰禾廣場的營銷創(chuàng)新跳出了“促銷賣貨”的傳統(tǒng)思維，以“高頻次、強互動、深體驗”的活動矩陣，實現了從“流量吸引”到“情感共鳴”的跨越。

2025年，項目圍繞“煥新破局”主題舉辦200余場活動，構建起“IP首展+在地活動+明星效應+賽事聯動”的多元內容生態(tài)：

• IP首展與在地文化結合：“掌上明豬‘豬麗葉’”福建首展、豚豚崽養(yǎng)生主題福建首展等活動，結合福州本土文化元素，打造差異化內容，精準觸達年輕家庭客群；

• 明星效應與潮流活力聯動：云頂「李權哲·一日店長」、五月天歌迷會等活動，點燃年輕客群熱情，提升項目潮流屬性；

• 賽事活動與城市聯結：首屆“狀元杯”籃球聯賽、電競福州2025大師賽晉安站決賽等活動，打造城市級賽事IP，增強項目與城市的情感聯結。

福州泰禾廣場還 精準捕捉消費者對“儀式感”“歸屬感”“新鮮感”的情感需求，通過場景化營銷將商業(yè)空間轉化為可分享、可傳播的“社交貨幣”，讓“逛泰禾”成為消費者表達情感、享受生活的載體，實現了從“單次消費”到“長期陪伴”的價值升維。

例如，針對年輕客群推出的IP展、賽事活動、音樂節(jié)、歌迷會等，滿足其社交娛樂需求；針對家庭客群推出的潑水夏令營、兒童游樂活動等，打造家庭歡樂空間；針對高端客群推出的迪奧沙龍、高化會員節(jié)等活動，提供專屬服務，提升高端客群粘性。

03.

商戶共生生態(tài)

從“管理式運營”到“賦能式協同”

存量商業(yè)的競爭，本質是生態(tài)體系的競爭。福州泰禾廣場以“商戶共生”為核心，構建起“營銷聯動、業(yè)績助力、會員導流”的三維賦能體系，打破了商場與商戶“單打獨斗”的傳統(tǒng)模式，實現“1+1>2”的協同增長。

■營銷聯動共享流量。主動收集租戶自身活動，制定活動日歷，前置對接租戶資源，全年完成與租戶聯動的人氣活動57場，例如MK電音節(jié)、潑水夏令營、七夕氣球雨等，通過資源整合實現流量共享；

■業(yè)績助力打造標桿。針對新開品牌，提供開業(yè)宣傳禮包、優(yōu)勢業(yè)態(tài)包裝、品牌沙龍等運營支持。同時，打造“億元俱樂部”“千萬商戶”標桿，發(fā)揮示范效應帶動整體經營。2025年，8家品牌年銷售過億，50+家品牌業(yè)績突破千萬，112家品牌奪得福州同城業(yè)績第一，188家品牌業(yè)績創(chuàng)歷史新高，充分體現了項目在品牌培育和業(yè)績賦能上的實力。

■會員導流激活私域。升級泰客會會員權益，通過高頻沙龍、私域社群運營、任意消費免費停車等權益，為商戶精準導流，賦能商戶經營。

這種“共生式運營”模式，不僅提升了商戶的經營效益，更增強了項目的抗風險能力——在2025年福州商業(yè)市場整體增速放緩的背景下，福州泰禾廣場仍實現了42%的銷售額增長，其生態(tài)體系的穩(wěn)定性可見一斑。

04.

空間場景升維

從物理載體到情感樞紐

當商業(yè)空間的競爭從“規(guī)模擴張”轉向“價值深耕”，福州泰禾廣場以“空間場景再造”為核心，打破傳統(tǒng)商業(yè)的功能邊界，將冰冷的物理載體轉化為有溫度的“城市情感樞紐”。

水秀廣場煥新：

經典IP的“破圈”回歸

2025年五一假期，斥資修復升級的“水火交響噴泉秀”震撼回歸，這場融合聲光電與機械美學的視覺盛宴，以每日晚間一場的頻率上演。

噴泉最高噴射高度達10米，配合水火交融的特效與垂直燈光秀，將建筑外立面轉化為巨型畫布，呈現出“水火共舞”的沉浸式場景。數據顯示，活動期間5天累計吸引超百萬客流，成為現象級城市熱點。

暑期檔推出的“泰好玩”潑水夏令營，更是將水秀廣場的價值推向新高度：聯合英孚教育聯名場打造親子互動課堂、MK酒吧電音場點燃年輕客群熱情、VIP會員專場提供私密社交場景等，將水秀廣場與場內品牌進行聯動，推出主題化活動。

如今，水秀廣場這一經典IP已從單純的“觀賞空間”，升級為承載情感交流、文化體驗與社交互動的“城市公共會客廳”，其“煙火氣”與“儀式感”，成為福州泰禾廣場獨特的“溫度基因”。

硬件體驗升級：

細節(jié)處的“溫度感”營造

商業(yè)空間的競爭，正從宏觀規(guī)劃轉向微觀體驗。2025年，福州泰禾廣場啟動“硬件煥新計劃”，對停車場、衛(wèi)生間等硬件設施進行智能化、人性化改造；2026年年初，項目進一步盤活二號門廣場前的空置場地，全新開通路面停車場——通過擴增停車位供給、優(yōu)化場地環(huán)境等舉措，將閑置空間轉化為實用配套，持續(xù)細化停車場景的微觀體驗，精準匹配消費者的出行需求。

同時推進東西區(qū)、新天地街區(qū)及文化街的生態(tài)聯結，打造層次豐富的游逛動線。

這種“從停車場到衛(wèi)生間”的精細化運營，傳遞出項目對“消費者體驗”的深度理解——商業(yè)空間的競爭力，往往藏在細節(jié)的溫度里。

福州泰禾廣場十年的發(fā)展，是福州商業(yè)變遷的縮影，更是存量商業(yè)破局的典型樣本。其成功的核心，在于始終以“創(chuàng)造生活方式”為內核，完成了從“滿足消費需求”到“供給情緒價值”的升維。

在贏商網看來，下一代商業(yè)競爭的核心，在于“情緒價值供給”能力——消費者不再僅僅滿足于“買得到”，更渴望從商業(yè)空間中獲得情感共鳴、精神滿足與身份認同。

福州泰禾廣場的實踐，正是這一趨勢的生動注腳：首店集群的“新鮮感”、水秀廣場的“煙火氣”、主題活動的“參與感”，共同構成了項目獨特的“溫度基因”，這種基因，讓福州泰禾廣場超越了“商業(yè)地標”的定位，成為福州消費者的“生活方式坐標”。

2025年，在全新經營團隊的帶領下，福州泰禾廣場取得了亮眼的成績。面向2026，其將以“持續(xù)生長”為關鍵詞，憑借精準的戰(zhàn)略研判與高效的落地路徑，系統(tǒng)性推進經營策略迭代升級。

福州泰禾廣場將以“資源聯動、場景共生”為核心，通過四大路徑系統(tǒng)性推進：

• 一是，破界協同，統(tǒng)籌城市綜合體多元板塊統(tǒng)一運營；

• 二是，多元化夜經濟激活，構建全時段消費生態(tài)；

• 三是，文商旅融合，延伸消費場景邊界；

• 四是，生態(tài)賦能，依托晉安湖公園生態(tài)基底，將項目打造成城市運動公園。

通過“商業(yè)+生活+文化+生態(tài)”的多維融合，全面激發(fā)全域消費潛能，穩(wěn)步向百億商圈目標邁進。

圖片來源：福州市晉安區(qū)融媒體中心

秉持“以客為中心、與伙伴共生”的經營理念，福州泰禾廣場不僅實現自身經營質效的跨越式提升，更以城市級商業(yè)標桿的姿態(tài)，在福州建設現代化國際城市的進程中，定義城市生活的新高度。

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