新小區(qū)物業(yè)撤場(chǎng)，百萬(wàn)元欠費(fèi)背后的三方困局

一個(gè)剛剛交付的新小區(qū)，大門無(wú)人執(zhí)勤，社區(qū)入戶大堂空無(wú)一人，任何人都可以隨意進(jìn)出——這不是老舊小區(qū)的窘境，而是徐州北區(qū)九里板塊歸山雅集小區(qū)的真實(shí)寫照。

價(jià)值百萬(wàn)的豪宅小區(qū)，陷入物業(yè)真空的尷尬境地。歸山雅集小區(qū)最初由三盛開發(fā)，后改名為濟(jì)高昂山郡，歷經(jīng)坎坷終于交付，卻沒(méi)想到物業(yè)這么快就選擇了撤場(chǎng)。

根據(jù)小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)貼出的“物業(yè)退場(chǎng)公告”，物業(yè)服務(wù)的最后期限是2025年12月31日。也就是說(shuō)，這個(gè)小區(qū)處于無(wú)物業(yè)狀態(tài)已接近兩個(gè)月。公告揭示的撤場(chǎng)根本原因是小業(yè)主和開發(fā)商欠費(fèi)超過(guò)100萬(wàn)元，物業(yè)公司不堪重負(fù)。

01 物業(yè)撤場(chǎng)潮的全國(guó)蔓延

物業(yè)主動(dòng)“撂挑子”的現(xiàn)象，正在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，全國(guó)物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)案例超120起，同比直接翻倍。

更令人驚愕的是，龍湖、金科等頭部品牌物企也赫然在列。昔日被業(yè)主詬病“諸事無(wú)成，收費(fèi)居首”的物業(yè)，如今竟集體“甩手不干”。

放在幾年前，沒(méi)人會(huì)相信物業(yè)會(huì)主動(dòng)“跑路”。在多數(shù)業(yè)主眼里，物業(yè)是“賴著不走的小區(qū)霸主”，北京密云某小區(qū)罷免老物業(yè)后，新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)還遭到老物業(yè)阻撓，一度出現(xiàn)兩撥保安同時(shí)在崗的荒誕場(chǎng)面。

如今，曾經(jīng)的“搶著干”已然淪為“避之不及”。中物智庫(kù)調(diào)查表明，高達(dá) 85%的物業(yè)撤離系主動(dòng)為之，并非是受業(yè)主驅(qū)逐。

02 物業(yè)撤場(chǎng)的三重壓力

物業(yè)公司為何選擇集體“跑路”？背后是三重壓力的疊加。

第一道坎是“收費(fèi)難”的死循環(huán)。廣州花都區(qū)一小區(qū)曾別出心裁，將門禁換成催費(fèi)喇叭，業(yè)主歸家之際，便會(huì)被當(dāng)眾通報(bào)“您已欠物業(yè)費(fèi)超XX元”。但這般舉措仍未能遏制欠費(fèi)成風(fēng)之勢(shì)。

2018-2023年， 全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從83.7%降至76.2%。杭州某撤場(chǎng)小區(qū)情況尤甚，僅幾百戶業(yè)主主動(dòng)繳費(fèi)，其余業(yè)主或經(jīng)催繳才繳費(fèi)，或索性拖延不交。

更糟的是，一旦有人帶頭欠費(fèi)，按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主就會(huì)覺(jué)得“當(dāng)了冤大頭”，跟著拒絕交費(fèi)，最后形成惡性循環(huán)。

第二道坎是“入不敷出”的成本重壓。物業(yè)費(fèi)不僅沒(méi)漲，還在被瘋狂壓價(jià)，重慶、武漢等地逾百小區(qū)物業(yè)費(fèi)降幅顯著，達(dá)20%-35%，部分小區(qū)直接減半。

而另一邊，小區(qū)維護(hù)成本卻在飆升：5年以下小區(qū)維護(hù)成本占物業(yè)費(fèi)25%-35%， 15年以上小區(qū)直接沖到70%-100%。再加上保安保潔工資從3000元漲到4500元以上，物業(yè)的收支平衡徹底被打破。

第三道坎是行業(yè)內(nèi)部卷。自房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，物業(yè)行業(yè)亦從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”。為穩(wěn)固小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)公司無(wú)奈卷入價(jià)格鏖戰(zhàn)，以低價(jià)策略力求在激烈競(jìng)爭(zhēng)中留存。

03 物業(yè)撤場(chǎng)對(duì)三方的傷害

對(duì)業(yè)主：生活質(zhì)量下降與資產(chǎn)貶值

物業(yè)撤場(chǎng)后， 首當(dāng)其沖的受害者是業(yè)主。南京月牙湖花園的業(yè)主最有發(fā)言權(quán)，物業(yè)撤場(chǎng)半年，小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌25%，有業(yè)主算了筆賬：省了三年物業(yè)費(fèi)，卻虧掉了50萬(wàn)首付。

打開短視頻平臺(tái)，你能看到更扎心的畫面：物業(yè)撤場(chǎng)的小區(qū)，垃圾堆成小山?jīng)]人清，門崗空無(wú)一人成了“自由出入”的通道，消防系統(tǒng)癱瘓成了擺設(shè)，綠化帶雜草長(zhǎng)得比人高。

安順某小區(qū)物業(yè)撤離僅一天，車輛擋桿就被破壞，小區(qū)瞬間陷入癱瘓。

業(yè)主自治聽(tīng)起來(lái)美好，實(shí)則極大考驗(yàn)集體意識(shí)。某自治小區(qū)內(nèi)，部分業(yè)主拒不繳納電梯維護(hù)費(fèi)，致使電梯停運(yùn)，最終矛盾激化，眾業(yè)主不得不對(duì)簿公堂。

對(duì)物業(yè)公司：虧損與品牌損傷

對(duì)物業(yè)公司而言，撤場(chǎng)意味著經(jīng)營(yíng)失敗和品牌損傷。物業(yè)公司并非“躺賺”，2024年，重慶物業(yè)人工成本上漲12%，維修支出增長(zhǎng)15%， 全國(guó)物業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率已跌破5%。

物業(yè)公司在面臨虧損的同時(shí)，還可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。如果物業(yè)公司提前撤場(chǎng)，且沒(méi)有按照合同約定提前通知業(yè)主或未妥善處理好撤場(chǎng)事宜，可能會(huì)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)社區(qū)居委會(huì)：新增的治理壓力

物業(yè)撤場(chǎng)后，社區(qū)居委會(huì)往往需要承擔(dān)起協(xié)調(diào)和托底的責(zé)任。在黃岡市紅安縣城關(guān)鎮(zhèn)北門崗社區(qū)的經(jīng)歷中，物業(yè)撤場(chǎng)后，小區(qū)一夜之間陷入失管狀態(tài)——垃圾堆積、電梯停運(yùn)、污水橫流，鄰里矛盾激化，社區(qū)電話幾乎被打爆。

面對(duì)這種局面，單靠社區(qū)“兜底”只能救急，無(wú)法治本。社區(qū)居委會(huì)需要投入大量人力和資源，搭建溝通平臺(tái)，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，幫助小區(qū)恢復(fù)正常秩序。

04 破解困局的可能路徑

破解物業(yè)與業(yè)主之間的信任困局，需要三方共同努力。

物業(yè)公司需要從“管理者”轉(zhuǎn)向“服務(wù)合伙人”。提升服務(wù)價(jià)值與透明度，通過(guò)數(shù)字化手段提升效率、降低成本，并讓業(yè)主清晰看到服務(wù)內(nèi)容與價(jià)值所在。南京鼓樓區(qū)某高端樓盤逆勢(shì)漲了15%物業(yè)費(fèi)，卻沒(méi)遭業(yè)主反對(duì)，因?yàn)槲飿I(yè)同步升級(jí)了智能安防系統(tǒng)和健康管家服務(wù)。

業(yè)主需要履行繳費(fèi)義務(wù)，理解物業(yè)服務(wù)的成本構(gòu)成，按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)是保障服務(wù)可持續(xù)的基礎(chǔ)。對(duì)開發(fā)遺留問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)合法渠道向開發(fā)商追責(zé)，而非遷怒拒繳物業(yè)費(fèi)。

社區(qū)居委會(huì)可以搭建平臺(tái)，整合資源，激發(fā)居民自治活力。紅安縣城關(guān)鎮(zhèn)北門崗社區(qū)探索出的“135”工作法值得借鑒：第一時(shí)間成立臨時(shí)管理小組，建設(shè)三支隊(duì)伍（黨員先鋒隊(duì)、志愿服務(wù)隊(duì)、專業(yè)服務(wù)隊(duì)），固化五步規(guī)范流程。

一些地方也在探索新的管理模式。成都某小區(qū)創(chuàng)造了“階梯物業(yè)費(fèi)”模式：基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)一視同仁，代收快遞、上門維修等增值服務(wù)則按需付費(fèi)。實(shí)施一年后，收繳率從65%提升到92%。河北滄州首創(chuàng)了“先服務(wù)，后付費(fèi)”的模式，業(yè)主將物業(yè)費(fèi)全部存入三方監(jiān)管賬戶。

黃岡市紅安縣城關(guān)鎮(zhèn)北門崗社區(qū)黨總支書記劉海點(diǎn)出了關(guān)鍵：“社區(qū)治理不是簡(jiǎn)單的‘管’，而是有溫度的‘理’?！?物業(yè)撤場(chǎng)后，翰林苑小區(qū)不僅引進(jìn)了新物業(yè)，還成立了“管家團(tuán)”，居民從過(guò)去的“站著看”變成了現(xiàn)在的“一起干”。

物業(yè)撤場(chǎng)沒(méi)有贏家。對(duì)物業(yè)公司是經(jīng)營(yíng)失敗，對(duì)業(yè)主是生活質(zhì)量下降和資產(chǎn)貶值，對(duì)社區(qū)是新增的治理壓力。唯有三方攜手，才能讓社區(qū)回歸應(yīng)有的安寧與溫度。