泓睿達(dá)原創(chuàng)409，本文2600字。

“微訊江蘇”有一則僅僅幾百字，標(biāo)題為《江蘇省政府召開房地產(chǎn)從業(yè)人員座談會(huì)，省長(zhǎng)主持并講話》的一篇不太顯眼的報(bào)道，引起我的注意。

首先，誰和誰開會(huì)？省長(zhǎng)和房地產(chǎn)一線從業(yè)人員開座談會(huì)，一線人員，就是那種帶你看過一次房就隔三差五催你下定金，一臺(tái)電動(dòng)車風(fēng)雨無阻、使命必達(dá)的小哥哥小姐姐們。當(dāng)然，還包括一些房地產(chǎn)項(xiàng)目、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。

其次，聊啥？圍繞項(xiàng)目開發(fā)、新房和二手房銷售、市場(chǎng)走勢(shì)，研究穩(wěn)定提振房地產(chǎn)市場(chǎng)政策舉措。

再者，會(huì)議咋開的？省長(zhǎng)邊聽邊記，不時(shí)插話交流、回應(yīng)訴求。也就是說，這個(gè)會(huì)議不是單方面的講話、部署，而是有互動(dòng)環(huán)節(jié)，既聽房地產(chǎn)從業(yè)人員說情況，也接受他們的提問，省長(zhǎng)還有問有答回應(yīng)訴求。

最后，省長(zhǎng)說了啥？報(bào)道里提了這幾方面。一是要求政府部門動(dòng)態(tài)完善政策，優(yōu)化服務(wù)保障，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。二是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造等盤活利用存量用地。三是推進(jìn)“人才房票”、住房“以舊換新”等舉措提質(zhì)增效。四是穩(wěn)妥推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，重點(diǎn)用于保障性住房。五是堅(jiān)持“一區(qū)域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”，有效激發(fā)和保障不同群體住房需求。六是實(shí)施住宅品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)和“好物業(yè)”培育。七是多措并舉激發(fā)住房消費(fèi)，常態(tài)化開展房展促銷活動(dòng)，促進(jìn)供需精準(zhǔn)對(duì)接。八是發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

報(bào)道內(nèi)容就這么多，里面一到八點(diǎn)也是我自行切出來的。我認(rèn)為關(guān)鍵詞是“供需精準(zhǔn)對(duì)接”，改變以往大水漫灌，有兔子沒兔子打一耙再說的低效做法。

找了一下公開報(bào)道，省長(zhǎng)和房地產(chǎn)一線從業(yè)人員座談，這種規(guī)格比較罕見。比如2024年陜西省長(zhǎng)主持召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，聽取華潤(rùn)置地、綠城、萬科等房企及中介機(jī)構(gòu)代表發(fā)言，強(qiáng)調(diào)要“控增量、優(yōu)存量、提質(zhì)量”。同年河南省長(zhǎng)在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)并主持召開座談會(huì)，聽取房企和金融機(jī)構(gòu)匯報(bào)，要求“分類施策、精準(zhǔn)施策”。還是同年，貴州省長(zhǎng)在貴陽調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)并主持召開金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)座談會(huì)，聽取房企和金融機(jī)構(gòu)代表發(fā)言。

省長(zhǎng)和售樓小哥座談，帶來兩點(diǎn)思考:

第一，高層釋放信號(hào)。政府官員高規(guī)格與房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人座談，一般發(fā)生在市場(chǎng)深度調(diào)整期或重大政策出臺(tái)前后，比如河南，貴州省24年同年同月召開座談會(huì)，背景是當(dāng)年4月底國(guó)家召開了會(huì)議，定調(diào)從22年的保交樓，到23年的增加保障性住房建設(shè)，再到24年增加“消化存量房產(chǎn)”的部署，25年建設(shè)“好房子”，其更大作用在于向行業(yè)釋放信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

2026年開年，南京、蘇州、南通等核心城市的二手房成交量出現(xiàn)環(huán)比上漲，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)感受到帶看量和成交速度的回暖。在我和一些房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)人交流中，也得到很含蓄的反饋“別的同行沒太了解，但我確實(shí)感覺自己正在變暖?！?/p>

第二，基層精準(zhǔn)對(duì)接。對(duì)于“一城一策”供需精準(zhǔn)對(duì)接，需要落實(shí)到地級(jí)市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的引導(dǎo)上。

比如提高銷售人員的提成，政企合作宣傳城市形象進(jìn)而提高消費(fèi)者購(gòu)買欲望，降低二手房地產(chǎn)過戶年限限制和稅費(fèi)比例，降低購(gòu)房首付，取消入戶限購(gòu)，家庭人均限購(gòu)措施，提高公積金和商業(yè)貸款比例，住房公積金異地使用等傳統(tǒng)措施依然要有，但具體到各個(gè)城市，江蘇提出要堅(jiān)持“一區(qū)域一策、一類群體一策、一地塊一策、一樓盤一策”，實(shí)施更精準(zhǔn)的供需對(duì)接。

一是精準(zhǔn)“投喂”不同人群。

對(duì)人才群體推行“人才房票”。針對(duì)不同學(xué)歷層次給予不同額度購(gòu)房補(bǔ)貼，直接抵扣房款，吸引人才落戶。

對(duì)改善群體深化“以舊換新”。打通舊房評(píng)估、處置的堵點(diǎn)，鼓勵(lì)“先買新再賣舊”或“異地?fù)Q新”，舊房評(píng)估價(jià)可直接抵扣新房首付，降低換房門檻。

對(duì)工薪和困難群體優(yōu)化“保障性住房”供給。上海、江蘇等地啟動(dòng)國(guó)企收購(gòu)存量商品房投放市場(chǎng)用作保障性住房，不僅能快速去化庫(kù)存，為中介提供新的房源渠道，更滿足該類群體基本住房需求，持續(xù)增加城市人口。

對(duì)非人才、非困難、無房產(chǎn)，有職業(yè)但首付能力差的剛就業(yè)年輕人群體，提供“共有產(chǎn)權(quán)”。無錫探索“共有產(chǎn)權(quán)銷售”，一定年限內(nèi)由個(gè)人和企業(yè)，或者個(gè)人和政府共有房子產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上個(gè)人只有一半產(chǎn)權(quán)，等有了積蓄后再贖買另一半。

二是新舊區(qū)域分類施策。

大城市和城市中心區(qū)重點(diǎn)控增量。嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，把重心放在“城市更新”和“城中村改造”上，通過盤活存量用地來優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。比如常州試點(diǎn)“城中村自主更新”模式，不騰地搞開發(fā)，也不改變村民身份，由村主導(dǎo)、政府引進(jìn)原址翻建，整合出空間完善社區(qū)配套。二三線城市和新開發(fā)區(qū)域重點(diǎn)去庫(kù)存。通過“房票安置”和收購(gòu)存量商品房等方式，直接消化現(xiàn)有庫(kù)存，作為保障房投放市場(chǎng)，同時(shí)減少新樓盤開發(fā)。

三是大力開展春節(jié)“返鄉(xiāng)置業(yè)”營(yíng)銷。江蘇、重慶、青島等地房交會(huì)密集，利用當(dāng)前春節(jié)返鄉(xiāng)潮，舉辦“馬年置業(yè)”房交會(huì)，推出特價(jià)房源、一口價(jià)秒殺、送車位、送家電等重磅優(yōu)惠，并配套看房直通車服務(wù)，精準(zhǔn)捕捉返鄉(xiāng)客群。

四是政企聯(lián)動(dòng)補(bǔ)貼。部分三四線城市直接發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券，或提供人才購(gòu)房補(bǔ)貼，直接降低購(gòu)房成本。

五是支持建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型。更多參與交通、水利、市政、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年有底薪的經(jīng)紀(jì)人占比提升至41.4%，雖然高底薪比例下降，但基礎(chǔ)收入保障覆蓋面在擴(kuò)大，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。而當(dāng)前對(duì)從業(yè)者的激勵(lì)，已從單純的“高傭金”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)收入、提技能、強(qiáng)信用”。

六是中介機(jī)構(gòu)收入保障與渠道拓寬。隨著“以舊換新”和“國(guó)企收儲(chǔ)”政策的推進(jìn)，中介獲得了新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。例如參與舊房評(píng)估、協(xié)助辦理房票置換、對(duì)接保障房房源等，拓寬了收入來源。

七是提升對(duì)中介從業(yè)者的信用激勵(lì)。上海等地推行經(jīng)紀(jì)人“星級(jí)信用”體系，將信用等級(jí)與“真金白銀”掛鉤，讓誠(chéng)信從業(yè)者獲得實(shí)際回報(bào)，激勵(lì)大家提升服務(wù)質(zhì)量。

八是常態(tài)化培訓(xùn)提升中介能力。上海、江蘇等地構(gòu)建了房地產(chǎn)中介常態(tài)化培訓(xùn)體系，內(nèi)容涵蓋最新政策法規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)防控、城市宣傳、區(qū)域公共服務(wù)針對(duì)性供給等，幫助中介從業(yè)人員提升對(duì)消費(fèi)者的專業(yè)能力，適應(yīng)市場(chǎng)新規(guī)。

九是增強(qiáng)政務(wù)對(duì)中介的支撐。把中介服務(wù)人員設(shè)定為消費(fèi)者“一攬子”需求的樞紐角色，通過中介人員，不僅可以“一次性”辦房屋過戶手續(xù)，還能“一條龍”提供入戶、社保、水電開通、入學(xué)申請(qǐng)、社區(qū)調(diào)檔等以往需要消費(fèi)者自己跑腿的事項(xiàng)。

十是政企聯(lián)合開展團(tuán)購(gòu)促銷。珠海等地組織“進(jìn)企業(yè)、進(jìn)機(jī)關(guān)、進(jìn)院校、進(jìn)社區(qū)”的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，為中介提供了精準(zhǔn)的批量客源渠道，降低了獲客成本。