• 關(guān)于主理人-自我介紹
• 龔晨，筆名物業(yè)大臉妞，為物業(yè)行業(yè)發(fā)電的律師一枚~觀點(diǎn)犀利，解剖真實(shí)的物業(yè)痛點(diǎn)；擁有兩家頭部上市物業(yè)企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；可以為您定制專屬物業(yè)行業(yè)法律服務(wù)。如果你想近距離和我探討，歡迎來VX公眾號(hào)-物法研習(xí)社菜單欄戳【交個(gè)朋友】~

熱點(diǎn)速遞

“消防門應(yīng)該關(guān)上嗎？”這已成為許多小區(qū)里一場(chǎng)關(guān)乎安全認(rèn)知的拉鋸戰(zhàn)。火災(zāi)來臨時(shí)，消防門或許就是最后一條逃生路，上鎖即阻斷生路。

若通往天臺(tái)的消防門因安全顧慮上鎖，是否反而埋下隱患？平衡消防義務(wù)與安全管理，是物業(yè)公司與業(yè)主共同的課題。

物業(yè)故事

（一）物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

案例一:未能履行安全保障義務(wù)

遼寧某小區(qū)業(yè)主魏某將房屋轉(zhuǎn)租給王某，但某日王某通過單元內(nèi)未上鎖的消防門，登上樓頂天臺(tái)后墜樓身亡，居民死亡醫(yī)學(xué)證明認(rèn)定其死因?yàn)楦邏嬎劳觥Ｍ跄车母改赣X得物業(yè)公司沒有盡到充分的安全保障義務(wù)，應(yīng)對(duì)王某的死亡承擔(dān)賠償責(zé)任。

管理建議：

1、消防安全標(biāo)志設(shè)置與維護(hù)缺位：

在安全出口（消防門）及天臺(tái)周邊設(shè)置并保持完好有效的消防安全標(biāo)志，定期提醒居民注意安全，禁止攀爬或高空拋物等危險(xiǎn)行為。

2、建立巡視制度：

日常對(duì)樓頂消防門進(jìn)行多次巡視，消除樓道堆放雜物、堵塞消防通道等隱患?？梢栽跇琼敿友b監(jiān)控設(shè)備，一旦發(fā)現(xiàn)有兒童獨(dú)自到樓頂玩?；虼嬖诎踩[患，可以及時(shí)通知工作人員勸阻。

案例二:消防門上鎖導(dǎo)致無法逃生

遼寧某小區(qū)因鋰電池充電故障起火。物業(yè)員工蔣某攜滅火器乘電梯救火，后同事孫某接警關(guān)閉該單元電源致電梯停運(yùn)。因李某私自更換并鎖閉消防門，消防員將消防門打開后，發(fā)現(xiàn)蔣某一氧化碳中毒死亡。

法院判決：根據(jù)遼寧省大連市中級(jí)人民法院（2022）遼 02 民終 3303 號(hào)，物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理單位，之前就發(fā)現(xiàn)業(yè)主將消防門換鎖并鎖閉，對(duì)于業(yè)主的行為未能采取有效的措施予以整改，在保證疏散通道和安全出口暢通方面管理不力，及未有為每個(gè)安保崗位配備了充足的消防護(hù)具和器具，導(dǎo)致蔣某因一氧化碳中毒死亡，該物業(yè)公司亦有過錯(cuò)故承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。

管理建議：

1、消防通道 / 關(guān)鍵設(shè)施管控：

重點(diǎn)核查是否存在鎖閉、占用、損壞情況，留存巡查記錄（含照片、視頻、簽字）；發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自換鎖、鎖閉消防門等違規(guī)行為，立即出具書面整改通知書，現(xiàn)場(chǎng)督促整改。

2、員工消防安全管理：

針對(duì)安保、消防、維修等一線崗位，開展考核培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容覆蓋火警處置流程、消防護(hù)具使用、火場(chǎng)逃生技巧、無防護(hù)禁止救火等核心要求，留存培訓(xùn)簽到、實(shí)操視頻、考核記錄。

為所有可能參與救火的崗位配備消防護(hù)具，按規(guī)定存放于就近崗?fù)?/ 消防點(diǎn)位，定期檢查、更換、補(bǔ)充，確保隨時(shí)可用。

（二）物業(yè)公司無需擔(dān)責(zé)

案例一:盡到安全防護(hù)責(zé)任

山東某小區(qū)業(yè)主李某小孩是某校七年級(jí)學(xué)生，某日早晨到校門口后未入校門，而是逃學(xué)到某樓天臺(tái)。班主任發(fā)現(xiàn)該學(xué)生未到校，其母未果后接通其父電話，得知孩子已出門，便和保衛(wèi)處尋人，后于被人發(fā)現(xiàn)臥于樓下，經(jīng)醫(yī)院搶救無效離世。

法律鏈接

1. 《民法典》

第一千二百九十八條：賓館、商場(chǎng)、銀行、車站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

2.《中華人民共和國消防法》

第十六條第四項(xiàng)：保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

3.《民用建筑通用規(guī)范》GB 55031—2022 6.6 欄桿、欄板

6.6.1：陽臺(tái)、外廊、室內(nèi)回廊、中庭、內(nèi)天井、上人屋面及樓梯等處的臨空部位應(yīng)設(shè)置防護(hù)欄桿（欄板），并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1、欄桿（欄板）應(yīng)以堅(jiān)固、耐久的材料制作，應(yīng)安裝牢固，并應(yīng)能承受相應(yīng)的水平荷載；

2、欄桿（欄板）垂直高度不應(yīng)小于1.10m。欄桿（欄板）高度應(yīng)按所在樓地面或屋面至扶手頂面的垂直高度計(jì)算，如底面有寬度大于或等于0.22m，且高度不大于0.45m的可踏部位，應(yīng)按可踏部位頂面至扶手頂面的垂直高度計(jì)算。

6.6.2：樓梯、陽臺(tái)、平臺(tái)、走道和中庭等臨空部位的玻璃欄板應(yīng)采用夾層玻璃。

6.6.3：少年兒童專用活動(dòng)場(chǎng)所的欄桿應(yīng)采取防止攀滑措施，當(dāng)采用垂直桿件做欄桿時(shí)，其桿件凈間距不應(yīng)大于0.11m。

6.6.4：公共場(chǎng)所的臨空且下部有人員活動(dòng)部位的欄桿（欄板），在地面以上0.10m高度范圍內(nèi)不應(yīng)留空。

3.《住宅項(xiàng)目規(guī)范》GB 55038—2025

4.1.15：設(shè)有陽臺(tái)時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1、陽臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m，欄桿的豎向桿件間凈距不應(yīng)大于0.11m，陽臺(tái)欄桿應(yīng)采取防止攀登的措施；

2、陽臺(tái)欄桿有放置物品或花盆的設(shè)施時(shí)，應(yīng)采取防止物品或花盆墜落的措施；

3、開敞式陽臺(tái)應(yīng)采取有組織排水并采取防水措施；

4、放置洗衣機(jī)的陽臺(tái)地面應(yīng)采取有組織排水并設(shè)置防水層；

5、各套住宅之間毗連的陽臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板。

4.2.8：外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、室外樓梯及上人屋面等臨空處應(yīng)設(shè)防護(hù)欄桿，且應(yīng)符合下列規(guī)定：

1、欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m；

2、欄桿應(yīng)有防止攀登和物品墜落的措施，欄桿豎向桿件間的凈距不應(yīng)大于0.11m。

（注：本文內(nèi)容均基于公開法律法規(guī)及官方案例，不構(gòu)成法律建議。具體案件需咨詢專業(yè)律師。）

結(jié)語

生命通道，不容忽視。消防門作為消防疏散的關(guān)鍵一環(huán)，其暢通關(guān)乎生死。物業(yè)公司須規(guī)范管理、加強(qiáng)警示與巡查；業(yè)主也需提升安全意識(shí)，教育家人勿違規(guī)攀爬。

只有雙方共同盡責(zé)，才能讓消防門在危難時(shí)成為“生之門”，而非“險(xiǎn)之地”。記?。阂簧任存i的門，或許就是災(zāi)難中多一份希望的保障。

提醒大家，發(fā)現(xiàn)消防門上鎖可及時(shí)反饋，共同守護(hù)生命通道。你身邊有消防門上鎖的情況嗎？歡迎分享見聞！