文/上海進(jìn)深 魏薇

2025年末的上海樓市，正在經(jīng)歷一場(chǎng)“祛魅”運(yùn)動(dòng)。

過(guò)去幾年，在流動(dòng)性、情緒和預(yù)期共同作用下被推高的資產(chǎn)，開始回到供需關(guān)系和長(zhǎng)期價(jià)值本身。

二手房掛牌量上升、成交周期拉長(zhǎng)、價(jià)格分化加劇，幾乎成為全市性的普遍現(xiàn)象。

在這輪系統(tǒng)性調(diào)整中，真正承壓的并不是濱江這一類資源本身，而是那些在高流動(dòng)性時(shí)代被過(guò)度定價(jià)、卻缺乏長(zhǎng)期支撐邏輯的資產(chǎn)。

反而是濱江這樣的頂級(jí)城市資源，在市場(chǎng)去泡沫、重兌現(xiàn)的階段，開始顯現(xiàn)出更清晰的分化路徑。

位于浦東后灘的華潤(rùn)澐啟濱江，成為這一分化過(guò)程中的一個(gè)典型樣本。

2025年11月首開認(rèn)購(gòu)率225%，成為9月以來(lái)全市第一、唯一認(rèn)購(gòu)率突破200%的認(rèn)購(gòu)成績(jī)刷屏。不到一個(gè)月再次加推，225套限量房源，收獲認(rèn)購(gòu)230組 ，并斬獲了196組客戶成交。

甚至出現(xiàn)了5000萬(wàn) 的286㎡戶型無(wú)樣板房光速售罄、總價(jià)過(guò)億的頂復(fù)被秒搶的現(xiàn)象。

短短一個(gè)月時(shí)間成交318套，攬金66億。

這不僅是銷售的勝利，更是資本嗅覺(jué)的勝利。

澐啟濱江的售樓處里，涌動(dòng)著兩股并不張揚(yáng)、卻極具辨識(shí)度的客群：

一股，是在近階段資本市場(chǎng)波動(dòng)中完成階段性收益兌現(xiàn)的金融從業(yè)者及投資者。這部分人群的核心訴求，并非追逐更高風(fēng)險(xiǎn)收益，而是將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為具備長(zhǎng)期確定性的實(shí)物資產(chǎn)。

另一股，是資金相對(duì)充裕、決策周期更長(zhǎng)的家庭。他們的子女多有海外學(xué)習(xí)或生活背景，對(duì)居住環(huán)境的要求更接近國(guó)際一線城市的生活標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)前上海市場(chǎng)中，同時(shí)滿足審美、區(qū)位與長(zhǎng)期保值預(yù)期的選擇并不多。

這兩類人群在市場(chǎng)情緒偏弱的階段選擇入場(chǎng)，更多是基于資產(chǎn)配置層面的判斷，而非對(duì)短期行情的押注。

他們所做的，不過(guò)是在市場(chǎng)噪音最嘈雜的時(shí)刻，提前完成了一次對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的確認(rèn)。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

01

稀缺價(jià)值：國(guó)際化住區(qū)的底盤邏輯

為什么在眾多濱江項(xiàng)目中，澐啟濱江會(huì)被反復(fù)篩選出來(lái)？

核心原因在于，它所對(duì)應(yīng)的并非單一住宅產(chǎn)品，而是一套相對(duì)完整、可長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)的居住系統(tǒng)。

對(duì)大量具備海外生活經(jīng)驗(yàn)的年輕客群而言，真正稀缺的并不是江景這一單點(diǎn)資源，他們更看重居住、公共空間、商業(yè)與社交能夠形成穩(wěn)定協(xié)同的住區(qū)形態(tài)。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

在倫敦、紐約等成熟城市中，優(yōu)質(zhì)居住區(qū)往往并不以單體建筑取勝，而是依靠整體規(guī)劃與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)形成價(jià)值。

但上海核心區(qū)寸土寸金，大多數(shù)項(xiàng)目只能依附于零散地塊展開，被迫在功能上做減法。

澐啟濱江超過(guò)20萬(wàn)方的總體量，為構(gòu)建完整國(guó)際化住區(qū)提供了物理基礎(chǔ)。

約4000㎡的全域架空層、約2500㎡的高端會(huì)所、非標(biāo)化的開放式商業(yè)街區(qū)，以及與雙子山景觀銜接的自然峽谷空間，共同構(gòu)成一個(gè)高度自洽的高凈值生活網(wǎng)絡(luò)，居住、社交、休閑、消費(fèi)，在社區(qū)內(nèi)部完成高頻閉環(huán)。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

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在空間組織上，約700米的生活軸與約800米的生態(tài)花園軸，如同兩條清晰的結(jié)構(gòu)骨架，將城市活力與自然尺度有序嵌合。

社區(qū)刻意弱化高密度商業(yè)，轉(zhuǎn)而以類公園化的街區(qū)形態(tài)，通過(guò)咖啡驛站、輕社交節(jié)點(diǎn)和休閑組團(tuán)的嵌入，把傳統(tǒng)消費(fèi)空間升級(jí)為更具粘性的生活場(chǎng)景。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

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區(qū)位條件進(jìn)一步強(qiáng)化了這一系統(tǒng)的外延價(jià)值。

向北約800米是200萬(wàn)㎡的世博文化公園，國(guó)內(nèi)最高人工山雙子山、國(guó)際馬術(shù)中心近在咫尺。這種在家門口爬山、騎馬、聽歌劇的配套，讓澐啟濱江成為了比肩倫敦西區(qū)、紐約百老匯的文化核心區(qū)。

跨江對(duì)望徐匯濱江，通過(guò)便捷的隧道與軌道交通，徐濱的藝術(shù)街岸與頂尖休閑配套瞬間化為業(yè)主的后花園。雙岸資源疊加的虹吸效應(yīng)，進(jìn)一步抬升了資產(chǎn)的估值上限。

對(duì)部分家庭而言，選擇此類項(xiàng)目，本質(zhì)上是在為下一代提前鎖定一種相對(duì)穩(wěn)定的生活方式，同時(shí)降低未來(lái)置換的不確定性。

更重要的是，從資產(chǎn)流動(dòng)性的角度看，大盤本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具。

在二手房市場(chǎng)中，體量較大的住區(qū)，因成交頻次更高，價(jià)格錨點(diǎn)往往更清晰，流動(dòng)性表現(xiàn)也更穩(wěn)定。相較于房源數(shù)量有限的小型社區(qū)，大盤更容易形成連續(xù)成交，從而降低價(jià)格波動(dòng)幅度。

因此，在市場(chǎng)下行階段，高凈值人群更傾向于選擇具備長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)能力的住區(qū)。

02

技術(shù)性套利：新規(guī)后產(chǎn)品的代際優(yōu)勢(shì)

當(dāng)前上海濱江改善市場(chǎng)，正在顯現(xiàn)出一個(gè)明確的結(jié)構(gòu)性變化：新舊產(chǎn)品之間的代際差距。

早期濱江項(xiàng)目的價(jià)值，更多集中于是否臨江。

但隨著供給逐步豐富，決定資產(chǎn)長(zhǎng)期表現(xiàn)的因素，開始轉(zhuǎn)向空間使用效率、居住彈性以及未來(lái)適配能力。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

同樣是濱江資源，不同產(chǎn)品對(duì)景觀的轉(zhuǎn)化能力，已直接反映在流動(dòng)性和價(jià)格穩(wěn)定性上。

在規(guī)劃層面，澐啟濱江沒(méi)有采用傳統(tǒng)的正南正北布局，而是整體偏轉(zhuǎn)了32.5°。這一動(dòng)作將原本4000米的濱江視野延展至2公里，實(shí)現(xiàn)了戶戶瞰江。

同時(shí)，西側(cè)低區(qū)建筑后退約28米，形成近50米寬的景觀通廊，既保障低區(qū)住戶的園林視野，也強(qiáng)化了社區(qū)整體的自然沉浸感。

在豪宅市場(chǎng)，景觀視野直接對(duì)應(yīng)溢價(jià)率。擁有270°全景艙視野的房子，其流動(dòng)性和保值率遠(yuǎn)高于普通江景房。

這32.5°的偏轉(zhuǎn)，為每一平方米的資產(chǎn)注入了更高的景觀溢價(jià)。

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在結(jié)構(gòu)體系上，澐啟濱江采用框筒結(jié)構(gòu)。相比傳統(tǒng)剪力墻住宅，框筒結(jié)構(gòu)能夠提供更大的連續(xù)面寬、更少的結(jié)構(gòu)干預(yù)，為未來(lái)空間調(diào)整保留充足余地。

從資產(chǎn)生命周期看，這種可變性能夠延緩功能性折舊，是許多早期豪宅所缺失的能力。

在戶型層面，這種代際優(yōu)勢(shì)被進(jìn)一步放大。

245㎡戶型以8.5米南向?qū)拸d與270°環(huán)幕玻璃，讓黃浦江S灣景觀成為空間本身的一部分。雙270°視野設(shè)計(jì)，同步收納江景與園景。約60㎡無(wú)柱開放式公共區(qū)，結(jié)合中西廚與寬幅陽(yáng)臺(tái)，構(gòu)成高效社交與生活樞紐，以極致功能性承載頂級(jí)景觀溢價(jià)。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

286㎡堪稱2025年上海樓市唯一三面瞰江的濱江頭排藏品，采用270°環(huán)幕玻璃幕墻設(shè)計(jì)，約10.8米環(huán)幕廳，實(shí)現(xiàn)了南、東、北三面無(wú)死角看江，江景面寬超85%。搭配LDKB一體化巨廳、全屋智能系統(tǒng)與定制化精裝，重新定義濱江居住的奢適尺度。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

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在此基礎(chǔ)上，澐啟濱江通過(guò)三大柔性定制系統(tǒng)，業(yè)主可享受藝術(shù)家聯(lián)名的入戶門把手、藝術(shù)門牌，以及多款珍稀石材的背景墻選擇。

每一次選擇，本質(zhì)上都是在為資產(chǎn)注入更強(qiáng)的個(gè)性標(biāo)識(shí)和稀缺屬性。

從投資邏輯上看，這更接近于在同一價(jià)格區(qū)間內(nèi)，選擇一項(xiàng)具備長(zhǎng)期技術(shù)優(yōu)勢(shì)的資產(chǎn)，而非依賴舊模式維持價(jià)值的存量產(chǎn)品。

03

終極避險(xiǎn)：濱江恒產(chǎn)的黃金錨點(diǎn)

牛市里，風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋；熊市里，才會(huì)分出資產(chǎn)的層級(jí)。

真正具備定價(jià)權(quán)的，始終是那些不可復(fù)制、供給受限的資源型資產(chǎn)。

傳統(tǒng)的“濱江黃金三角”（陸家嘴-外灘-北外灘）已經(jīng)進(jìn)入了存量資產(chǎn)的博弈期，增量空間有限。

“新黃金三角”（世博-前灘-徐匯濱江）則承載著城市功能與資源的持續(xù)導(dǎo)入。

澐啟濱江所在的后灘，是這個(gè)新三角的幾何中心，也是一塊極其罕見的戰(zhàn)略留白。它不是被動(dòng)的邊緣區(qū)，而是在頂層規(guī)劃中被刻意保留下來(lái)的關(guān)鍵拼圖。

黃浦江不會(huì)改道，S灣不會(huì)消失，這種恒久不變的物理壟斷，構(gòu)成了資產(chǎn)安全感最底層、也是最堅(jiān)硬的來(lái)源。

浦東后灘這片被天量財(cái)政投入與頂級(jí)規(guī)劃淬煉過(guò)的土地，其地段價(jià)值毋庸置疑。

一旦開發(fā)完成，后灘不再有第二塊同等條件的住宅江岸。這意味著供給剛性，意味著長(zhǎng)期不可復(fù)制。

回看國(guó)際成熟城市的發(fā)展路徑，核心濱水區(qū)在不同周期中的表現(xiàn)高度一致：

核心濱水區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，永遠(yuǎn)是危機(jī)中的最后堡壘，也是復(fù)蘇階段的領(lǐng)漲龍頭。

這就是“濱江恒產(chǎn)”的防御邏輯。

示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考

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結(jié)語(yǔ)

在金融學(xué)中，有一個(gè)概念叫“Flight to Quality”（安全投資轉(zhuǎn)移）。

當(dāng)不確定性上升，資金會(huì)主動(dòng)回避風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向更具確定性的標(biāo)的。

澐啟濱江的成交表現(xiàn)，更像是這一行為在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一次體現(xiàn)。

它并不意味著市場(chǎng)全面回暖，而是反映出在調(diào)整階段，資金對(duì)稀缺資源和長(zhǎng)期邏輯的再一次集中選擇。

當(dāng)市場(chǎng)喧囂褪去，真正能夠留下來(lái)的，永遠(yuǎn)是那些不需要被反復(fù)證明價(jià)值的資產(chǎn)。

澐啟濱江，正是這樣一個(gè)關(guān)于確定性的答案。

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2026年，澐啟濱江將沖擊200億 的銷售額，屆時(shí)必然轟動(dòng)全球。

這一數(shù)字不僅是一個(gè)項(xiàng)目的里程碑，更是一個(gè)清晰的信號(hào)：

它定義了新一輪價(jià)值周期的標(biāo)桿，其引發(fā)的產(chǎn)品革命與資產(chǎn)范式思考，將在2026年持續(xù)共振，成為全球觀察中國(guó)樓市韌性與方向的重要窗口。