容積率最低僅1.05，南京將新增一批優(yōu)質(zhì)宅地！

最近，南京市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)釋放了一批宅地，江心洲、匯通路、河西南、孝陵衛(wèi)等板塊都有：

江心洲，賢坤花園東南側(cè)規(guī)劃小學(xué)用地，將變更為容積率1.1的二類居住用地；

匯通路，正榮潤(rùn)嵐府南側(cè)的二類居住用地容積率僅1.05，這塊地的前身，是中南君啟；

河西南，嘉璟峰西側(cè)有兩幅二類居住用地初步曝光，與容積率僅1.01的鳳起潮鳴不同，這兩幅地塊的容積率為2字頭……

更多詳情，跟著銳評(píng)君往下看。

01

先看江心洲宅地。

2月4日，《新加坡·南京生態(tài)科技島控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》MCe010—16、19規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）發(fā)布。

涉及規(guī)劃調(diào)改的地塊，位于江心洲島中。

其中，擬修改16-018、026地塊東至環(huán)島東路，西至賢坤路，南至穿洲南河，北至紅星街，用地面積約7.04公頃。

具體來看，16-018、026地塊在賢坤花園的南側(cè)。

此前，銳評(píng)君實(shí)探過該地塊，現(xiàn)狀主要為空地，有部分臨時(shí)建筑。

圖片拍攝于2024年11月

根據(jù)規(guī)劃：

16-026地塊的用地性質(zhì)將由小學(xué)用地（A33a）調(diào)整為二類居住用地（R2），容積率由≤0.73調(diào)整為≤1.1，建筑密度由≤30%調(diào)整為≤35%，綠地率由≥35%調(diào)整為≥30%。

16-018地塊，由公建預(yù)留用地，調(diào)整為文化設(shè)施用地。容積率≤1.7。

目光定格在19-002地塊上。19-004文化設(shè)施地塊和19-002娛樂康體地塊，將合并變更為36班小學(xué)用地，容積率≤0.8，建筑高度限制在24米內(nèi)。

重點(diǎn)說說16-018、026地塊。實(shí)際上，這已不是該地塊首次變更用地性質(zhì)。

按照早期的規(guī)劃，16-018、026地塊為規(guī)劃國(guó)際學(xué)校，包含高中部和中小學(xué)，建筑高度控制在24米內(nèi)。計(jì)劃各學(xué)段每年招生6個(gè)班，班級(jí)人數(shù)控制在20-25人，總?cè)藬?shù)1620人。

2025年1月，南京官方發(fā)布文件，將16-018地塊由國(guó)際學(xué)校調(diào)整為預(yù)留用地；16-026地塊則由國(guó)際學(xué)校調(diào)整為一所48班小學(xué)。

如今用地性質(zhì)再度變更，意味著江心洲的國(guó)際學(xué)校徹底“撤回”。新增低密度純宅地，將為島上的迭代改善人居錦上添花。

目前，江心洲島中一帶，賢坤花園二期還有少量房源在售，建筑面積約199㎡，銷許均價(jià)超6.3萬/㎡。

項(xiàng)目容積率為1.05，打造了8棟7層洋房，整盤只有101戶。超低容積率、主動(dòng)現(xiàn)房、個(gè)性化定制、熟人社區(qū)等標(biāo)簽，辨識(shí)度非常高。

02

接下來，看看匯通路純宅地。

2月5日，《南京仙林副城麒麟片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJDBd030—04規(guī)劃管理單元圖則修改（批后公布）發(fā)布。

根據(jù)規(guī)劃文件，NJDBd030—04規(guī)劃管理單元圖則位于江寧區(qū)仙林副城麒麟片區(qū)，即匯通路板塊，東至東麒路，西至仙隱路，南至泰麟路，北至奔馬路，用地面積約為38.73公頃。

04-014地塊，用地性質(zhì)為二類居住用地（R2），容積率≤1.05，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，綠地率≥30％。

實(shí)際上，這塊地的前身，是中南君啟所在地（部分）。

2020年11月2日，中南以13.3億總價(jià)拿下匯通路G83地塊，地價(jià)19766元/㎡，毛坯房限價(jià)27500元/㎡。

根據(jù)出讓信息，G83分為A、B、C三個(gè)分區(qū)，總用地面積35246.77㎡：

A分區(qū)為二類居住用地，用地面積17958.84㎡；B分區(qū)為商住混合用地，用地面積15685.31㎡；C分區(qū)為商業(yè)用地，用地面積1602.62㎡。

04-014地塊，即中南君啟的A分區(qū)地塊。

圖片拍攝于2022年9月

中南君啟的命運(yùn)，可謂一波三折。

早在2021年1月，項(xiàng)目地塊因挖到古墓而按下開發(fā)暫停鍵；

盡管2021年下半年中南君啟恢復(fù)建設(shè)，可開發(fā)企業(yè)中南、銀城陸續(xù)暴雷，導(dǎo)致項(xiàng)目無法推進(jìn)；

2023年7月，中南君啟開發(fā)主體公司瑞洲公司的破產(chǎn)清算，被法院裁定受理。與此同時(shí)，項(xiàng)目的退地申請(qǐng)，也被官方批復(fù)同意。

2025年11月，由中南君啟A分區(qū)地塊變身而來的04-014地塊，進(jìn)行了規(guī)劃管理單元圖則修改意見征詢：

地塊保持二類居住用地（R2）性質(zhì)不變，容積率由≤2.0調(diào)整為≤1.05、建筑密度由≤20%調(diào)整為<30%、建筑高度由≤60米調(diào)整為≤24米。

當(dāng)時(shí)的規(guī)劃文件指出：

① 匯通路板塊以“一心、一核、一軸、三廊、七片”為空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)打造高品質(zhì)生態(tài)宜居片區(qū)；

② 低密宅地的供應(yīng)不僅能滿足改善型購房群體對(duì)居住舒適度的需求，更能通過優(yōu)化用地指標(biāo)提升軌道站點(diǎn)周邊土地利用價(jià)值，與仙林大學(xué)城的人文生態(tài)氛圍形成呼應(yīng)。

如今，04-014地塊的規(guī)劃管理單元圖則修改正式被批復(fù)公示，意味著匯通路板塊，將迎來迭代低密住區(qū)。

03

除此之外，南京還有一批好地被騰挪。

河西南：嘉璟峰西側(cè)兩幅純宅地曝光

2月2日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了建鄴區(qū)土地儲(chǔ)備中心的兩則地塊許可證。

河西南部廬山路以南，定康街以東（MCe040-10-05）地塊

地塊南至元前路、北至廬山路、東至青蓮街、西至定康街。從地圖上看，地塊被嘉璟峰、朗詩熙華府“圍住”。

根據(jù)用地指標(biāo)，地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，用地面積16489.38平方米，1.01＜容積率≤2.50，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。文件特別提出，鼓勵(lì)地塊建設(shè)改善型“好房子”。

河西南部廬山路以南，龍王大街以東（MCe040-10-02）地塊

地塊南至元前路，北至廬山路，東至定康街，西至龍王大街。這塊地與MCe040-10-05地塊相鄰，西側(cè)是建發(fā)珺和府、南側(cè)是招商雍和府。

根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，地塊用地性質(zhì)為R2二類居住用地，用地面積29320.32平方米，1.01＜容積率≤2.80，建筑高度≤80(m)，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。不得設(shè)置低層住宅，同樣鼓勵(lì)建設(shè)改善型“好房子”。

目前，河西南嘉璟峰一帶，主力在售頂豪鳳起潮鳴，洋房建面約175、206㎡，銷許均價(jià)近7萬/㎡；低密多層建面約325-500㎡，銷許均價(jià)8.24-8.47萬/㎡。

孝陵衛(wèi)：新增一幅容積率1.5的宅地

1月28日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《南京市主城區(qū)（城中片區(qū)）—孝陵衛(wèi)及城中范圍內(nèi)的滄波門和麒麟門單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJZCe010-21規(guī)劃管理單元圖則修改(公眾意見征詢)：

將位于紫金山下、孝陵衛(wèi)板塊的一幅特殊用地，變更為二類居住用地，容積率僅1.5。

地塊位于龍湖紫金原著西側(cè)，周邊有龍湖紫金Mall、地鐵2號(hào)線孝陵衛(wèi)站等生活配套。

目前，區(qū)域內(nèi)的鳳凰紫金和旭府已交付，項(xiàng)目還有建面約130-249㎡的房源在售，銷許均價(jià)約5.57萬/㎡。

距離孝陵衛(wèi)不遠(yuǎn)的顧家營(yíng)，主力在售綠城云廬。項(xiàng)目憑借1.05的超低容積率+綠城中國(guó)頂豪廬系+四代宅等記憶點(diǎn)，一直賣得不錯(cuò)。

具體產(chǎn)品上，7層洋房建面約122-183㎡，銷許均價(jià)41548-48215元/㎡；3層超低密建面約294-385㎡，銷許均價(jià)49931-55889元/㎡。

這兩年，南京樓市處于深度調(diào)整期，官方審時(shí)度勢(shì)調(diào)整賣地計(jì)劃，拿出主城中心壓箱底的寶地供應(yīng)。

于是，我們看到包含河西金陵月華、招商金陵序；鼓樓濱江沁百合；江心洲賢坤花園；小行金基嶼樾府；城東中北金基山和月；安德門頤和金陵印等在內(nèi)的多家迭代新盤逆市熱銷。

江心洲、河西南、孝陵衛(wèi)等板塊最新曝光的宅地，有個(gè)共同點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)的新盤供應(yīng)相對(duì)有限，未來可以提供差異化好房子，實(shí)打?qū)崝U(kuò)大改善買家的選擇面、提升居住幸福感。