最近，花城匯的畫(huà)風(fēng)變得有點(diǎn)“魔幻”。

地面上，花城廣場(chǎng)游人如織，CBD精英們掛著工牌行色匆匆，那是廣州最繁華的“面子”；

地面下，花城匯的圍擋肉眼可見(jiàn)地多了起來(lái)，不少店鋪大門緊閉。

來(lái)源：小紅書(shū)

這一次，原因不用再找了。

廣州產(chǎn)權(quán)交易所的一紙公告，直接把這層窗戶紙捅破：

二房東疑似資金鏈斷裂離場(chǎng)，一口氣掛出了88個(gè)鋪位重新招租。

來(lái)源：廣州產(chǎn)權(quán)交易所

大家都在感嘆經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，但在樂(lè)居看來(lái)，這不僅僅是現(xiàn)在的鍋。

這是一場(chǎng)跨越34年的“蝴蝶效應(yīng)”。

這一波“塌房”，其實(shí)早就有人劇透了。

2026年1月，廣州兩會(huì)期間，市政協(xié)委員譚國(guó)戩提交一份很有意思的提案。

他直言不諱地指出花城匯三大痛點(diǎn)：“導(dǎo)向系統(tǒng)低效、嶺南特色缺失、客流流失嚴(yán)重”，并建議把它改造成“嶺南文化特色旅游街區(qū)”。

來(lái)源：媒體

當(dāng)時(shí)很多人沒(méi)當(dāng)回事，覺(jué)得這只是常規(guī)的“提建議”。

誰(shuí)能想到，僅僅一個(gè)月后，預(yù)言成真。

88個(gè)鋪位掛牌，二房東跑路，租戶懵圈。

這就很耐人尋味了：為什么政協(xié)委員早就就能看出花城匯“病入膏肓”？

作為一個(gè)占據(jù)宇宙中心（珠江新城）核心中軸線的商業(yè)體，為什么會(huì)被貼上“導(dǎo)向低效”的標(biāo)簽？

這場(chǎng)崩盤，其實(shí)不是突發(fā)事故，而是注定結(jié)果。

樂(lè)居翻開(kāi)了花城匯當(dāng)年的“出生證明”，發(fā)現(xiàn)這個(gè)“坑”，早在1992年就挖好了。

把時(shí)間倒回1992年。

那一年，為了設(shè)計(jì)珠江新城，廣州下了血本，請(qǐng)來(lái)美國(guó)的托馬斯規(guī)劃公司。

美國(guó)設(shè)計(jì)師站在珠江邊，腦子里浮現(xiàn)的是紐約曼哈頓。

于是，一套標(biāo)準(zhǔn)的“美式CBD方案”出爐：方格路網(wǎng)+中央公園+龐大的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。

花城匯，就是這個(gè)“地下網(wǎng)絡(luò)”的核心心臟，體量高達(dá)15萬(wàn)平方米。

聽(tīng)起來(lái)很美好，對(duì)吧？但設(shè)計(jì)師忽略了三件事：

第一，廣州不是紐約。

紐約冬天零下十幾度，地下是避寒天堂；東京地震多發(fā)，地下更安全。這些城市的地下商業(yè)街，是剛需。

但廣州呢？年平均氣溫在21.7℃到23.1℃，全年有300天適合戶外活動(dòng)。

來(lái)源：中共廣州市委黨史文獻(xiàn)研究室

誰(shuí)愿意放著地面的陽(yáng)光空氣不要，專門跑地下悶著？

第二，大家不愛(ài)走“迷宮”。

打開(kāi)社交平臺(tái)搜“花城匯”，關(guān)聯(lián)詞全是“迷路”、“鬼打墻”、“店員都說(shuō)不清怎么走”……

來(lái)源：小紅書(shū)

這不是運(yùn)營(yíng)不好，是先天設(shè)計(jì)缺陷。

花城匯分成南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)三個(gè)區(qū)域，彼此割裂，出入口和地鐵站、寫(xiě)字樓的連接也不順暢。

政協(xié)委員說(shuō)的"導(dǎo)向系統(tǒng)低效"，說(shuō)白了就是：人找不到路。

第三，最大的“敵人”就在頭頂。

花城匯最尷尬的，是它頭頂上頂著一個(gè)40萬(wàn)平方米的花城廣場(chǎng)。

綠地、噴泉、江景、小蠻腰都在地面上，是廣州最受歡迎的城市客廳。

作為一個(gè)打工人，中午休息一小時(shí)，你是愿意在地下看水泥墻，還是愿意在地面公園透透氣？

花城匯最大BUG，就是設(shè)計(jì)違背廣州人的生活習(xí)慣。

設(shè)計(jì)上的硬傷，如果遇到經(jīng)濟(jì)騰飛期，還能靠“CBD光環(huán)”掩蓋。

但當(dāng)潮水退去，租金邏輯的崩塌就成了致命一擊。

據(jù)小紅書(shū)上一位健身房老板爆料，他們簽約的二房東“仲巢商業(yè)”，最近突然失聯(lián)了。

大家原本以為合同簽到2028年很穩(wěn)，結(jié)果大房東（廣州城投）突然通知解約，收回鋪位。

來(lái)源：小紅書(shū)@魔山的豆一

商戶們這才發(fā)現(xiàn)，二房東早已卷著押金跑路。

實(shí)際上，仲巢不是唯一倒下的二房東。

早在2024年，“廣州最強(qiáng)二房東”海印股份的離場(chǎng)，才是引發(fā)這場(chǎng)海嘯的震源。

據(jù)樂(lè)居在花城匯開(kāi)店的朋友爆料，海印因資金鏈問(wèn)題，拖欠了大房東（廣州城投）約1000萬(wàn)租金。

實(shí)際上，雙方的主合同在2025年8月就已經(jīng)實(shí)質(zhì)性終止了。

據(jù)了解，海印在2024年9月因股價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，已被深交所終止上市。

來(lái)源：深交所

上市公司都自身難保，線下的爛攤子自然也就捂不住了。

二房東倒了，大房東（廣州城投）收回直租，沒(méi)有中間商賺差價(jià)，房租應(yīng)該降下來(lái)才對(duì)，是吧？

結(jié)果恰恰相反，租金反而暴漲了。

樂(lè)居這位朋友，店鋪位置相對(duì)較偏（150平米），之前的租金是4萬(wàn)?，F(xiàn)在城投接手重簽，直接調(diào)到6萬(wàn)，漲幅高達(dá)50%！

甚至還有更夸張的，據(jù)說(shuō)知名連鎖餐飲“卡朋”，租金直接面臨翻倍。

為什么租金這么貴？

因?yàn)樗摹俺錾怼碧哔F。國(guó)資的估值邏輯是，這塊地在珠江新城核心，旁邊是西塔、東塔，所以租金要對(duì)標(biāo)CBD商圈。

但問(wèn)題是，太古匯在地面，有奢侈品店，消費(fèi)者是為品牌專程而來(lái)，這叫"目的地商業(yè)"。

花城匯在地下，主要服務(wù)白領(lǐng)午餐晚餐，這叫"配套商業(yè)"。

配套商業(yè)的消費(fèi)頻次高，但客單價(jià)低，對(duì)租金的承受力完全不同。

來(lái)源：小紅書(shū)@xzqqqqqqq

用配套商業(yè)的客流，承擔(dān)目的地商業(yè)的租金，這就是死循環(huán)的起點(diǎn)。

很多人會(huì)問(wèn)：既然租不出去，為什么不降租？

答案很殘酷：國(guó)資不能"貶值"。

降租等于資產(chǎn)貶值，等于國(guó)資流失，是要追責(zé)的。

所以，哪怕空置，也不能降到"市場(chǎng)合理價(jià)"。

結(jié)果就是：想做高端品牌？地下位置客流不夠；

想做平價(jià)餐飲？租金成本太高；

最終兩頭不靠，商戶撐不住，二房東也撐不住。

內(nèi)有“租金僵局”，外有“環(huán)境突變”。

對(duì)于花城匯的商家來(lái)說(shuō)，除了要應(yīng)對(duì)房東的“紅線”，還要面對(duì)市場(chǎng)的“三重暴擊”：

暴擊一：寫(xiě)字樓的空置潮

截至2025年末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓平均空置率為22.9%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行）

其中，珠江新城空置率上升至20.9%。

來(lái)源：戴德梁行

寫(xiě)字樓里的人少了，下來(lái)吃午飯的人自然就少了。

暴擊二：辦公模式的革命

疫情三年教會(huì)了大家一件事：有些班，其實(shí)可以在家上。

混合辦公、遠(yuǎn)程會(huì)議成了常態(tài)。對(duì)于極其依賴“午餐經(jīng)濟(jì)”的花城匯來(lái)說(shuō)，客流腰斬是必然的。

暴擊三：CBD不再唯一

這幾年，廣州不再只有珠江新城。

東邊的金融城、南邊的琶洲、北邊的白云新城都在瘋狂造樓分流。

2026年內(nèi)，金融城及琶洲將有52.7萬(wàn)以及78.4萬(wàn)平方米可租賃面積釋放。

來(lái)源：戴德梁行

曾經(jīng)“非你不去”的優(yōu)越感，正在被新的CBD瓦解。

88個(gè)鋪位掛出來(lái)招租，關(guān)鍵問(wèn)題不是"誰(shuí)來(lái)接盤"。畢竟，因?yàn)檎嬲膯?wèn)題，不是換一批租戶就能解決的。這是一場(chǎng)30年前的靜態(tài)規(guī)劃、滯后的評(píng)估機(jī)制與2026年殘酷的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)之間的劇烈碰撞。

當(dāng)一個(gè)在這個(gè)時(shí)代略顯尷尬的地下空間，遇上一群錢包縮水的消費(fèi)者，和一個(gè)雖然想降價(jià)但被“流程”卡住的房東……

這場(chǎng)錯(cuò)位，該如何收?qǐng)觯?/p>

也許，答案不在會(huì)議室的紅頭文件里，而在每一個(gè)“用腳投票”的打工人手里。

最后，想問(wèn)大家一句扎心的話：

如果房租降不下來(lái)，那一碗溢價(jià)的快餐，你還愿意買單嗎？

歡迎在評(píng)論區(qū)，聊聊你的“CBD午餐生存法則”。