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政策總基調：止跌回穩(wěn)，精準滴灌

2026年開年，房地產政策風向已徹底明朗。中央經(jīng)濟工作會議明確提出“著力穩(wěn)定房地產市場”，住建部同步部署“穩(wěn)市場、防風險、優(yōu)供給、促轉型”四大目標。這不再是短期救市，而是構建房地產發(fā)展新模式的關鍵起點。

政策核心邏輯清晰：堅持“止跌回穩(wěn)”主線，通過結構性支持替代大水漫灌。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議強調“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，標志著行業(yè)從“增量擴張”全面轉向“存量優(yōu)化”。

值得注意的是，2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，政策具備高度戰(zhàn)略性和系統(tǒng)性。高層不再滿足于“擠牙膏式”微調，《求是》雜志開年重磅發(fā)文直言：“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術！”這一表態(tài)釋放強烈信號——政策力度將超預期。

需求端大松綁：購房成本降至歷史低位

2026年，購房者迎來前所未有的政策紅利。首付比例已降至15%，房貸利率有望突破3%關口，創(chuàng)歷史新低。更關鍵的是，住房交易稅新規(guī)自1月1日起實施：滿2年住房免征增值稅，不足2年稅率由5%降至3%。

以一套1000萬元房產為例，新政可節(jié)省稅費高達23萬元。這對改善型需求群體無疑是重大利好，“以舊換新”“以小換大”的置換鏈條被徹底激活。同時，住房公積金制度改革持續(xù)深化，異地互認互貸、額度提升等舉措全面落地，尤其惠及新市民和青年群體。

限購政策也在加速退出歷史舞臺。北京2025年底已放寬非京籍購房條件，成為風向標。業(yè)內普遍預測，2026年一線城市將全面取消限購，徹底解除壓抑已久的合理住房需求。

供給端重構：國家親自下場收購存量房

如果說需求端是“松綁”，供給端則是“重塑”。2026年最重磅的政策莫過于“國家下場買房”——中央明確鼓勵地方政府用專項債資金收購存量商品房，轉化為保障房、安置房、人才房等。

這一舉措一舉三得：既緩解房企資金壓力，又加快去庫存，還完善住房保障體系。3000億元保障性住房再貸款政策已落地，賦予城市在收購主體、價格和用途上更大自主權。浙江、四川等地的專項債券支持模式正形成可復制經(jīng)驗。

與此同時，“控增量”成為硬約束。低能級城市新增宅地供應被嚴格限制，一二線城市則聚焦核心區(qū)優(yōu)質地塊。2025年土地市場已現(xiàn)暖意：北京朝陽松榆里地塊經(jīng)百輪競價由懋源地產以50.24億元競得，成都郫都區(qū)地塊溢價率達39.53%。

市場新格局：“好房子”成結構性機會核心

2026年樓市徹底告別普漲時代，進入“總量趨穩(wěn)、結構分化”新階段。中金公司預測，全年住房交易量跌幅收窄至5.0%，但區(qū)域與資產分化加劇。

核心城市優(yōu)質資產率先企穩(wěn)。以上海為例，2025年核心區(qū)房價逆勢上漲0.3%，庫存去化周期降至15個月健康水平。這類“好房子”——即高品質、高配套、高安全性的住宅，在政策與需求雙重支撐下，預計溢價5%-8%。

相反，三四線城市仍面臨嚴峻去化壓力。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年11月全國百城去庫存周期達27.4個月，創(chuàng)歷史新高。資源枯竭型城市將經(jīng)歷漫長筑底期，資產流動性長期受限。

“好房子”已從行業(yè)理念上升為國家戰(zhàn)略。住建部正推動建立層高、采光、綠色建材等剛性標準，引導房企從“類制造業(yè)”向“產品—服務—運營”一體化轉型。未來，居住品質將成為市場競爭力的核心。

房產稅真相：試點延續(xù)但無全國推廣

關于房產稅，市場存在嚴重誤讀。2026年政策實際是“穩(wěn)字當頭”：上海試點已延長至2031年，繼續(xù)執(zhí)行0.4%-0.6%低稅率；重慶聚焦高端住房，95%以上家庭免征。兩城均未擴圍或加稅。

交易稅新規(guī)反而大幅降低負擔：滿2年住房免征增值稅，不足2年按3%征收。此舉直接激活二手房市場，預計一線城市可節(jié)省數(shù)萬至數(shù)十萬元稅費。結合“以舊換新”政策，存量房流通效率顯著提升。

盡管樓繼偉等專家呼吁“經(jīng)濟正常后推進房產稅”，但截至2026年2月，官方未確認全國開征計劃。當前地方財政困境下，政策更傾向托底樓市而非激進征稅?！胺孔〔怀础被{不變，但調控方式更精細化。

投資者指南：選對城市就是選對十年

2026年是中國樓市史上最關鍵的“選擇之年”。政策明確傳遞信號：人口流入、產業(yè)支撐的核心城市將迎來觸底反彈；缺乏基本面支撐的三四線城市則進入漫長去化期。

對購房者而言，應聚焦“好城市+好房子”雙優(yōu)資產。一線城市及長三角、粵港澳大灣區(qū)核心城市群，憑借優(yōu)質公共資源與經(jīng)濟活力，市場需求率先企穩(wěn)。改善型需求成為市場主力，高品質住宅抗跌性強。

對投資者而言，需警惕資產錯配風險。隨著二手房成交量預計首次超過新房（8.0億㎡ vs 7.1億㎡），市場進入存量時代。持有成本上升、流動性分化，要求投資邏輯從“博漲幅”轉向“重品質、看運營”。

2026年，房地產不再是簡單的經(jīng)濟刺激工具，而是民生保障與財富配置的重要載體。在政策托舉與模式轉型雙重驅動下，行業(yè)正邁向高質量發(fā)展新周期——選對賽道的人，終將收獲時間的玫瑰。

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文章來源:樂居買房