樓市掉頭向上！

全國第一個房價上漲的城市，不是北上廣深，而是大灣區(qū)香港。

早前，香港公布最新數(shù)據(jù)，2025年全年住宅買賣注冊量接近6.3萬宗，總金額約5200億港元，同比增幅分別為18.3%、14.4%。

無論成交量，還是金額均創(chuàng)下自2021年以來新高。

香港樓市教父施永青表示：香港樓市要連漲6年，漲幅85%。

就連一向謹(jǐn)慎的摩根士丹利也預(yù)測，今年香港房價還得漲10%以上。

香港樓市出現(xiàn)積極回暖的明確信號，很多朋友仿佛看到了希望：

樓市這把火會不會燒到內(nèi)地？同在大灣區(qū)，廣州何時才能跟上呢？

01.

香港樓市爆火

灣區(qū)破壁功不可沒

香港這番回暖，政策松綁是關(guān)鍵起點(diǎn)。

2024年2月，香港果斷取消了實行多年的額外印花稅、買家印花稅等樓市“辣招”，大幅降低了交易成本與入市門檻。

去年，隨著國際利率環(huán)境變化，香港銀行下調(diào)按揭利率至3%以下。對于投資者而言，租金回報率更具吸引力。

不過，往深層來看，香港樓市火爆的本質(zhì)，是粵港澳大灣區(qū)一體化發(fā)展進(jìn)入深水區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量涉及金額均創(chuàng)歷史新高。

香港每賣出4套住宅就有1套被內(nèi)地買家購入。

不少樓盤內(nèi)地買家甚至占比超過5成。

資本巨頭也在加碼香港，2025年，阿里巴巴與京東兩大內(nèi)地科技巨頭，接連購入銅鑼灣和中環(huán)核心寫字樓。

美團(tuán)、小米、京東、小紅書也紛紛入駐香港，帶來許多高凈值人士的居住配置需求。

香港正在享受一輪史無前例的灣區(qū)破壁紅利。

02.

廣州出現(xiàn)小陽春苗頭

現(xiàn)在的大灣區(qū)是超級都市圈，全運(yùn)會過后，更是加速了大灣區(qū)一體化發(fā)展。

香港吃到了紅利，按照板塊輪動的歷史經(jīng)驗，下一個輪到的，會不會是同為灣區(qū)核心城市的廣州呢？

可能有不少朋友已經(jīng)敏銳發(fā)現(xiàn)，開年以來，廣州樓市有板塊出現(xiàn)小陽春的苗頭。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)，珠城二手率先開始漲價。

廣粵尊府有房源漲價150萬，保利心語漲價20萬，中海璟暉華庭漲價102萬.......

整個板塊1月份成交83套二手房，同比上漲90%。

金融城也在蠢蠢欲動，網(wǎng)紅盤蘭亭盛薈，短短一個月時間賣出20套左右，幾乎趕上了去年一年的量；美林湖畔業(yè)主臨時反價20萬。

蘭亭盛薈

天河北單月去化漲超3倍；天河公園板塊成交環(huán)比猛漲60%；廣鋼新城1月賣出40套，連續(xù)半年摸高。

更能反映市場真實狀況的二手市場，在剛剛過去的1月，廣州賣了8881套二手房，環(huán)比漲1%。

從表相看，廣州樓市似乎正以加速度復(fù)蘇

03.

今年將會是廣州樓市

微復(fù)蘇的一年

行情持續(xù)發(fā)酵，淘房君卻認(rèn)為，不要走極端。

今年廣州樓市，將會是微復(fù)蘇的一年。

何為微復(fù)蘇？

通俗來說就是，回暖至上，巔峰未滿。

首先錢袋子已經(jīng)打開，金融資產(chǎn)都在回血，但是落到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也就是每個月社融家庭部門的新增信貸規(guī)模，廣州這個數(shù)據(jù)并沒有大幅度增長，這個時候談巔峰，為時尚早。

其次廣州行情啟動，一般始于豪宅，續(xù)于改善，最終將落于剛需。

匯悅臺

目前走到第二步，大規(guī)模的改善需求是有的，但受限于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，并沒有大規(guī)模剛需需求為支持，要走到第三步，會缺乏抗鼎續(xù)航能力。

表現(xiàn)為大家在消費(fèi)端都調(diào)整為防御狀態(tài)，減少消費(fèi)和軟肋支出，增加儲蓄，讓大家再貿(mào)然背上30年房貸，這些沒那么容易了。

最后也是最重要的，廣州樓市追求的是穩(wěn)，一條由供需平衡、價格博弈、經(jīng)濟(jì)回暖等多維度決定的平緩曲線。

所以它不會簡單復(fù)制香港由外部資本推動的U型反彈。

一般而言，量在價先，每個樓市周期都會經(jīng)歷：量價齊跌-量升價跌-量價齊升3個階段。

廣州尚未企穩(wěn)第二階段，若想沖刺第三階段，還要依賴宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回暖，居民收入預(yù)期的實質(zhì)性改善，以及藥效更猛的政策組合拳。