當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于持續(xù)調(diào)整階段，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解也進(jìn)入關(guān)鍵攻堅(jiān)期，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（002146.SZ，下稱“榮盛發(fā)展”）2025年的經(jīng)營(yíng)始終圍繞“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、降負(fù)債”展開。全年以來(lái)，公司先后披露2025年三季報(bào)、年度業(yè)績(jī)預(yù)告，并在2026年1月29日與中信金融資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)簽署大額債務(wù)重組協(xié)議，一系列動(dòng)作勾勒出其全年經(jīng)營(yíng)軌跡。本文結(jié)合公司公告、核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及行業(yè)公開信息，梳理榮盛發(fā)展2025年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)與債務(wù)化解進(jìn)展，客觀還原其經(jīng)營(yíng)實(shí)況。

業(yè)績(jī)復(fù)盤：虧損收窄、現(xiàn)金流改善，盈利與去化壓力仍存

榮盛發(fā)展2025年業(yè)績(jī)呈現(xiàn)“整體承壓、邊際改善、韌性凸顯”特征，與公司公告“正視壓力、穩(wěn)步優(yōu)化”的表述高度契合。2026年1月30日披露的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，全年歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損80億-95億元，扣非凈利潤(rùn)虧損76億-91億元，基本每股收益虧損1.84-2.18元/股。盡管仍處虧損區(qū)間，但虧損幅度較上年收窄、未出現(xiàn)大幅惡化，印證了公告中“經(jīng)營(yíng)優(yōu)化、緩解業(yè)績(jī)壓力”的階段性成效。

（圖源：榮盛發(fā)展2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告）

榮盛發(fā)展在公告中明確，業(yè)績(jī)變動(dòng)核心系項(xiàng)目去化、銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率偏低。這與2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟、房企普遍面臨去化難、盈利壓縮的行業(yè)現(xiàn)狀高度契合，既是行業(yè)縮影，也是企業(yè)自身的階段性挑戰(zhàn)。

2025年三季報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)一步具象化業(yè)績(jī)承壓態(tài)勢(shì)，為公告表述提供精準(zhǔn)支撐。前三季度公司營(yíng)收203.89億元（同比降29.31%），核心系項(xiàng)目去化不及預(yù)期導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，與公告表述形成呼應(yīng)；歸母凈利潤(rùn)虧損30.98億元（同比擴(kuò)大117.44%），扣非后虧損31.73億元（同比擴(kuò)大171.39%），主要受資產(chǎn)減值計(jì)提、結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率偏低拖累，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率-23.07%、投入資本回報(bào)率-1.93%，直觀反映經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。

盡管盈利指標(biāo)不佳，但公告?zhèn)鬟f的積極信號(hào)清晰可見，經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)邊際改善。前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額-5.8億元，較上年同期-9.35億元改善38.04%，得益于資金管控與存量去化優(yōu)化，契合公告“強(qiáng)化現(xiàn)金流”的思路；三季度末存貨較上年末減少14.18%，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)步提升。此外，前三季度其他收益同比增382.68%（核心系債務(wù)重組收益），既印證化債成效，也與公告“債務(wù)重組是風(fēng)險(xiǎn)化解關(guān)鍵”的觀點(diǎn)形成閉環(huán)。

從業(yè)績(jī)實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，榮盛發(fā)展呈現(xiàn)明顯的兩極特征：一方面，2025年前三季度資產(chǎn)減值損失達(dá)-55.85億元，疊加市場(chǎng)需求復(fù)蘇乏力、三四線城市庫(kù)存高企，項(xiàng)目去化承壓，暴露其此前項(xiàng)目布局存在的短板；另一方面，公司在虧損區(qū)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流邊際改善、全年虧損幅度未大幅惡化，體現(xiàn)出一定的經(jīng)營(yíng)韌性。市場(chǎng)對(duì)其業(yè)績(jī)改善的可持續(xù)性存在疑問(wèn)，主要集中在現(xiàn)金流優(yōu)化能否持續(xù)、存量資產(chǎn)去化節(jié)奏能否進(jìn)一步提速兩大方面。

化債攻堅(jiān)：26億組合式償債落地，業(yè)績(jī)對(duì)賭藏現(xiàn)金流考驗(yàn)

應(yīng)對(duì)行業(yè)債務(wù)壓力，“主動(dòng)化債、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)”是榮盛發(fā)展2025年至2026年初的核心重點(diǎn)。公司公告多次強(qiáng)調(diào)，債務(wù)重組是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，2026年1月29日與中信金融資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)簽署的債務(wù)重組協(xié)議、后續(xù)26.51億元以物抵債方案，標(biāo)志著化債進(jìn)入實(shí)質(zhì)性攻堅(jiān)階段，形成了自身特色模式。

據(jù)公告披露，此次債務(wù)重組聚焦大額存量債權(quán)，以“精準(zhǔn)、多元、可持續(xù)”為原則，通過(guò)“債務(wù)轉(zhuǎn)讓、豁免、以物抵債、債務(wù)加入”四大舉措，覆蓋中信金融河北、濟(jì)南鐵盛等核心債權(quán)方，累計(jì)化解債務(wù)超26億元，落地“消化難變現(xiàn)資產(chǎn)、緩解現(xiàn)金流”的核心目標(biāo)。具體而言，香河萬(wàn)利通等與中信金融河北的9.74億元債務(wù)，經(jīng)第三方受讓實(shí)現(xiàn)豁免后鎖定本金；與濟(jì)南鐵盛的3.67億元債務(wù)，經(jīng)債權(quán)收購(gòu)、豁免后縮減至2.40億元，后續(xù)以物抵債清償；盛宏地產(chǎn)4.15億元、超安園林14.85億元債務(wù)，采用“債務(wù)加入+以物抵債”模式，抵償13.10億元債務(wù)并調(diào)減相關(guān)債權(quán)，優(yōu)化財(cái)務(wù)脈絡(luò)。

此次化債突破傳統(tǒng)以物抵債局限，創(chuàng)新融入“售后保障+長(zhǎng)期業(yè)績(jī)對(duì)賭”機(jī)制，契合公告“兼顧債權(quán)方與企業(yè)利益、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值”的核心觀點(diǎn)。公告顯示，濟(jì)南鐵盛0.922億元債權(quán)對(duì)應(yīng)的抵債資產(chǎn)，約定河北榮商可原價(jià)回購(gòu)、榮盛發(fā)展承擔(dān)連帶保證，為資產(chǎn)后續(xù)盤活留足空間；評(píng)估價(jià)值25.24億元的抵債資產(chǎn)及33億元擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，簽署8年委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議，約定每年3%考核基準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)則超額部分為管理費(fèi)，未達(dá)標(biāo)則企業(yè)現(xiàn)金補(bǔ)足，相當(dāng)于為資產(chǎn)保值增值立下“軍令狀”，彰顯化債誠(chéng)意與長(zhǎng)遠(yuǎn)考量。

公告明確此次化債核心目標(biāo)是消化難變現(xiàn)資產(chǎn)、緩解現(xiàn)金流，短期成效已初步顯現(xiàn)：13處商鋪、車位等存量資產(chǎn)（評(píng)估價(jià)26.17億元）沖抵26.51億元債務(wù)，既盤活資產(chǎn)也縮減債務(wù)，同時(shí)前三季度2.58億元債務(wù)重組收益，緩解了利潤(rùn)虧損壓力。但市場(chǎng)理性視角下，仍有細(xì)節(jié)值得商榷：一是抵債資產(chǎn)評(píng)估價(jià)合理性受質(zhì)疑，市場(chǎng)認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境下實(shí)際變現(xiàn)價(jià)或低于評(píng)估價(jià)，恐存在“高估資產(chǎn)、低估債務(wù)”嫌疑；二是債務(wù)重組收益具有臨時(shí)性，無(wú)法根本改善核心盈利能力，這也是市場(chǎng)高度關(guān)注、投資者保持謹(jǐn)慎的核心原因。

此次化債模式存在明確亮點(diǎn)與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。亮點(diǎn)方面，公司通過(guò)“第三方接盤+債務(wù)豁免+以物抵債”的組合方式，成功化解超26億元大額債務(wù)，創(chuàng)新加入的業(yè)績(jī)對(duì)賭機(jī)制，為抵債資產(chǎn)保值增值設(shè)置了約束條件，也為行業(yè)同類化債案例提供了參考。挑戰(zhàn)方面，此次用于抵債的13處資產(chǎn)均為商鋪、車位等流動(dòng)性較差的存量資產(chǎn)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)、處置難度較大；部分第三方接盤方為榮盛發(fā)展關(guān)聯(lián)公司，相關(guān)交易被市場(chǎng)解讀為“資產(chǎn)騰挪”；此外，8年業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議約定，若未達(dá)考核基準(zhǔn)，公司需以現(xiàn)金補(bǔ)足差額，可能進(jìn)一步加劇未來(lái)現(xiàn)金流壓力。

榮盛發(fā)展在公告中明確，后續(xù)將持續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組、梳理存量資產(chǎn)，但債務(wù)壓力未得到根本性緩解。截至2025年三季度末，公司一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債266.53億元、長(zhǎng)期借款86.33億元，此次化解的26億元債務(wù)僅占債務(wù)總額的一小部分，后續(xù)仍有大量債務(wù)到期。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境尚未完全放開，若無(wú)法引入更多外部合規(guī)投資者，僅依靠自身資產(chǎn)騰挪及關(guān)聯(lián)方支持，其化債工作可持續(xù)性存疑，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍未完全消除。

經(jīng)營(yíng)透視：榮盛突圍動(dòng)作與市場(chǎng)觀望情緒的博弈

榮盛發(fā)展2025年的業(yè)績(jī)與化債表現(xiàn)，是行業(yè)調(diào)整期中小房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的典型體現(xiàn)。據(jù)公司公告披露，全年堅(jiān)守“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、降負(fù)債、促轉(zhuǎn)型”思路，如實(shí)披露業(yè)績(jī)虧損及核心原因，并明確了后續(xù)項(xiàng)目聚焦、深化化債、推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑。市場(chǎng)層面，投資者對(duì)其規(guī)劃落地效果存在疑慮，核心疑問(wèn)包括：核心區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力、存量資產(chǎn)去化目標(biāo)達(dá)成情況，以及輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型缺乏明確路徑與數(shù)據(jù)支撐，短期內(nèi)難以見到實(shí)際成效。

2025年，榮盛發(fā)展主動(dòng)對(duì)接債權(quán)人、創(chuàng)新化債模式，成功化解超26億元債務(wù)并盤活存量資產(chǎn)；業(yè)績(jī)層面，在行業(yè)普遍虧損的背景下，實(shí)現(xiàn)全年虧損幅度平穩(wěn)、前三季度現(xiàn)金流邊際改善。同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中仍存在多重明確問(wèn)題，與公司公告中提及的風(fēng)險(xiǎn)提示高度一致：一是業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，短期難以實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；二是債務(wù)規(guī)模仍較大，后續(xù)化債任務(wù)艱巨；三是抵債資產(chǎn)流動(dòng)性差，保值增值存在不確定性，業(yè)績(jī)對(duì)賭可能加劇現(xiàn)金流壓力；四是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢，非房領(lǐng)域尚未形成規(guī)模效應(yīng)。

榮盛發(fā)展當(dāng)前面臨的經(jīng)營(yíng)困境，是房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整與企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)壓力疊加的結(jié)果，這一現(xiàn)狀在行業(yè)內(nèi)中小房企中具有共性，公司公告亦明確認(rèn)可相關(guān)經(jīng)營(yíng)壓力。公司已采取的業(yè)績(jī)優(yōu)化、債務(wù)重組等應(yīng)對(duì)舉措，均貼合自身經(jīng)營(yíng)實(shí)際及行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀；公告中“穩(wěn)步推進(jìn)、久久為功”的表述，明確了其“短期保生存、長(zhǎng)期謀發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)思路。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)其現(xiàn)金流改善、化債成效的可持續(xù)性存在擔(dān)憂，同時(shí)質(zhì)疑其轉(zhuǎn)型路徑模糊、核心競(jìng)爭(zhēng)力不足，疊加行業(yè)政策與市場(chǎng)需求的不確定性，進(jìn)一步增加了其后續(xù)經(jīng)營(yíng)的變數(shù)。

2025筑底承壓，2026攻堅(jiān)定格局

在資本聚光燈看來(lái)，榮盛發(fā)展2025年業(yè)績(jī)端持續(xù)虧損但虧損幅度收窄、現(xiàn)金流邊際改善，化債端化解超26億元債務(wù)但仍存估值、關(guān)聯(lián)方接盤等爭(zhēng)議，這是其經(jīng)營(yíng)真實(shí)現(xiàn)狀。

未來(lái)，其仍面臨化債、資產(chǎn)盤活、轉(zhuǎn)型多重考驗(yàn)，能否緩解壓力、實(shí)現(xiàn)筑底，取決于后續(xù)舉措落地成效。

其2025年化債及經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，既為同類房企提供參考，也暴露中小房企共性短板，2026年攻堅(jiān)成效將決定其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。