這一舉措，精準(zhǔn)對(duì)接了當(dāng)前國(guó)家推動(dòng)城市內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展、強(qiáng)力擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略導(dǎo)向，為存量資產(chǎn)的盤(pán)活注入了強(qiáng)勁的金融活水。

文｜陳耀

ID | BMR2004

中國(guó)資本市場(chǎng)和城市發(fā)展領(lǐng)域迎來(lái)了一項(xiàng)重要的政策利好。國(guó)家發(fā)展改革委于近日正式印發(fā)了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清單》）。這份文件不僅是對(duì)過(guò)往REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)與固化，更是一次極具戰(zhàn)略深意的“擴(kuò)圍”與“升維”。

政策調(diào)整最核心的變化在于將“商業(yè)辦公設(shè)施”“城市更新設(shè)施”明確列為獨(dú)立的行業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施范疇內(nèi)，新增了“體育場(chǎng)館”“四星級(jí)及以上酒店”以及“多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體”。這一舉措，精準(zhǔn)對(duì)接了當(dāng)前國(guó)家推動(dòng)城市內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展、強(qiáng)力擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略導(dǎo)向，為存量資產(chǎn)的盤(pán)活注入了強(qiáng)勁的金融活水。

此次《清單》最大的亮點(diǎn)之一，是將“城市更新設(shè)施”作為一個(gè)獨(dú)立的類(lèi)別納入REITs的版圖。這標(biāo)志著國(guó)家對(duì)于城市發(fā)展模式的認(rèn)知已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的大規(guī)模增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了存量提質(zhì)增效。根據(jù)《清單》，納入范圍的項(xiàng)目包括“老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目”，以及涵蓋多種資產(chǎn)類(lèi)型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

毋庸置疑，這一政策的落地具有重要且深遠(yuǎn)的意義：一是有效破解融資難題。城市更新項(xiàng)目通常具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，社會(huì)資本往往望而卻步。REITs的介入，為這些項(xiàng)目提供了“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)模式，極大地增強(qiáng)了社會(huì)資本參與的信心。二是引導(dǎo)企業(yè)向運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)型。《清單》特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于城市更新等領(lǐng)域的項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，“不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”。

這是一項(xiàng)關(guān)鍵的“隔離帶”，它迫使參與主體必須從傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)賣(mài)房”思維，轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂陂L(zhǎng)期的“持有運(yùn)營(yíng)”和服務(wù)提供，真正推動(dòng)城市更新走向可持續(xù)的內(nèi)生性增長(zhǎng)。

另一個(gè)亮點(diǎn)是“商業(yè)辦公設(shè)施”首次作為獨(dú)立資產(chǎn)大類(lèi)被納入。在國(guó)際成熟的REITs市場(chǎng)中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（如寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心）是市場(chǎng)的中流砥柱。我國(guó)此次將“超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目”納入《清單》，體現(xiàn)了在制度設(shè)計(jì)上與國(guó)際主流市場(chǎng)接軌的審慎決策。這一政策具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。我國(guó)現(xiàn)有超大特大城市21個(gè)，它們是我國(guó)人口與經(jīng)濟(jì)最集中的承載區(qū)，高端商務(wù)樓宇又是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)總部的集聚地。通過(guò)REITs盤(pán)活這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)提供更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，引導(dǎo)資本流向最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域，服務(wù)于國(guó)家城市群和都市圈發(fā)展戰(zhàn)略。

此次《清單》的發(fā)布，不僅是REITs資產(chǎn)類(lèi)型的簡(jiǎn)單增加，更是我國(guó)投融資體制改革深化邁出的重要一步。