2026年1月29日至30日，上交所集中受理了首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)項(xiàng)目，合計(jì)募資314.75億元，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)底層資產(chǎn)類型的歷史性擴(kuò)容。

開局僅1個(gè)月，8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs合計(jì)申報(bào)募資規(guī)模314.75億元，這件事怎么看？

三大背景

先看三大背景。

背景一

從消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs并非憑空產(chǎn)生，在此之前，已經(jīng)有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs登場(chǎng)。

2023年10月，證監(jiān)會(huì)正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)范圍，首批4單項(xiàng)目于2023年10月26日申報(bào)，涵蓋購(gòu)物中心（如華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT）、社區(qū)商超（嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT）和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT）等業(yè)態(tài)。

萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月3日，已上市消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs共12只，總發(fā)行規(guī)模302.58億元，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，平均近一年換手率超100%，部分項(xiàng)目如華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT自上市以來漲幅超30%，驗(yàn)證了市場(chǎng)化商業(yè)資產(chǎn)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與投資者認(rèn)可度。

從政策層面講，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs所承擔(dān)的是支持內(nèi)需、保障民生、穩(wěn)定消費(fèi)等任務(wù)，審批發(fā)行機(jī)制也更為復(fù)雜，但是，其資產(chǎn)類型（百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商超、奧特萊斯等）、項(xiàng)目?jī)?nèi)容及底層資產(chǎn)（青島萬(wàn)象城、上海又一城），原始權(quán)益人（華潤(rùn)、印力、物美、金茂等）與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs一致。

因此，更早啟動(dòng)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的試水，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs則是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更為商業(yè)化的版本。

背景二

《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》

2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，配套規(guī)則同步落地，明確支持核心城市群成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)行REITs，優(yōu)先央企、地方國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企與外企項(xiàng)目，覆蓋綜合體、辦公、酒店等業(yè)態(tài)，突破了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施“民生屬性”限制。8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)是對(duì)明確政策、規(guī)則的響應(yīng)。

背景三

中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模超40萬(wàn)億元

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推進(jìn)，基礎(chǔ)背景是存量市場(chǎng)的盤活。中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模超40萬(wàn)億元，長(zhǎng)期面臨流動(dòng)性差、估值不透明、融資渠道單一的困境。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的啟動(dòng)，標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，推動(dòng)房企存量資產(chǎn)的盤活，為萬(wàn)億級(jí)存量商業(yè)資產(chǎn)提供退出通道。

從邏輯上說，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的存量問題，需要商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，而推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs需要試點(diǎn)（前期表現(xiàn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試水積累），實(shí)操則正好反推。

8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs特點(diǎn)

2025年12月31日試點(diǎn)公告發(fā)布，開局僅1個(gè)月即集中受理8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，反映了此前試水積累已令監(jiān)管與市場(chǎng)做足準(zhǔn)備。

那么，這8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs本身具備怎樣的特點(diǎn)呢？

多元申請(qǐng)主體

從申請(qǐng)主體看，試點(diǎn)公告中所涉及的企業(yè)類型實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。募資結(jié)構(gòu)：央企+地方國(guó)企39.08%，民企53.4%，外資7.62%。中金唯品會(huì)REIT以74.70 億元居首，占比23.73%。

民企募資占比53.4%（中金唯品會(huì)REIT、國(guó)泰海通砂之船REIT、華夏銀泰百貨REIT）

地方國(guó)企募資占比26.76%（華安陸家嘴REIT、匯添富上海地產(chǎn)REIT、華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT）

央企12.23%（華夏保利發(fā)展REIT）

外資7.62%（華夏凱德REIT）

規(guī)模呈梯隊(duì)狀

70億級(jí)1只、50億級(jí)1只、40億級(jí)1只、30億級(jí)3只、20億級(jí)1只、10億級(jí)1只，結(jié)構(gòu)兼顧大盤與中小盤供給。預(yù)期分派率4.50%~5.21%不等。

中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：74.70億元

國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：50.64億元

華夏銀泰百貨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：42.79億元

華夏保利發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：38.50億元

華安陸家嘴商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：35.20億元

匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：32.00億元

華夏凱德商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：24.00億元

華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：17.03億元

優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)覆蓋

8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)覆蓋各優(yōu)質(zhì)成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)類型。

商業(yè)零售（奧萊/百貨）：3只，募資168.13億元，占比53.42%。

寫字樓：3只，募資95.20億元，占比30.25%。

酒店：1只，募資17.03億元，占比5.41%。

商業(yè)+辦公綜合體：1只，募資24.00億元，占比7.62%。

底層資產(chǎn)

中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：鄭州/哈爾濱杉杉奧特萊斯

國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：西安砂之船奧特萊斯

華夏銀泰百貨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：杭州銀泰百貨

華夏保利發(fā)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：廣州保利中心（寫字樓）+佛山保利水城（商業(yè)）

華安陸家嘴商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：上海鼎保大廈、鼎博大廈（甲級(jí)寫字樓）

匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：上海晶耀前灘T1辦公樓

華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：18城21座錦江都城酒店

華夏凱德商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT：深圳來福士廣場(chǎng)（商業(yè)+辦公綜合體）

分布核心城市

一線城市（上海、深圳、廣州）5個(gè)項(xiàng)目，募資200.40億元，占比63.67%，聚焦黃浦、前灘、南山、珠江新城等核心板塊。

新一線/二線城市（杭州、西安、佛山、鄭州、哈爾濱等）3個(gè)項(xiàng)目，募資114.35 億元，占比36.33%，覆蓋核心商圈與產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

可能發(fā)生3件事

本次集中受理8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，堪稱里程碑事件。

其市場(chǎng)影響大致在3個(gè)方面：對(duì)房企及地產(chǎn)市場(chǎng)來說，意味著為存量盤活注入新鮮血液；對(duì)投資者來說，意味著新的資產(chǎn)配置；對(duì)于REITs市場(chǎng)來說，意味著顯著的示范效應(yīng)（強(qiáng)啟動(dòng)信號(hào)）。

隨著首批申報(bào)，后續(xù)項(xiàng)目將源源不斷，中國(guó)REITs市場(chǎng)將迅速擴(kuò)容，成為全球重要REITs市場(chǎng)。資產(chǎn)類型將持續(xù)創(chuàng)新，如數(shù)據(jù)中心、物流園、養(yǎng)老公寓、停車場(chǎng)等更多元資產(chǎn)上市。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的實(shí)質(zhì)，是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的證券化及標(biāo)準(zhǔn)化流動(dòng)，其支撐是底層資產(chǎn)穩(wěn)定的流動(dòng)性收益。一旦REITs通道順利打開，將會(huì)顯著加劇商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)分化，形成“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局 。即資金和資源將向“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+優(yōu)秀管理人”集中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)與資本加持，低效資產(chǎn)因準(zhǔn)入門檻與估值劣勢(shì)被加速淘汰，行業(yè)集中度將持續(xù)提升。核心城市核心區(qū)的成熟存量迎來重大利好，核心城市非核心區(qū)或二三線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)存量則機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，非核心區(qū)位存量則以挑戰(zhàn)為主。

具體來說，可能發(fā)生3件事：

1.資源向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中（核心城市+成熟商圈+高出租率），優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)一步提升整體運(yùn)營(yíng)效率，非核心區(qū)位可能發(fā)生資產(chǎn)折價(jià)。

2.行業(yè)集中度提升，央企、地方國(guó)企、頭部民企主導(dǎo)性更強(qiáng)，引領(lǐng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成功，中小房企可能退出持有型商業(yè)，聚焦開發(fā)或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

3.融資能力分化，多元融資+低成本+高流動(dòng)性將改善優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)向低效主體集中（融資渠道收窄+高成本+低流動(dòng)性），行業(yè)出清將加速。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮