夫妻共有房產(chǎn)登記在一方名下，一方擅自抵押引發(fā)的抵押權(quán)效力爭(zhēng)議頻發(fā)，核心圍繞無權(quán)處分與善意取得展開?！睹穹ǖ洹返谌僖皇粭l明確了善意取得制度，適配于抵押權(quán)等物權(quán)。對(duì)于此種情形，北京市中恒信律師事務(wù)所肖靜律師結(jié)合法律條文及裁判規(guī)則，整理了夫妻房產(chǎn)擅自抵押的效力認(rèn)定與權(quán)利救濟(jì)要點(diǎn)，供大家參考。

無權(quán)處分認(rèn)定

登記在一方名下的夫妻共有房產(chǎn)，單方抵押行為是否構(gòu)成無權(quán)處分，需結(jié)合房產(chǎn)歸屬與處分權(quán)限判斷，受《民法典》婚姻家庭編及物權(quán)編規(guī)制。

1、夫妻共有房產(chǎn)的處分規(guī)則，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置的房產(chǎn)，即便登記在一方名下，無特別約定的應(yīng)認(rèn)定為共同共有。根據(jù)《民法典》第三百零一條，處分共同共有財(cái)產(chǎn)需經(jīng)全體共有人同意，單方擅自抵押未獲事后追認(rèn)的，構(gòu)成無權(quán)處分。

2、登記公示的有限效力，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信力，但不能單獨(dú)作為權(quán)屬唯一依據(jù)。第三人不能僅以登記在一方名下為由，推定其享有完整處分權(quán)，仍需審慎核查房產(chǎn)真實(shí)歸屬及處分權(quán)限。

善意取得與權(quán)利救濟(jì)

無權(quán)處分情形下，抵押權(quán)能否設(shè)立取決于第三人是否構(gòu)成善意取得，不同主體的注意義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在差異，直接影響善意認(rèn)定結(jié)果。

1、善意取得的法定要件，依據(jù)《民法典》第三百一十一條，需同時(shí)滿足三個(gè)條件：第三人受讓時(shí)為善意、支付合理對(duì)價(jià)、完成抵押登記。其中，“善意”指第三人對(duì)無權(quán)處分不知情且無重大過失。

2、金融機(jī)構(gòu)的更高注意義務(wù)，銀行等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，相較于一般債權(quán)人，需盡到更嚴(yán)格的審查義務(wù)。依據(jù)《商業(yè)銀行法》第三十六條，應(yīng)核查抵押物權(quán)屬、借款人婚姻狀況及處分權(quán)限，未核實(shí)導(dǎo)致過錯(cuò)的，不構(gòu)成善意。

3、原權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)，若抵押權(quán)未成立，共有人可主張抵押行為無效，維護(hù)房產(chǎn)權(quán)益；若構(gòu)成善意取得，共有人可依據(jù)《民法典》第三百一十一條第二款，向無權(quán)處分一方主張損害賠償。

結(jié)語：

綜上，夫妻一方擅自抵押共有房產(chǎn)的，未經(jīng)共有人同意且不構(gòu)成善意取得的，抵押權(quán)無效。建議第三人交易時(shí)核查權(quán)屬及處分權(quán)限，共有人發(fā)現(xiàn)權(quán)益受損時(shí)，及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利，防范權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)。