這幾年有一個(gè)奇怪的趨勢(shì)，整個(gè)亞太地區(qū)，幾乎所有國家和地區(qū)的房價(jià)都在漲，只有兩個(gè)地方不漲。

一個(gè)是中國，另一個(gè)是泰國。

它們之間的共性是，在行情下行之前，樓市都曾經(jīng)達(dá)到過前所未有的高度——

價(jià)格不斷突破歷史新高，成較量也不斷突破歷史新高。這最終導(dǎo)致了同一個(gè)現(xiàn)象，巨量供應(yīng)大批入市，開發(fā)商敞開了拿地，蓋樓，往市場(chǎng)推出新樓，最終造成短時(shí)間供應(yīng)堆積。

國內(nèi)是在2021年達(dá)到18萬億成交額的頂點(diǎn)，2022年開始逐漸回調(diào)。

曼谷是在2023年達(dá)到頂點(diǎn)，2024年開始回調(diào)。

這背后是同一個(gè)原因，供需失衡。

不過在仔細(xì)研究之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)市場(chǎng)還是有很大的不同。

國內(nèi)行情，起于2015年開始的棚改貨幣化，原動(dòng)力是政策銀行向樓市定向放水，從而點(diǎn)燃市場(chǎng)情緒，導(dǎo)致了市場(chǎng)開始超前消費(fèi)，并透支了未來需求。

總結(jié)起來是，前期是政策刻意引導(dǎo)需求。2016年10月房住不炒后，政策壓制，但市場(chǎng)開始自己找邏輯，最終在疫情初期貨幣放水導(dǎo)致了最后的高潮。

但曼谷則完全沒有經(jīng)歷這一切，就是單純的因?yàn)槭袌?chǎng)太好了，從而激發(fā)了市場(chǎng)的動(dòng)物精神。

這里沒有舉國體制，沒有政策引導(dǎo)，沒有宏觀調(diào)控，也沒有貨幣大放水，一切都是本地+外國客戶疊加之下的市場(chǎng)自發(fā)行為。

這樣的純市場(chǎng)，會(huì)有一個(gè)特征，就是態(tài)勢(shì)均衡——

樓市會(huì)在供應(yīng)不足和供應(yīng)過多之間不斷搖擺，不斷進(jìn)行自我修復(fù)。

數(shù)據(jù)能說明一切。

這是曼谷市場(chǎng)從1994年開始，過去30年的供需柱狀圖。藍(lán)色是樓市總市值，黃色是供應(yīng)總套數(shù)，一條柱子，代表一年。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些柱狀圖總體參差不齊，一年高一年低，這就是最典型的市場(chǎng)在自我調(diào)整和修正。

但更重要的是，在市場(chǎng)修正中，樓市總價(jià)值是不斷上行，進(jìn)入了非常合理的長期慢牛狀態(tài)。

接下來我們?cè)敿?xì)拆解一下：

曼谷最大的供應(yīng)是在1994年，供應(yīng)了 28萬3892 套住宅，近 30 年來最高。1994年到1996年，三年時(shí)間合計(jì)供應(yīng)了60萬6022套住宅。

夸張嗎？非?？鋸?。因?yàn)榻酉聛淼?997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)了。這把曼谷徹底打殘，冰封萬物，從1997年到2003年，曼谷在底部整整盤整了8年。

2004年之后，曼谷恢復(fù)元?dú)?，隨之進(jìn)入長達(dá)14年的慢牛狀態(tài)，一直到2018年。這一年曼谷樓市總價(jià)值達(dá)到了歷史峰值（藍(lán)色柱狀圖），但供應(yīng)量卻并不是很高，只有11萬套。

供應(yīng)穩(wěn)定，價(jià)格飆升，這是市場(chǎng)繁榮期的最好體現(xiàn)。

2020年的疫情是曼谷市場(chǎng)的分水嶺。從2020年疫情開始到2023年，曼谷一共供應(yīng)了34萬5000套住宅，平均每年將近9萬套。量很大，基本追平了2012年到2018年曼谷最好的時(shí)刻。

很顯然，所有人都沒有充分預(yù)估到疫情對(duì)市場(chǎng)的影響。所有人都認(rèn)為一切都會(huì)迅速恢復(fù)，一切都將如舊。

結(jié)果，供應(yīng)量沒減少，但是人卻沒有回來，經(jīng)濟(jì)也沒有能徹底恢復(fù)到疫情之前的狀態(tài)。

結(jié)果，2024年市場(chǎng)開始下行了。2025年更快下行，曼谷樓市上半年新房成交量暴跌近40%。

此刻，市場(chǎng)的均衡機(jī)制再次啟動(dòng)，鐘擺開始向反方向移動(dòng)，

曼谷供應(yīng)急速縮減，2025年前9個(gè)月，曼谷新推29,684套公寓， 比 2024 年 同期 減少 了 30%。

2025年第四季度新推出公寓3,100套，比第三季度下降56%。

2025年全年合計(jì)32700套。

而2026年，全年新增公寓的數(shù)量低于15,000套，直接折半。

市場(chǎng)開始自我調(diào)整。

另一面是，近年來數(shù)據(jù)顯示，每一年，外國人的購買數(shù)量都很穩(wěn)定，每季度約為3300至3900套，全年就是13200套到15600套。

需求非常旺盛。

也正是在需求非常旺盛的情況下，曼谷的出租一直都很火爆，租金收益比一直都在5%以上，這兩年因?yàn)橐恍┕⒃诮祪r(jià)促銷，這些新公寓的租金收益甚至能到8%。

這就形成了一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，比如國內(nèi)市場(chǎng)下行，租金是同步下行的；還有就是這一波香港樓市反彈，最先反彈的也是租金，香港去年底的租金漲幅甚至達(dá)到了近20年來最高，房價(jià)隨之上漲。

但曼谷的情況是，新房價(jià)格和成交量都在下行，但租房市場(chǎng)卻異常堅(jiān)挺。租金逆勢(shì)上漲，空置率也一路走低。

這只能說明一個(gè)情況，就是支撐曼谷的真實(shí)需求一直都很穩(wěn)定。

只是因?yàn)槭袌?chǎng)錯(cuò)判了疫情的影響，導(dǎo)致了過量供應(yīng)堆積。

最近，政府開始出手了，2月1日起，泰國出了一個(gè)新規(guī)定，曼谷買房送長期居留簽證。

不管你是買房還是租房，只要總值不少于300萬泰銖，也就是66萬人民幣，就可以拿到這個(gè)簽證。

這個(gè)政策讓最近的曼谷市場(chǎng)突然熱了起來。

政府在千方百計(jì)的去庫存；

2025年前9個(gè)月，曼谷一共銷售了227106套各類住宅；

2025年全年的住宅供應(yīng)量一共是41000套，其中32000套公寓。

2026年公寓縮減到不超過15000套，總住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)縮減到20000套。

基于此，可推算的是，2026年最遲2027年，曼谷樓市供應(yīng)將恢復(fù)均衡。

所以，眼下曼谷的市場(chǎng)特征是：租金托底、政府救市+供應(yīng)大幅縮量。

這個(gè)時(shí)刻，應(yīng)該去找超過8%的租售比的房子，去找能快速拿到長期居留簽證的房子。

然后拿著穩(wěn)定的租金靜等曼谷樓市復(fù)蘇的時(shí)機(jī)，靜等下一個(gè)長久的慢牛。

對(duì)于一個(gè)需求旺盛的市場(chǎng)，每一次調(diào)整都是老天給的機(jī)會(huì)！

從2025年開始，特別是最近這幾個(gè)月，一種感覺越來越濃郁，在2026年，亂紀(jì)元可能在加速到來。大爭之世，萬物皆為芻狗，能不能具有跨國視野和多元配置思維，將決定一個(gè)家庭在未來會(huì)不會(huì)有選擇權(quán)！

但這些，一大半人可能都無法感知，因?yàn)槭澜缯娴氖谴嬖谡郫B的！

今年，我的重心就是持續(xù)全球一線調(diào)研，深入一線感知最真實(shí)變化，詳細(xì)的考察報(bào)告會(huì)發(fā)到的私密群里，如果你想了解全球一線動(dòng)態(tài)，請(qǐng)長按下方二維碼加群。