跟各位同步下近期北京行情。

（說(shuō)明：大中介口徑，以下均為實(shí)時(shí)行情，和很多人看到建委那個(gè)不是一回事，建委數(shù)據(jù)都是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，一般比實(shí)時(shí)延遲20—30天左右）

新增掛牌：目前每日平均增加300套左右，上月同期是500套左右。

單日成交：周中單日成交200+套，上月同期是170-180左右；周末雙日成交1000套（已連續(xù)3周，穩(wěn)中略增），上月同期800套左右。按照整周成交看，日均成交 300套，按照大中介一半的市占率算，單日平均成交600套左右。

單日撤售：這個(gè)數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，但是可以根據(jù)每日掛牌量、成交量、新增掛牌幾個(gè)數(shù)據(jù)反推。

單日撤售=新增掛牌300套-日均成交600套=-300套。

這個(gè)數(shù)據(jù)，和目前掛牌量變化，幾乎是吻合的，但是因?yàn)槌肥哿窟€在快速降低，所以?huà)炫屏亢艽蟾怕誓昵熬鸵碌?1.5萬(wàn)套以?xún)?nèi)。

這個(gè)水準(zhǔn)，已經(jīng)來(lái)到了近10年房?jī)r(jià)高點(diǎn)的2023年4月水平的上方（2023年3月房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，北京前臺(tái)掛牌量是10.8萬(wàn)套）。

可以看這張圖：

這是在售房源的歷史對(duì)比，當(dāng)前處在15%的低分位。

那這更低的15%是怎么來(lái)的呢？

這15%更低的掛牌量，全部來(lái)自于2023年春季市場(chǎng)歷史高點(diǎn)期。

（2024年小陽(yáng)春掛牌最低點(diǎn)是13.7萬(wàn)套，2025年小陽(yáng)春掛牌量最低點(diǎn)是12.8萬(wàn)套，兩個(gè)最低點(diǎn)時(shí)間均來(lái)自于3月。）

換句話(huà)說(shuō)，現(xiàn)在的掛牌量，已經(jīng)比去年、前年、大前年下半年的所有時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都要低了，而且還在加速下降中。

如果年后掛牌掉到10字頭，那么這個(gè)市場(chǎng)就非常麻煩了。

那將意味著，整個(gè)3年下跌期，所有新增拋盤(pán)的有效存量，即將全部出清。

說(shuō)人話(huà)就是：北京著急賣(mài)房的人，越來(lái)越少了。

各位其實(shí)不用這么“技術(shù)流”，可以多問(wèn)問(wèn)身邊賣(mài)房人的想法，或許更能有說(shuō)服力。

如果數(shù)據(jù)按照這么走下去，這還意味著什么？

還意味著，至少不會(huì)出現(xiàn)2024年、2025年那樣，小陽(yáng)春后，價(jià)格陡然暴跌。因?yàn)閿?shù)據(jù)是不會(huì)騙人的，情緒化的東西是沒(méi)用的，那玩意幫不了咱們?nèi)シ治鍪袌?chǎng)的。

當(dāng)然了，數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)，現(xiàn)在你讓我定義年后的北京市場(chǎng)，我依然還是一句話(huà)：

仍是以剛需上車(chē)、剛改置換為主體的自住型市場(chǎng)。

任何國(guó)家、任何城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，始終是三種市場(chǎng)：

1.剛需、剛改主導(dǎo)的自住型市場(chǎng)；

2.剛需混以投資的慢牛型市場(chǎng)；

3.剛需、投資疊加大量投機(jī)的泡沫型市場(chǎng)。

（其實(shí)如果按人群分類(lèi)，還有第四類(lèi)，這類(lèi)人的數(shù)量永遠(yuǎn)是最多的，這類(lèi)群體叫“旁觀者”，既叫旁觀者，旁觀者自然會(huì)看熱鬧不嫌事大。）

所以市場(chǎng)上，觀望情緒，還是不少，因?yàn)閯傂璨恍枰^望，而投資和投機(jī)還不可能在這個(gè)時(shí)間全部入場(chǎng)。

那么對(duì)于觀望者，春節(jié)前應(yīng)該做什么？

幾點(diǎn)建議：

1.做好自身風(fēng)控

既然能劃到觀望者這一邊，說(shuō)明手里是有一些資金的，否則不就是旁觀者了嘛。

那這些現(xiàn)金，至少您得守住了吧？

對(duì)于不懂的領(lǐng)域，一定要敬畏，別光看狼吃肉，也要知道狼挨打，很多投資品的回撤幅度，是普通人根本承受不了的。

拿著買(mǎi)房款，去做波動(dòng)大的投資，甚至自己還不太懂，那不就是把全家腦袋，別在你一個(gè)人的褲腰帶上嘛.......

2.做好預(yù)期管理

硬幣總有兩面，就算你運(yùn)氣再好，你也不敢保證每次都能翻到“反面”，對(duì)吧？

反面是下跌，正面是上漲。

北京房產(chǎn)，它有個(gè)比較大的特色，就算市場(chǎng)再差或再好，半年時(shí)間，充其量也就10個(gè)點(diǎn)的浮動(dòng)。

對(duì)于空倉(cāng)者，只需要做上漲10%的預(yù)期假設(shè)就行了，假設(shè)房?jī)r(jià)上漲10%，你是否還能買(mǎi)到心儀的房子，如果能，其實(shí)做個(gè)“右側(cè)交易者”，也不算多大壞事，10%也真不算追高。

3.必須實(shí)地踩盤(pán)

如果你是個(gè)旁觀者也就算了，既然是觀望者，那么必須有自己的價(jià)格體系，這樣應(yīng)對(duì)年后市場(chǎng)突然的變化，你能做到心中有數(shù)。

有人說(shuō)，我在網(wǎng)上找中介要成交數(shù)據(jù)不就行了？

上面說(shuō)了，半年時(shí)間市場(chǎng)浮動(dòng)也就10%，那這10%會(huì)因?yàn)楦鞣N綜合因素的變量影響，讓你對(duì)價(jià)格判斷有偏差，每次實(shí)地看過(guò)房你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，甚至和數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)的，大相徑庭。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯(lián)吧。每天好像有數(shù)量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會(huì)單獨(dú)發(fā)一些不適宜發(fā)的訊息，另外近期市場(chǎng)有異動(dòng)，我也會(huì)不定期發(fā)到朋朋圈。