2025年，在外部不確定性仍存與國內(nèi)需求溫和修復并行的背景下，跨境電商、出海配套服務、人工智能及游戲產(chǎn)業(yè)等新動能在廣州加速集聚，推動商業(yè)地產(chǎn)需求在分化中重塑。2026年，隨著各業(yè)態(tài)的供需關系與價值邏輯系統(tǒng)性重塑，資產(chǎn)將聚焦核心賽道、深耕運營效率、擁抱生態(tài)協(xié)同。

2025年，廣州甲級辦公樓市場在歷史性供應高峰（新增供應約73.9萬平方米）中持續(xù)深度調(diào)整。盡管全年凈吸納量達40萬平方米，同比顯著增長34%，但空置率仍同比上升2.0個百分點至22.9%，租金同比下跌9.7%，反映出整體供需壓力依然顯著。市場修復呈現(xiàn)出鮮明的結構性特征：以人工智能、數(shù)字內(nèi)容、出海服務等為代表的新興行業(yè)成長為租賃市場的重要驅(qū)動力，其擴張與升級需求正引領市場走向片區(qū)企穩(wěn)與品質(zhì)升級的新階段。

· 供應高壓與需求分化并存

在新增供應集中入市的背景下，市場整體供過于求，租戶議價能力增強，導致租金水平承壓下行。需求端呈現(xiàn)分化，約90%的凈吸納量為企業(yè)自用需求，顯示租賃市場的擴張型需求仍顯審慎。

· 新興行業(yè)借勢升級空間品質(zhì)

在租金回調(diào)窗口期，新興行業(yè)正以更具競爭力的成本，入駐服務更優(yōu)、產(chǎn)品標準更高的甲級項目。過去三年中，70%面積大增的搬遷案例來自新興行業(yè)，且其對高品質(zhì)的辦公載體具備明確而切實可行的升級訴求。

· 市場步入修復通道

市場正分片區(qū)逐步企穩(wěn)，邁向供需再平衡。以人工智能、游戲等為代表的新興行業(yè)是核心驅(qū)動力，全年貢獻了約40%的新增租賃面積，其需求高度集中于琶洲、廣州國際金融城等規(guī)劃能級高、產(chǎn)業(yè)導向明確的新興商務區(qū)，帶動這些片區(qū)率先修復。

展望2026年，廣州辦公樓市場預計將迎來約80萬平方米的新增供應，供需結構性矛盾短期內(nèi)難以根本緩解，租金與空置率仍將承壓。然而，市場的內(nèi)生增長動能正在積蓄：

· 新興產(chǎn)業(yè)需求深化

隨著人工智能商業(yè)化、游戲電競、直播電商等本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)生態(tài)的加速成熟與集聚，其帶來的辦公升級與擴張需求將持續(xù)釋放，成為支撐市場去化的核心力量。

· 片區(qū)發(fā)展持續(xù)分化

市場將加速向“多中心、專業(yè)化、產(chǎn)城融合"的格局縱深演進。產(chǎn)業(yè)導向明確的琶洲西區(qū)、廣州國際金融城等新興商務區(qū)，憑借其產(chǎn)業(yè)集聚效應和較高的性價比，對新興企業(yè)的吸引力將進一步增強。

· 業(yè)主運營提質(zhì)增效

越來越多項目聚焦空間體驗升級，緊扣新興產(chǎn)業(yè)的典型業(yè)務場景與員工的實際訴求，精準配置定制化服務模塊，切實助力企業(yè)提升運營效率與團隊活力，從而夯實辦公資產(chǎn)的長期競爭力。

2025年廣州消費市場復蘇穩(wěn)健，全年社會消費品零售總額同比增長5.5%，連續(xù)第五年突破萬億元規(guī)模。全運會帶來的賽事經(jīng)濟效應尤為突出，文旅消費全年規(guī)模近3,800億元，同比增長約7%，成為拉動內(nèi)需的重要引擎。在這一背景下，廣州零售物業(yè)市場展現(xiàn)出穩(wěn)健韌性與結構性升級的雙重特征。

· 空間格局與業(yè)態(tài)能級同步升級

次級商圈加速成熟，首店經(jīng)濟與文商旅融合已由點狀突破邁向體系化發(fā)展。2021年至2025年10月，廣州累計引入各類品牌首店近1,800家，成為城市商業(yè)競爭力的核心支撐。

· 熱點業(yè)態(tài)引領增量吸納

在整體消費溫和修復背景下，租戶策略更趨場景化與體驗導向，戶外運動、潮玩娛樂、特色餐飲等體驗類業(yè)態(tài)持續(xù)領跑新增需求。業(yè)態(tài)結構調(diào)整疊加經(jīng)營壓力影響下，整體租金同比下降8.9%。

· 零售市場步入高質(zhì)量增長通道

2025年共有四個新項目相繼開業(yè)，包括聚龍灣太古里一期、K11 Select等由頭部開發(fā)商打造的標桿性商業(yè)體，標志著高端商業(yè)供應在經(jīng)歷多年結構性短缺后迎來增量供給新階段。截至年底，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量達596萬平方米，空置率穩(wěn)定在5.9%的溫和水平，市場步入“重品質(zhì)、強運營”的新階段。

為順應消費者行為的演變，廣州零售市場持續(xù)推動商業(yè)創(chuàng)新與品牌迭代。值得注意的是，餐飲業(yè)態(tài)為全年新開首店“主力”，占比超50%，且在品類和風味上愈發(fā)多元；服裝零售業(yè)態(tài)以26%的占比位居第二。

2026年，廣州零售市場在政策支持與消費升級雙重驅(qū)動下，展現(xiàn)出結構性復蘇的積極態(tài)勢。情緒價值驅(qū)動的消費趨勢將深化，體驗型、主題化、強互動的新業(yè)態(tài)將持續(xù)涌現(xiàn)?！绑w育+文旅+商業(yè)”融合趨勢加速，大型賽事、演唱會及電影節(jié)等文體活動持續(xù)釋放流量效應。依托本地雄厚的游戲、動漫與電競產(chǎn)業(yè)基礎，廣州助力傳統(tǒng)商圈向沉浸式、社交化體驗空間轉(zhuǎn)型。

從租賃需求端來看，隨著業(yè)態(tài)融合持續(xù)深化，時尚服飾與潮流玩具、寵物經(jīng)濟與輕餐飲等跨界組合加速落地，逐步成為購物中心優(yōu)化租戶結構、提升客流轉(zhuǎn)化的重要抓手。

新興商圈如白鵝潭、廣州國際金融城等將加速成型，白鵝潭萬象城、君超廣場在內(nèi)的重點新項目入市將推動全市零售物業(yè)空間格局向多核化、差異化演進升級。

2025年，華南物流地產(chǎn)市場在消費復蘇與電商活躍的支撐下，需求端保持韌性?？缇畴娚淘趧討B(tài)調(diào)整中趨于審慎，但頭部企業(yè)仍是市場租賃主力，約貢獻全年凈吸納量的50%。同時，國內(nèi)電商、即時零售及第三方物流租賃需求持續(xù)發(fā)力，推動全年凈吸納量領跑全國。

· 結構性需求支撐基本盤

國內(nèi)電商與第三方物流企業(yè)逐步成為主力租戶，跨境電商擴張節(jié)奏放緩，華南五市全年凈吸納量約268萬平方米，居全國前列。

· 供給高位加劇競爭壓力

全年新增供應創(chuàng)歷史新高，短期內(nèi)去化承壓，推動租金下行與租約條件優(yōu)化，租戶議價能力顯著增強。

· 市場進入成本優(yōu)化窗口期

在高供應與溫和需求并存背景下，優(yōu)質(zhì)租戶利用窗口期積極進行倉儲網(wǎng)絡整合與租約優(yōu)化，加速倉儲體系提質(zhì)增效。

2025年，得益于宏觀邊際改善及消費活力的釋放，華南地區(qū)線上消費與即時零售保持活躍，有效帶動全省快遞業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴張，支撐物流地產(chǎn)租賃需求穩(wěn)步釋放。

在需求端，主流電商平臺、即時零售及第三方物流企業(yè)為核心租戶群體，其中大型租戶更強調(diào)成本管控與倉網(wǎng)優(yōu)化，通過跨城市整合提升履約效率；受戰(zhàn)略調(diào)整等因素影響，部分跨境電商在華南倉儲擴張趨于審慎，新增需求放緩。

在供應端，華南五市全年非保稅高標倉新增約487萬平方米，創(chuàng)歷史新高。短期供給集中入市推動整體空置率上行，部分供給較大的子市場去化滯后，空置壓力突出。

供需錯配下，租戶決策更趨理性審慎，業(yè)主普遍通過下調(diào)報價、延長免租期等方式促進去化，優(yōu)質(zhì)租戶則借市場窗口期優(yōu)化租約結構以鎖定更優(yōu)成本。受此影響，全年華南市場多數(shù)城市租金跌幅超10%，且下半年下行速度有所加快。

展望2026年，隨著擴內(nèi)需政策深化以及線上線下消費場景加速融合，即時零售與生鮮電商將持續(xù)釋放倉儲需求。供應預計仍處高位，空置率壓力猶存。租金整體承壓，但不同區(qū)位子市場將出現(xiàn)需求流動與租金分化，租戶迎來優(yōu)化布局窗口期。

· 2026年，華南消費動能與電商生態(tài)仍具韌性，廣東快遞業(yè)務量常年居全國首位，疊加網(wǎng)購與即時零售滲透提升、國補政策延續(xù)并優(yōu)化，第三方物流與國內(nèi)電商的需求預計保持穩(wěn)健。

· 需求增長點將聚焦商超電商新業(yè)態(tài)融合：電商平臺加速向?qū)嶓w消費場景延伸，布局多元自營業(yè)態(tài)；連鎖商超則積極構建線上渠道，發(fā)展即時配送。這一趨勢將催生更多城配倉儲需求，為市場提供長期韌性支撐。

· 供應端預計仍將維持高位，廣深莞佛四城2026年新增供應預計均超100萬平方米。項目間競爭將進一步加劇，租金仍面臨下調(diào)壓力，續(xù)租議價空間或?qū)U大。預計市場將出現(xiàn)明顯分化，潛在需求或?qū)@“性價比”更靈活地在市場間配置。

*本文開篇及小標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作