最近上海宣布，將啟動(dòng)收購(gòu)存量二手房用作保障性租賃住房（以下“保租房”）政策，浦東、靜安、徐匯三區(qū)將試點(diǎn)先行。從政策表層的邏輯看，這是兼顧樓市流通與民生保障的精妙棋局：

政府入場(chǎng)，收購(gòu)流通不暢的老舊戶(hù)型，幫助二手房業(yè)主破解變現(xiàn)難的困境。這些業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新，還能消化新房庫(kù)存、穩(wěn)定樓市預(yù)期。

與此同時(shí)，被收購(gòu)的房源，將以出租房的形式，投放給上海新市民、大學(xué)畢業(yè)生、各類(lèi)來(lái)滬人才等，緩解他們的居住壓力。

看起來(lái)是一件大好事，甚至有分析文章認(rèn)為這是地方政府在抄底樓市，是穩(wěn)房?jī)r(jià)的真正大招。但在筆者看來(lái)，作為一項(xiàng)事關(guān)民生的巨大投入，我們必須穿透政策的溫情敘事，審視背后的財(cái)政賬本、市場(chǎng)邏輯與潛在風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)發(fā)育成熟、交易體系完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府深度介入微觀交易環(huán)節(jié)，可能會(huì)帶來(lái)一系列意想不到的成本與代價(jià)。

第一個(gè)繞不開(kāi)的問(wèn)題便是，誰(shuí)來(lái)出這筆錢(qián)？

上海作為一線(xiàn)城市，房產(chǎn)交易標(biāo)的以百萬(wàn)計(jì)價(jià)，若想讓政策產(chǎn)生足以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期、撬動(dòng)二手房流通的效果，所需的資金投入規(guī)模，可能需要幾十億甚至上百億。

即便上海擁有全國(guó)最雄厚的地方財(cái)政根基，落地過(guò)程中，還有區(qū)屬?lài)?guó)企的資金托底和銀行低息貸款，這筆開(kāi)支依然是一筆沉甸甸的財(cái)政賬。更加關(guān)鍵的是，資金投入與回流之間，存在著難以調(diào)和的結(jié)構(gòu)性矛盾。

收購(gòu)二手房并出租，這是實(shí)打?qū)嵉闹刭Y產(chǎn)投入，前期大量資金投入，后續(xù)還有運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。而保租房的民生屬性，決定了其必然采取“低租金、長(zhǎng)周期”的運(yùn)營(yíng)模式。

這類(lèi)非盈利性的租賃供給，租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平，甚至難以覆蓋貸款利息、房屋維護(hù)、運(yùn)營(yíng)管理等基礎(chǔ)成本，可能無(wú)法形成穩(wěn)定且足額的現(xiàn)金回流。

政府背景的收購(gòu)主體，它們背負(fù)任務(wù)入場(chǎng)收購(gòu)，后續(xù)還本付息的壓力如何化解？倘若政策運(yùn)營(yíng)陷入長(zhǎng)期虧損，累積債務(wù)又當(dāng)如何化解？

再來(lái)說(shuō)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的影響。2025年，上海全年共成交超過(guò)25萬(wàn)套二手房，與此同時(shí)，上海的租房市場(chǎng)規(guī)模也占全國(guó)前列。上海的二手房和租房市場(chǎng)，早已形成由無(wú)數(shù)買(mǎi)家、賣(mài)家、租客和房東組成的精密市場(chǎng)。價(jià)格信號(hào)，成為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需的核心標(biāo)尺。

地方政府作為擁有資金優(yōu)勢(shì)的特殊買(mǎi)家入場(chǎng)，勢(shì)必打破這種平衡，扭曲市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，甚至滋生多重道德風(fēng)險(xiǎn)。

首先，助長(zhǎng)二手房市場(chǎng)的價(jià)格僵化。當(dāng)二手房業(yè)主形成“政府下場(chǎng)接盤(pán)老舊房源”的預(yù)期，原本為快速變現(xiàn)而主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力會(huì)消失，甚至出現(xiàn)抬高掛牌價(jià)、等待收購(gòu)的情況。

政策本意是推動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，結(jié)果讓二手房市場(chǎng)在政策支撐下，維持虛高價(jià)格，降低了市場(chǎng)真正的流動(dòng)性，這與“促進(jìn)二手房周轉(zhuǎn)”的政策初衷背道而馳。

其次，保租房政策也將引發(fā)公共資源分配的公正性質(zhì)疑。

這項(xiàng)政策的一大目標(biāo)是，通過(guò)收購(gòu)二手房激活“賣(mài)舊買(mǎi)新”需求，進(jìn)而促進(jìn)新房銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，用公共財(cái)政資金和金融資源，補(bǔ)貼城市中手握房產(chǎn)的改善群體。

這個(gè)人群，他們本身是城市中的相對(duì)富裕階層——擁有價(jià)值數(shù)百萬(wàn)資產(chǎn)的房子，無(wú)論如何都算不上窮人。對(duì)富裕階層的定向幫扶，是否符合公共政策的施政倫理呢？

在租房市場(chǎng)上，這樣的道德風(fēng)險(xiǎn)同樣存在。保租房的配租對(duì)象，往往設(shè)置了嚴(yán)格的學(xué)歷、社保、人才認(rèn)定等標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先面向大學(xué)畢業(yè)生、高新技術(shù)人才等群體。

現(xiàn)實(shí)情況卻是，這類(lèi)群體在租房市場(chǎng)中，并非真正的弱勢(shì)群體，他們擁有穩(wěn)定的收入預(yù)期和較強(qiáng)的租金支付能力；而從事服務(wù)業(yè)、制造業(yè)的普通外來(lái)務(wù)工者，對(duì)租金最為敏感，卻因不符合配租標(biāo)準(zhǔn)被排除在外。人們不禁要問(wèn)：上海是否真正歡迎勞動(dòng)者？

公共政策的名目，通常都很高尚。在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，往往會(huì)扭曲成我們不認(rèn)識(shí)的模樣。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的公共選擇學(xué)派，專(zhuān)門(mén)研究這方面問(wèn)題，很值得我們引入觀察。

公共選擇理論認(rèn)為，政策的參與者（包括政策制定者和執(zhí)行者），他們并非無(wú)私的圣人，而是有著自身利益訴求、追求利益最大化的“經(jīng)濟(jì)人”。

當(dāng)一項(xiàng)政策存在大量模糊地帶，且賦予執(zhí)行者巨大的自由裁量權(quán)時(shí)，系統(tǒng)性的尋租與腐敗風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)隨之而來(lái)。

上海此次收購(gòu)二手房做保租房的政策，在房源篩選、價(jià)格評(píng)估、配租管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就存在缺乏量化剛性約束的問(wèn)題。

例如，政策要求收購(gòu)的房源需滿(mǎn)足“配套成熟、交通便捷、房型匹配、職住平衡”等標(biāo)準(zhǔn)，但這些標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)明確的量化細(xì)則，房源是否符合收購(gòu)條件，很大程度是由政府官員、國(guó)企經(jīng)營(yíng)者主觀判定。

這種模糊的規(guī)則設(shè)計(jì)，為利益輸送留下了巨大空間：

在房源收購(gòu)環(huán)節(jié)，誰(shuí)的房子能被納入收購(gòu)清單？

是否會(huì)出現(xiàn)官僚與中介、房東合謀，將原本戶(hù)型不佳、配套落后的劣質(zhì)房源，包裝成“優(yōu)質(zhì)存量房”賣(mài)給國(guó)家的情況？

在價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)，缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，是否會(huì)出現(xiàn)收購(gòu)價(jià)格虛高，讓相關(guān)方從中牟利的現(xiàn)象？

在保租房配租環(huán)節(jié)，這種尋租風(fēng)險(xiǎn)更為突出。

地段好、配套優(yōu)的保租房，本身就是稀缺的公共資源，而配租對(duì)象的資格審核、房源分配的主動(dòng)權(quán)，均掌握在官僚與國(guó)企管理層手中。

若缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，極易催生亂象：為不符合條件的關(guān)系戶(hù)預(yù)留優(yōu)質(zhì)房源，向申請(qǐng)者收取選房費(fèi)或資格費(fèi)等，將核心地段的房源定向分配，而把位置偏遠(yuǎn)、配套較差的房源留給普通申請(qǐng)者。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼曾說(shuō)過(guò)：花別人的錢(qián)辦別人的事，既不講效果，也不講節(jié)約。

政府收購(gòu)二手房做保租房，正是典型的“花納稅人的錢(qián)，為特定群體提供服務(wù)”，收購(gòu)者和運(yùn)營(yíng)者無(wú)需為資金使用效率負(fù)責(zé)，也無(wú)需為政策的最終效果買(mǎi)單。在缺乏有效約束的情況下，決策的科學(xué)性往往讓位于以權(quán)謀私，最終造成公共資源浪費(fèi)。

審視上海的保租房政策，不禁要問(wèn)：上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真到了需要政府親自下場(chǎng)當(dāng)房東、用行政力量干預(yù)微觀交易的局面嗎？我不這樣認(rèn)為。

當(dāng)前上海樓市暫時(shí)低迷，二手房流通放緩、新房庫(kù)存有待消化等問(wèn)題，根源并非市場(chǎng)失靈，而是經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)向的情況下，市場(chǎng)整體趨向冷靜的正常表現(xiàn)。

與其動(dòng)用昂貴的財(cái)政資金和金融資源去收購(gòu)房產(chǎn)，不如采取更低成本、更高效的市場(chǎng)化手段，激活市場(chǎng)自身的活力，讓市場(chǎng)回歸資源配置的主體地位。

在房屋的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，政策松綁可一次性給足，釋放真實(shí)市場(chǎng)需求。

今年1月《求是》雜志刊發(fā)的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》一文就明確指出，“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)與政策陷入博弈狀態(tài)”。上海目前的房地產(chǎn)政策，恰恰存在這個(gè)問(wèn)題。

上海目前還在施行“外環(huán)外全面松綁、外環(huán)內(nèi)精準(zhǔn)放寬”的限購(gòu)政策，如果能一步到位，放開(kāi)非戶(hù)籍限購(gòu)，無(wú)需政府投入一分錢(qián)，就能迅速引入外來(lái)真實(shí)購(gòu)房需求，激活二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，進(jìn)而推動(dòng)賣(mài)舊買(mǎi)新的鏈條打通，實(shí)現(xiàn)新房庫(kù)存的消化與房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

在租房市場(chǎng)，政府要做的是降低市場(chǎng)交易摩擦，激發(fā)私人房東的供給潛力。

當(dāng)前上海租房市場(chǎng)的核心問(wèn)題，并非租賃房源總量不足，而是機(jī)構(gòu)化供給占比偏低、普通私人房東的出租意愿未被充分激活。

政府無(wú)需下場(chǎng)親自收購(gòu)房源，重要的是，做好規(guī)則制定者和市場(chǎng)服務(wù)者：給予普通私人房東稅費(fèi)減免、租賃備案便利等政策支持，讓房東能從租房中獲得穩(wěn)定合理的收益。

完善租賃法規(guī)，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。當(dāng)私人房東的出租意愿被激活，市場(chǎng)上的存量租賃房源便會(huì)大量釋放——當(dāng)前政策主流是保護(hù)租客抑制房東，這樣的政策方向，最終會(huì)加劇租房難問(wèn)題。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度，處在全國(guó)最先進(jìn)的行列。上海不需要政府成為最大的房東，與其耗費(fèi)百億資金運(yùn)籌帷幄，干預(yù)市場(chǎng)，不如放開(kāi)政策束縛、激活市場(chǎng)活力。二手房和租房屬于完全的民生領(lǐng)域，理當(dāng)交給市場(chǎng)，政府少做為好。