開年以來(lái)，樓市出現(xiàn)了不少積極信號(hào)。

先是黨媒罕見發(fā)聲，承認(rèn)房地產(chǎn)的資產(chǎn)金融屬性，為房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)。再是統(tǒng)計(jì)局去年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出爐，雖然整體大盤數(shù)據(jù)不好看，但個(gè)別城市去年價(jià)格同比回升。

而這兩天，又傳出一個(gè)令人振奮的消息，上海政府宣布，直接下場(chǎng)收購(gòu)二手房，以用以補(bǔ)充保障性住房來(lái)源。

為什么說(shuō)這個(gè)消息會(huì)令人振奮？這些積極信號(hào)背后，傳遞出什么信息？

下面明源君詳細(xì)來(lái)分析一下。

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上海等一線城市出現(xiàn)止跌信號(hào)

從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的止跌回暖跡象。

先看一手房。

前兩天，明源君提到過(guò)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格指數(shù)，上海、杭州新房?jī)r(jià)格是同比上升的。

尤其是上海，可以說(shuō)是本輪市場(chǎng)分化中最典型的"獨(dú)立行情"代表，其上漲主要受益于高端住宅產(chǎn)品的驅(qū)動(dòng)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年上海的豪宅成交活躍，新房市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

全年上海共成交了12764套總價(jià)1000萬(wàn)元以上一手住宅，同比提升了7.3%。其中，總價(jià)3000萬(wàn)元以上一手豪宅的成交量為2052套，占全國(guó)成交總量的50%；總價(jià)5000萬(wàn)元以上一手豪宅量更是占到全國(guó)成交總量的70%左右。7000萬(wàn)元以上的一手豪宅成交約600余套，同比2024年增加了20％。

億級(jí)頂豪的成交同是領(lǐng)跑全國(guó)。

去年，全國(guó)共成交了102套億級(jí)一手豪宅，同比增長(zhǎng)31%。其中，有72套是上海成交的，占到全國(guó)總量的七成以上。

豪宅成交放量，顯著拉升了上海的新房成交均價(jià)，奠定了上海去年房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升的基本盤。

再看二手房。

上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，連續(xù)第三個(gè)月成交超2.2萬(wàn)套。該成交量也創(chuàng)下近5年同期新高。

重點(diǎn)是，上海政府直接下場(chǎng)收購(gòu)二手房，也透露出重磅信號(hào)——上海二手房市場(chǎng)基本見底。

為什么這么說(shuō)？其實(shí)早在2023年，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃。計(jì)劃在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市試點(diǎn)。

只是一直進(jìn)展緩慢，原因也很簡(jiǎn)單，一是沒(méi)錢，二是對(duì)擬收購(gòu)商品房標(biāo)準(zhǔn)苛刻，定地段、定戶型、定單價(jià)（價(jià)格太低被收企業(yè)不同意）、定建面、定規(guī)模、定被收購(gòu)企業(yè)，每一項(xiàng)都擔(dān)心今后審計(jì)過(guò)不了關(guān)。更重要的是，擔(dān)心收貴了，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。

現(xiàn)在這種環(huán)境下，國(guó)有資產(chǎn)流失是要追責(zé)的，所以很少地方政府敢出手。

現(xiàn)在上海敢下場(chǎng)收購(gòu)二手房，也說(shuō)明上?？春枚址渴袌?chǎng)不會(huì)再有特別大的下跌了，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

再來(lái)看一下這次上海收房的具體細(xì)節(jié)：

1、錢從哪兒來(lái)？資源主要來(lái)自“區(qū)級(jí)財(cái)政資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”，中國(guó)建設(shè)銀行提供中長(zhǎng)期貸款支持。當(dāng)然，也不能光靠貸款，還要通過(guò)未來(lái)的租金收益來(lái)覆蓋收購(gòu)成本，所以這對(duì)收房后租金的要求就比較高了。

而從上海的租售比來(lái)看，數(shù)據(jù)也是不錯(cuò)的。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，彭浦板塊、甘泉宜川、虹橋、曲陽(yáng)的租售比一度達(dá)到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。

如果租金不錯(cuò)，那收購(gòu)過(guò)來(lái)的房源出租就可以，就沒(méi)必要賣掉，這能降低市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)回暖也是不錯(cuò)的手段。

2、主要收哪些房源？小戶型、低總價(jià)、好地段戶型方面，重點(diǎn)聚焦70平方米以下的小戶型。比如浦東新區(qū)就給出了很明確的標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先收購(gòu)2000年以前建成的房子，而且總價(jià)不能超過(guò)400萬(wàn)。靜安區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是，地段要好，優(yōu)先布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈周邊，也避免收過(guò)來(lái)的房源太偏遠(yuǎn)租不出去。

據(jù)了解，目前會(huì)在浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)這三個(gè)區(qū)試點(diǎn)。這幾個(gè)區(qū)是核心區(qū)，也是租賃需求最旺盛、老破小存量最集中的區(qū)域。

3、怎么買？房東自愿報(bào)名，提交資料。收購(gòu)價(jià)格不限制，按照市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià)來(lái)談。不過(guò)購(gòu)房款會(huì)參照房票來(lái)監(jiān)管。這意味著政府希望房東拿到錢后，可以去買房。

因?yàn)楝F(xiàn)在很多人想置換，但得先把手上的老房子賣掉，最大的卡點(diǎn)就在于賣不掉。所以上海這一招，就等于打通了置換鏈條，很好地激活了樓市交易。

這次上海這個(gè)動(dòng)作，向市場(chǎng)傳遞出非常積極的信號(hào)，對(duì)于消解樓市觀望情緒也很重要。

2

存量房源增長(zhǎng)壓力緩解

房地產(chǎn)下行，本質(zhì)是供需關(guān)系失衡。

自2024年4月份開始，中央正式提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。在此之后，先后出臺(tái)了 一系列的政策” ，包括存量房收儲(chǔ)、以舊換新等等。

然而，商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)一直居高不下。

新開工項(xiàng)目并非庫(kù)存的主要壓力來(lái)源。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)新開工銷售比持續(xù)走低，新開工面積已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷售面積。2025年全年，新開工銷售比預(yù)計(jì)為66%，創(chuàng)歷史新低。

這意味著，市場(chǎng)上每賣出100套房，有66套來(lái)自新開工項(xiàng)目，另外34套是庫(kù)存項(xiàng)目。

理論上，“少蓋多賣”應(yīng)該可以讓庫(kù)存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開工項(xiàng)目帶來(lái)的增量，房地產(chǎn)庫(kù)存是可以有效降下來(lái)的。

但事實(shí)上，這幾年庫(kù)存的下降速度并不理想。

主要問(wèn)題出在存量項(xiàng)目上。

一是舊庫(kù)存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開工、甚至已竣工未售出的項(xiàng)目，這些舊庫(kù)存成了去庫(kù)存的“硬骨頭”。

二是停工緩建形成“僵尸庫(kù)存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項(xiàng)目，這些項(xiàng)目復(fù)工后未能實(shí)現(xiàn)有效銷售，卻在統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)占用庫(kù)存量。

舊庫(kù)存的問(wèn)題，在今年有望迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在去年12月 全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部宣布，保交房任務(wù)全面完成。

這意味著，此前停工的項(xiàng)目基本已復(fù)工或交付。這意味著，存量庫(kù)存少了一個(gè)新增渠道。

可以看出，2025年的庫(kù)存， 已經(jīng)開始呈現(xiàn)下 降趨勢(shì)。截 至 2025年10月份，商品房的庫(kù)存為 75606萬(wàn)平方米，較2025年1月份減少 1194萬(wàn)平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務(wù)的基本完成，今年“停工再?gòu)?fù)工”項(xiàng)目所帶來(lái)的庫(kù)存壓力將明顯降低。

而在控量提質(zhì)的政策引導(dǎo)下，2026年的新房供應(yīng)量必然不會(huì)顯著增加 ，大概率還會(huì)繼續(xù)縮量。

這意味著，今年房地產(chǎn)去庫(kù)存有望將迎來(lái)重要拐點(diǎn)，商品房庫(kù)存將進(jìn)入加速下降通道。這對(duì)市場(chǎng)而言，無(wú)疑是重要的積極轉(zhuǎn)向。

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2026

年 豪宅繼續(xù)扛大旗

《求是》雜志近期發(fā)布的一則評(píng)論員文章，被視為是對(duì)房地產(chǎn)的最新定調(diào)。

文章強(qiáng)調(diào)，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要性。

這標(biāo)志著，中央研判，預(yù)期失衡已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題。2026年政策出牌，將會(huì)全面圍繞“穩(wěn)預(yù)期”展開。

通常來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期包含價(jià)和量?jī)煞矫妗?/p>

明源君認(rèn)為，接下來(lái)穩(wěn)成交價(jià)的優(yōu)先級(jí)別將會(huì)高于穩(wěn)成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿足，市場(chǎng)不缺房子只缺好房子。換言之，當(dāng)前質(zhì)重于量。

其次，住房進(jìn)入存量時(shí)代，增量市場(chǎng)較此前必然有所收縮，屬于市場(chǎng)發(fā)展的正?，F(xiàn)象。

再者，買漲不買落是必然規(guī)律。價(jià)格企穩(wěn)，才能改善購(gòu)房預(yù)期，激發(fā)購(gòu)房積極性。

那么，如何改善和穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期？

關(guān)鍵是重塑居民的認(rèn)知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應(yīng)端，什么樣的住宅產(chǎn)品金融資產(chǎn)價(jià)值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過(guò)去兩年，一線及強(qiáng)二線城市的豪宅都走出了獨(dú)立行情。而且呈現(xiàn)出越貴越好賣的現(xiàn)象。

2025年11-12月短短兩個(gè)月內(nèi)，廣深兩地就誕生了兩個(gè)百億級(jí)的豪宅盤：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個(gè)爆賣的豪宅盤，足以改寫一座城市當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)，包括成交均價(jià)，甚至成交量。

同時(shí)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的豪宅新盤，也足以拔高當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)住宅價(jià)格的天花板。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對(duì)于高凈值客群而已，是資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對(duì)住宅金融資產(chǎn)價(jià)值的肯定，對(duì)市場(chǎng)具有示范作用。

這便是豪宅產(chǎn)品對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會(huì)是豪宅大年。市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，也將屬于那些有能力打造頂級(jí)產(chǎn)品的房企。

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